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不動産物件の売却をするのですが、その物件は現在入居者からの賃料収入が入ってい...

kin********さん

2018/1/1013:42:54

不動産物件の売却をするのですが、その物件は現在入居者からの賃料収入が入っています。

その物件の購入予定者は賃貸ではなく、自分で居住することを希望されているので現在の入居者には引越ししてもらう必要があります。

私が物件管理会社に「売却するし、購入希望者が住むので現入居者には引越ししてもらうように伝えてください」と、売買担当不動産会社に言われた通りに伝えたら管理会社に「購入希望者から直接連絡をもらわないと動けないので、連絡してもらいたい」と言われ、それをそのまま売買不動産会社に伝えました。

しかし2ヶ月経過しても何の動きもなく、不思議に思っていたら売買不動産会社から年末に「年明けに管理会社に一緒に行きましょう」とメールが届きました。
「何の目的で?以前に購入者から連絡をもらいたいと管理会社から言われたことはあなたに伝えたが2ヶ月間入居者に伝えず放置することなどあるのですか?」と私が返信すると売買不動産会社は「大丈夫です。1人で行きます」とだけ返信してきました。

そもそも売買不動産会社が購入希望者に「管理会社に連絡してください」と伝えないままに放置していることを疑った私は管理会社にその確認を入れたところやはり「何の連絡も来ていない」ということでした。

ということは年末の私からのメールで売買不動産会社は自分が購入希望者に連絡をしていないことを認識したはずですが、今後どう誤魔化すつもりなのかその点には触れないメールを返してきました。

購入希望者は当然高額な手付金を売買不動産会社に払っていますが、売買不動産会社のこのような非常識な対応の連続のせいで購入希望者が希望している子どもさんの4月入学までに引越しすることが叶わなくなりこの契約が破談になった場合に購入希望者は手付金は返ってくるのでしょうか?

また、私は本来売却できていたはずの物件が売買不動産会社の怠慢で破談になった責任を売買不動産会社に取らせる(例えば物件をこの不動産会社に元の契約内容通りに買い取らせる)ことは可能でしょうか?


そもそも、不動産会社はどこもこのようにいい加減なのでしょうか?

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h_p********さん

2018/1/1215:13:51

入居者には引越ししてもらう前提で売買契約をすることにはリスクを伴いますが、管理会社の対応にも問題があります。

管理会社が言う、「購入希望者から直接連絡をもらわないと動けないので、連絡してもらいたい」
ですが、現時点の貸主(所有者)は、kings_narito37さんであり、購入希望者は全く関係ないことです。

さらに、退去させることはkings_narito37さんの責任ですので、その手続きを購入希望者が求められたら、通常は拒否しますよね。

もしかしたら、管理会社が求めた行動を拒否し、今までに至っている可能性もあるのではないでしょうか?


参考に
賃借人を退去させるには、正当な理由が必要となります。売却することは正当な理由に該当しませんので、賃借人が拒否したら、賃貸契約は更新されてしまいます。

賃借人の立ち退き交渉は、当事者である貸主(所有者)又は弁護士しかできません。
管理会社や不動産会社が行うと、弁護士法72条違反となります。

  • 質問者

    kin********さん

    2018/1/1215:31:40

    回答ありがとうございます。
    管理会社は「購入者から連絡もらえれば居住者に連絡する」
    売買不動産会社は「まだ銀行ローン決済完了していないから今の時点で購入者からそんな連絡は入れさせられない」
    と言い、両者ともに購入者からの連絡で管理会社が居住者に立ち退き要請する認識を持っているとしか思えません。

    なお、私は管理会社に「売却するに当たり購入者が住みたいと言っているので居住者には出て行ってもらいたい」という事は既に伝えています。

    どうも売買不動産会社がいい加減な気がするのですが、仮に購入者が「事前説明ではすぐ出て行くと聞いていたが実際は居住者が出て行かない」ことを理由に今回の契約を破棄した場合でも手付金は返金されないのでしょうか?

    売買不動産会社は私にも契約破棄で迷惑をかけた分の賠償などされるのでしょうか?
    また

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fud********さん

2018/1/1112:04:56

コンサルをしている元宅建業者です。
物件を売却するのに「入居者を出して」などは必要ないでしょう。
オーナーチェンジ物件としてそのまま売りに出せば良いのです。

「オーナーチェンジ」とは所有者が代わることで、家賃収入のある
投資物件として正常に売買できるのです。

仮に入居者を立ち退かせる場合には、現在と全く同様の条件で費用負担を発生させた上で、契約違反的な内容まで発生のリスクも考えられます。

その買主が「自己居住」を希望しているなら、それは既にその物件の買主ではなく、別の物件を見つけさせれば良いのです。
あなたが応じる必然性など皆無ですよ。

また、買主が支払った手付金は、戻ろうが戻るまいがあなたに問題は発生しないはずです。
支払金があなたが受領しないのが不思議ですが、担保の意味かも知れません。いずれあなたが受領でなければ心配無用です。

ただ、不動産会社がどのように法的に怠慢なのか不明ですが、正式に契約したとも読み取れませんので、単なる不動産会社に振り回されただけ、のように推測されるのですが・・・・・

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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gor********さん

2018/1/1017:49:54

話が良く見えませんので逆に質問です。

>>売却するし、購入希望者が住むので現入居者には引越ししてもらうように伝えてください

賃貸住宅とは言え、居住権とは非常に強力な権利です。家賃をさえ支払っていれば家主がどの様な理由で何と言おうがテコでも動かす事は不可能です。その様な知識をあなたが持っていなかったとしても不動産業者では常識中の常識です。その様な説明を誰かに受けた事も無く契約が先行されたのですか?

>>購入希望者は当然高額な手付金を売買不動産会社に払っていますが

ただの仲介業者が買主から手付金を受け取る事は特殊な事情が無い限りありません。手付金を受け取るのは必ず売主であるあなたです。あなたが手付金を受け取っていないなら手付金は支払われていないと推測できます。つまり契約はされていないか、されていたとしても手付金無しの契約なはずです。契約書はちゃんと確認が出来ているのですか?

>>また、私は本来売却できていたはずの物件が売買不動産会社の怠慢で破談になった責任を売買不動産会社に取らせる(例えば物件をこの不動産会社に元の契約内容通りに買い取らせる)ことは可能でしょうか?

明け渡しが必要な住人がいるような不動産を売買する場合、契約書に必ず停止条件をつけます。つまり、万一明け渡しが出来無い場合、白紙解約(無かった事にする)とする特約を必ず付けて行います。取引上の事故を防ぐためにです。

あなたのお書込みはいろいろ不思議なケースですので、事実の誤認がある様に思います。それでは無いのあれば、何かの詐欺にかかっているかもです。

今、何が起こっているのか現状の把握が最優先課題であるように思いますがいかがですか?

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san********さん

編集あり2018/1/1015:15:43

不動産賃貸業です。

まず、前提として、売買契約書に、空き家で引渡となってますか?賃借人がいる状態のまま売却ということも多いと思いますが…。
空き家で引渡となっているのであれば、あなたの2ヶ月間の見守りも問題があると思います。もちろん、売買不動産会社は、1番悪いです。明らかに善管注意義務違反です。
よって、まず、売買契約が完了して手付が既に打たれてる状態なので、売買が破断であれば手付の倍額返さないといけません。売買不動産会社が倍額部分は負担すべきですが、あなたも2ヶ月間の様子見があるので、一部負担を求められる可能性があるでしょう。また、家の買取は無理だと思います。せいぜい、慰謝料請求で100万とか200万の世界だと思います。裁判になれば、あなたの2ヶ月間の様子見も明らかになってしまいますから、弁護士を立てて、示談に持ち込むのが良いと思います。
私は年間何社も不動産会社と取引しますが、ま、いい加減なとこも多いです。ですので、取引の際のスケジュールやなすべきことはこちらでコントロールすべきです。お金を払ってるんでおかしな話ですが、私は、お得な物件を探してきたこと、私の物件を高く買う買主様を見つけてきたことに対する対価と考えてます。よって、スケジューリングや確認作業は私が主導権を持って進めます。

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xtg********さん

2018/1/1014:13:44

賃貸契約中の入居者を退去させるには、正当事由が必要であり
入居者が退去を拒否すれば簡単にはいきません。

一度弁護士に相談して下さい。

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