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複数の相続人で相続するのですが、不動産をもらう場合、どう評価するのですか?

yh1********さん

2008/7/1723:29:37

複数の相続人で相続するのですが、不動産をもらう場合、どう評価するのですか?

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aba********さん

編集あり2008/7/1801:12:49

(1)相続税が掛かる場合に、相続税計算のための不動産の評価は、全部の遺産たる不動産につき、国税庁が定めた「財産評価基本通達」によって計算しなければなりません。

「財産評価基本通達」
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/...
「路線価図・評価倍率表」
http://www.rosenka.nta.go.jp/

(2)相続税が掛からないのなら(或いは掛かる場合でも)、当事者間で「適当に」査定して合意が出来れば、それで良いです。
不動産所在地の市区町村役場で発行してくれる(固定資産税課税のための)「評価証明書」に記載された評価額を使うのも一つの方法です。

(3)遺産分割で揉め、調停・審判になった場合、評価額を巡ってどうにも納まらない場合は、国家資格者である不動産鑑定士に鑑定評価してもらうという場合もあるでしょう。
その場合、1物件につき、数十万円の報酬をお支払いする事になります。

なお、家事審判法15条の4第1項は、『家庭裁判所は、遺産の分割の審判をするため必要があると認めるときは、相続人に対して、遺産の全部又は一部について競売し、その他最高裁判所の定めるところにより換価することを命ずることができる。』と定めていますが、競売する場合は、必ず不動産鑑定士の鑑定評価が行われ、入札価格の一応の目安となる「売却基準価格」が設定されます。
(売却基準価格の2割減の価格(=「買受可能価額」)未満での入札は、出来ません。)

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sei********さん

2008/7/2416:07:30

①遺産分割の基本的な考え方は、預貯金等の金融資産、不動産、負の遺産等すべての財産を相続人が分配することになります。
したがって、不動産については、仮に現金化した場合の価値で分配するのが基本ですから、市場価格(時価)で評価することになります。

②固定資産税課税の評価額や相続税課税の評価額は、市場価格を表すものではありません。
建物の評価額は別として、土地の評価額は、固定資産税評価額は「市場価格の70%程度」の水準(市場価格より3割安い)、相続税評価額は「市場価格の80%程度」の水準となっているからです(市場価格より2割安い)。
つまり、これらの評価額は、もともと市場価格の70%~80%の水準ですから(制度上そう決まっています)、そのまま採用すると、他の財産との関係で不公平になります。
このように、課税のための評価額と遺産分割のための評価額は、採用すべき場面が違いますので注意してください。
ただし、これらの土地の評価額は、市場価格を推し量るのにある程度の参考にはなります。
実際には、市町村や税務署がしている評価がかなり荒い評価になっている場合があるので、厳密には言えませんが、概ね
固定資産の評価額÷0.7=市場価格
相続税の評価額÷0.8=市場価格
として目安になります。
一方、建物の評価額は、比較的新しい場合は、ある程度参考になりますが、古家の場合は、市場価格とかけ離れて高い場合が多いので、ほとんど参考にはなりません。


③今はまだ話し合いの段階だと思いますので、当事者がみんな同意さえすればどのような基準で評価しても自由なのが基本です。不動産業者に査定してもらうのも一つの方法でしょう(売却を前提としていないので相手にしてくれないかもしれませんが・・・)。
ただし、不動産の評価(値付け)というものは、主観や思惑で人(又は業者)によって大きく異なります。相続当事者ならなおさらです。
相続の話は身内だけに逆に複雑になる場合も多く、何十年前の相続の話を、70才を過ぎた年寄りの兄弟(姉妹)が今になって突然もめているケースや、事情の分からない孫子の世代にもめているのを、私自身、仕事で複数回みてきました。
したがって、私個人的には、分配の基準になる土地・家屋の価値の評価に関しては、不動産の評価の専門家である「不動産鑑定士」という資格者がいますので、第三者の視点から、鑑定評価書という書類を正式に作成してもらい、きちっとしておくのが一番良いと思います。

kin********さん

2008/7/1800:19:45

〉どう評価するのですか?
「不動産の価額(価値)を」でしょうか?

理屈としては時価です。
不動産鑑定士に頼んでください。

sea********さん

2008/7/1723:35:27

固定資産税がかかるので、土地と上モノを別々に相続がギリギリの選択枝でふつうは他の相続人には金融資産からハンツキ料を支払って相続放棄のハンコウをもらい、一人が相続するのだと思います。相続税もかかりますよ。

売却したのちに金融資産として案分する取り決めでもすればキッパリ半分ずつということもできますが、販売にかかわる手数料・税金分が差し引かれます。個人の損益通算などの税法上の特典もないのではないかな?

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