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借地権についての質問です。 今住んでいる家の土地が少し難ありな状況で困ってい...

krb********さん

2017/12/2709:34:27

借地権についての質問です。
今住んでいる家の土地が少し難ありな状況で困っています。
道路際に家が建っているのですが、その家に入るには約10坪程度の土地を跨がなければなりません。

道路 → 土地 → 自宅

といった状況で、家に入る場合はその土地を跨ぐため、土地を地主からお借りしているという形です。その場合私に借地権はあるのでしょうか?
その土地は建物は建っておらず、舗装がされているのみとなっています。
建物がなければ借地権は発生しないとされていると思いますが、今回の場合はどうなるのでしょうか?
地主は借地権はないと言っており、その土地を買い取ろうとしても、土地代が異常に高すぎるため、買い取る気にもなりません。借地権が発生するようならその60%を控除していただきたいとお願いしようと思っております。
どなたか教えていただけないでしょうか?

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fud********さん

2017/12/2712:15:01

コンサルをしている元宅建業者です。
質問文に多少、チグハグ感があるのですが、整理すると、借地上のあなたの居宅と道路の間に地主の所有する「道路状」の敷地が存在していることを指しているのでしょ?

そこで「道路状」の土地は、あなたの借地している地主とは別の所有者なのですか?
もし同じ所有者なら別に道路状に使用しているだけに映るのですが・・・・・

そして「借地権の有無」は、借地に借主名義で登記された家屋があれば、そこに必然的に借地権が発生します。
すこし小難しく言うと、
――借地に借主名義で登記された家屋があれば第三者に対抗できる―――となります。

詳細は省きますが、単なる「土地を借りた」だけでは借地権は発生しません。

そして念のためのお話ですが、借地権物件は一般市場で全く正常に売却ができます。
「借地権付一戸建」などの商品名での売却です。

以上、参考になれば幸です。
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  • 質問者

    krb********さん

    2017/12/2712:27:04

    チグハグしていて申し訳ありません。
    居宅がある土地は自己所有の土地です。
    その居宅に行き着くまでに道路状ではなく、幅2m程の宅地が存在している状況です。庭といったらいいのでしょうか?
    形としては宅地で、舗装がなされ、周りにはブロック積みもしており、舗装がないところはお花も咲いています。
    その土地の上に家自体は建っていませんが、その土地を通らないと道に出られないので、借りたくもないが土地を借りているという状況です。
    そこでいっそのことその土地を買取たいと話ししたところ、かなり高い金額を提示されたという次第です。
    この場合は借地権はないということでしょうか?

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gor********さん

2017/12/2721:18:23

建物を所有するための借地権では無いと思いますので、借地権割合は適用されないと思います。

そもそも借地権割合とは税金の計算等に使われる割合ですので、売買にそのまま当てはめる根拠とはなりません。売買は売主と買主の合意があってはじめて成り立つものだからです。

そもそも、道路に提供されている様な土地に金銭的価値などありません。しかしそこを毎日通っている、あなたにならその価値が見いだせるわけです。たとえば建て替え工事の許可を取るためであったり、その道路を掘削したりするための許可等が必要である場合に、いちいち道路の所有者に許可をもらうのは面倒であるからです。

維持管理に必要な大抵の許可は、地主が反対をしても裁判を起こせば許可となりますが、その裁判が非常にめんどい事となります。

そういう意味で購入には価値のある事ですが、価格が高いのであれば考え物です。地主様にはじっくりと時間をかけて交渉しましょう。あなた以外には価値を見出せない事などをしっかり説得しましょう。あまりに頑固であるなら、水道や下水の敷設のための掘削許可を裁判等でとって見るのも方法であるかもです。

参考にして下さいませ。

ohi********さん

2017/12/2716:01:53

道路が存在しないのに貴方の家が建てられているか?
役所の建築指導課にその2メーター幅の通行土地がどのようになって居るのか.ご自身で調べられては如何ですか?

道路が存在しないのに貴方の家が建てられている経緯を調べればはっきりすると思います。通行権が存在するか等です。

ppp********さん

2017/12/2711:44:40

電線とか上下水道は どうなって引き込まれているのですか?

dam********さん

2017/12/2709:49:17

借地契約して地代を払っているなら、借地権はあると思います。
ただ、建物の所有を目的としない、通路としての利用なので、
借地借家法の適用はなく、民法の賃貸借の規定が適用になると
思います。契約書の規定にもよりますが、貸主は契約書の規定に
したがって解約することもできると思います。つまりとても
弱い権利なので、その土地の売買には、借地権割合等は
考慮する必要はないと思います。
しかし、たぶん細長い土地であり、あなたが買う以外に購入
する人はないでしょうし、そこを通らなければ道路にでれない
のですから、通行権を主張できます。つまり地主はそこの
通行を拒否できない。誰も買わないのですから、あなたに
売るしかないと思います。別に現状で生活に困らないのですから
買ってやるという態度でよいのでは。
ただ、建て替えとか売却などを考えるなら、地主の協力がないと
難しいと思うので、買わせてもらうという態度も必要です。
そこでお互いが妥協するしかないですね。
そうゆう話は、やはり専門家である不動産会社に間に入って
話をまとめてもらった方がよいと思います。
個人的には、今は再築も売却もできないような土地であるが
そこを購入できれば、その土地は価値を増すし、再築も売却も
可能になるので、近隣相場で買っても損はないと思います。

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