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擁壁の上の住宅を購入しようと考えてます。 物件は宅地造成等規制法の区域内であり...

min********さん

2018/3/2907:57:50

擁壁の上の住宅を購入しようと考えてます。 物件は宅地造成等規制法の区域内であり宅地造成等規制法制定前に造られた擁壁の為、確認申請や検査済証はありません。 ただし擁壁強度や建築方法に関しては一級建築士が確

認しており、パイルを打ち込み擁壁に大きな負荷がかからない様に設計・施工を一級建築士指示のもと行なっています。

設計については一級建築士の名前が載っています。擁壁は大手不動産会社が規制法の制定前に作っていますが、制定前の為、役所への確認申請はされていません。

物件自体は、かなり凝った建物で住宅メーカーよりお金をかけていることが一目で分かる造り、築年数も8年で状態は非常に良いです。

建築士による確認が済んでいれば、確認申請なしの物件でも問題はないと思いますか?
駅、スーパー、公園、コンビニは徒歩5分以内で立地は非常に良く、家の間取りやデザインは理想に近い為、購入したいのですが、擁壁が原因で資産価値が周辺の土地に比べ価値が低かったり、崩壊リスクがあるのかだけが不安点です。

仲介業者は大手で、立地がいいことと、一級建築士による安全性が確保されている為、地価が周囲に比べ低いことはないと言われていますが、その言葉を信用しても良いでしょうか?
また、万が一、擁壁を理由に資産価値が大きく低いことが判明した場合、契約や引渡後でも瑕疵担保責任により契約ぼ白紙や損害金の請求は可能でしょうか?

2年近く探した中で理想の物件をやっと見つけましたが、擁壁だけが不安ポイントです。
売主は複数の会社を経営しており、ある程度の社会的地位があり、騙すようなことはしないと信じたいのですが。

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nat********さん

2018/3/2911:23:38

瑕疵担保責任により契約ぼ白紙や損害金の請求は可能でしょうか・・・・出来ません。

社会的地位があり、騙すようなことはしないと・・・・まったく関係ない話です
一級建築士・・・・掃いて捨てるほど居ます。
私の周りに5軒の方が1級建築士に依頼して建て物を建てました。
ところが5年も絶たずにすべての家はリホームを余儀なくされました。
雨が降ると壁から雨水がしみ込んだり
夏は暑く冬はその分寒くてまるでバツゲームのような家
室内の土間を土にした為ほこりがたちこめて
仕方なしに土の表面に接着剤を流してみたが靴で直ぐにすりへって
今度は石張りをしてみた物の直ぐに剥がれて
何をしてもダメ
肩書きに騙されない。
1級建築士が家を建てるのではありません。
大工が作るのです・・・それを間違えて考えています。

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rifujin2013さん

2018/3/2908:10:11

ご質問内容から考察すると、ほぼ、問題のない物件だと思います(ご質問内容以外のところは分かりませんが)。

当時の設計者も、擁壁の安全性の根拠が無いため、パイルを打ち込んだ訳ですよね。
念には念を入れていると思います。

営業マンの話については、若干疑いがあります。

>一級建築士による安全性が確保されている為、地価が周囲に比べ低いことはないと言われていますが、その言葉を信用しても良いでしょうか?

擁壁の安全性の根拠が無く、パイルにより対応した・・・が事実で、「一級建築士による安全性が確保・・・」は、言い過ぎのように思います。

また、売主が宅建業者で無い限り、瑕疵担保責任免責で契約した場合は、その免責は有効とされ、後々の瑕疵担保請求はできません。
不安が大きければ、1年でも2年でも瑕疵担保責任を有効とした契約になるよう、交渉しましょう。

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