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甲がその所有の土地を乙に賃貸し、乙は借地の上に登記のある建物を所有していたと...

macademia2017さん

2017/11/2009:33:36

甲がその所有の土地を乙に賃貸し、乙は借地の上に登記のある建物を所有していたところ、甲は自己の債権者のためにその土地に抵当権を設定してその登記をした。

甲の債権者の抵当権実施により丙が右土地を競落してその登記を経たときは、甲乙丙が相互の法律関係はどうなるか。

松下奈緒の好きなN大学H科大学院のdanikiti555の回答

「 以下特記なき限り条文番号は民法とする。 。 1. 乙と丙の関係 丙は乙に対して、所有権(206条)に基づき 乙の建物収去土地明け渡しを請求する事が できない。 なぜならば、乙は自己名義の建物保存登記 (借地借家法10条1項)を得ているため、乙 の土地賃借権は対抗力を持ち、乙の土地賃 借権についての対抗要件具備は、債権者が 甲から抵当権設定を受ける前だからだから である。 ただし、丙は土地の登記を具備したら乙に 対して賃料を請求できる。 2.甲と乙の関係 功は乙に対して、土地賃借権(601条)を設 定しているところ、甲には乙に本件土地を 乙に使用させる義務を負う。

2017/11/20 07:17

danikiti555さん

3.甲と丙の関係 甲の債権者であり、抵当権者は甲の土地に 乙の土地賃借権が成立することを前提に抵 当権の設定を受けたのだから、甲の乙に対 する土地賃借権は競落人丙に移転する。そ して賃貸人の債務は賃貸目的物を使用収益 させることのみであり、それは目的物の所 有者であればだれでもできるから、丙はか かる任務を引き継ぐ。

2017/11/20 07:17 」

模範解答

乙丙間の法律関係

1

乙が、甲から土地所有権を取得したことにより、乙の賃借権は混同により消滅するかが問題となる。
賃借人が賃貸人から、賃借物の所有権を取得すると、賃貸人の地位をも承継すると解されるから、債権の混同に関する520条の本文により、賃借権は消滅するように考えられるからである。
しかし、私は以下に述べる理由から、乙の賃借権は混同によら消滅の例外にあたり(179条1項但書を準用してよい)、消滅しないと考える。
第一に、対抗要件を具備した賃借権は物権化しており、物権化した賃借権の保護は社会経済上強く要請されており、機能において地上権との差はほとんどない。
第二に、乙がもし賃借権でなく地上権の存続が認められたはずであり、物権化した賃借権について、この点について地上権と格別区別する理由はないであろう。

以上から179条1項但書の準用により、乙の賃借権は消滅しない。

2

乙の賃借権が消滅しないという意味は、乙丙間には乙甲間の賃貸借契約がそのまま承継されることを意味する。

3

乙のために法定地上権が成立するかも問題になりうるが、賃借権が混同の例外で消滅しないと解するいじめ、おつの建物のためのどちらも利用権は存在しており、法定地上権を認めるひつようはない。
もし法定地上権の成立を肯定すれば、現実に存在した賃借権を考慮して評価された抵当権の不利益となるおそれがあるので、乙のための法定地上権が成立することは否定すべきである。



甲乙間の法律関係について

乙の土地所有権は、抵当権設定後に取得されたものであるから競落人丙に対抗し得ず、乙は土地所有権を失う。
そこで、乙は甲に対して567条の担保責任を追及することができる。
その内容は、買主乙は、善意悪意を問わず売買契約を解除し、損害を浮けたときはその賠償を請求できることである。
但し、被担保債権の額を控除して売買代金が定められている場合は、買主乙が、債務をヒキウケル旨の特約があったものとみるべきであり567条の適用はない。



甲乙間の法律関係について

丙は乙の賃借権による制限を受けることを知らず、そのために競落の目的を達し得ないときは、甲に対し売買契約を解除できる(568条1項。566条1項2項)。
また、568条3項に該当するときは、損害賠償も請求できる。
なお、568条にいう強制競売には任意競売も含むと解される。
また担保責任を負う売主とは、債務者甲であると解すべきである。
なぜなら、この場合法的には甲から丙への売買だからである。

以上

昭和38年度問題

補足訂正

第二に、乙がもし賃借権でなく地上権の存続が 認められたはずであり、物権化した賃借権につ いて、この点について地上権と格別区別する理 由はないであろう。×

第二に、乙がもし賃借権でなく地上権を有していたのであれば179条1項但書がそのまま適用され、地上権の存続が認められたはずであり、物権化した賃借権について、この点について地上権と格別区別する理由はないであろう。○

3

乙のために法定地上権が成立するかも問題になりうるが、賃借権が混同の例外で消滅しないと解するいじめ、おつの建物のためのどちらも利 用権は存在しており、法定地上権を認めるひつ ようはない。 ×

3

乙のために法定地上権が成立するかも問題にな りうるが、賃借権が混同の例外で消滅しないと 解する以上、乙の建物のための土地利用権は存在しており、法定地上権を認める必要はない。 ○

以上訂正してお詫びします

danikiti555,賃借権,抵当権,土地賃借権,賃貸人,答案

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danikiti555さん

2017/11/2018:12:57

で僕の答案はどうだったんですか?

  • 質問者

    macademia2017さん

    2017/11/2018:20:07

    これは
    昭和38年の司法試験の問題です

    だから
    現在とは法制が違っているかもしれないが
    この問題の眼目は
    混同の法理を
    この場合どのように処理して
    正しい結論にみちびくかです

    あなたは
    混同について
    まったく触れていないので
    大幅な減点になる
    というより
    読んでもらえないと思います

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