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住宅ローンの繰上げ返済と投資(資産運用)のことについて質問があります。

har********さん

2018/10/214:42:44

住宅ローンの繰上げ返済と投資(資産運用)のことについて質問があります。

現在、金利2%以下で住宅ローンを抱えているのですが、繰上げ返済をした方がいいか、それとも株などへ投資したらいいかで迷っています。

配当金にしろ、キャピタルゲインにしろ、利回り2%以上になる可能性は確かに高いです。
しかし、それも絶対確実というわけではありません。

でも繰上げ返済をすれば、確実に金利分を浮かすことができます。

30年という長期で組んでいるために、たとえ借入金利が2%以下だとしても、繰上げ返済をすればある程度まとまった金額が浮く計算になります。

ちなみに、1年間に250万円〜300万円を予定しています。

「繰上げ返済なんかする奴はリテラシーが低い」と言ってる人もいますが、それは本当なのでしょうか?

繰上げ返済と投資の関係について詳しい方、ぜひ教えてください。

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mat********さん

2018/10/219:34:14

悩ましい問題ですね。
私も、奨学金債務が300万円ほどあり、年利1%ですが、繰り上げ返済はせずに株式投資していて、今後どうしようか迷っています。

不確かな運用利回りより、確実な金利節約を選ぶのは、有力な選択肢だと思います。

住宅ローンであれば、住宅ローン控除は受けていますか。
住宅ローンを抱えている人の税金を安くする制度で、ローン残高が減れば控除額も減ります。
金利の減免を受けているようなものです。

家を買った年によって計算が異なりますが、ローン残高の1%分税金が安くなるとすれば、ローン金利は実質的に2%-1%=1%になっているようなものです。

これを考慮し、実質的に負担する金利を計算してみることをおすすめします。

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osi********さん

2018/10/220:23:04

株式投資は、絶対的利回りが保証されてませんから、投資に慣れてる人以外は、繰り上げ返済の方が確実だと思います


特に繰り上げ返済は初期にする方が元金の減りが大きいです
また、期間短縮型の方がお得です

cal********さん

2018/10/219:43:19

まず住宅ローンの金利と、運用益は単純比較はできません。ローンは徐々に減るので、丸々利息はかからないためです。

たとえば借入3000万 金利2%30年なら、利息は約1000万。
3000万を利回り2%で運用すると1800万です(複利無視)。約2倍ですね

ただローンを返済すれば、これまで返済に使っていた金を運用に回せます。

借入3000万を一括返済(利息1000万削減)し、それから月8万を30年積み立てると運用益1000万弱となり、実質「3000万を2%運用」と同じになります

しかし繰上返済額が少ないと返済期間が長いままのため、運用期間が短くなり、運用リスクが高まります。それを考慮するなら「利回り2%以下」でも「借入金利2%」に勝てます

つまり単純な利息の比較では答えは出ません。が、そこは無視して「繰上しない」メリットを回答します

①緊急時の備えになります。
現実的には数百万から1000万あれば十分かと思いますが。

②団信が強力です。団信3000万に相当する保険は、月々保険料8000円ほど。合計300万ほどのメリットがあります。住宅ローンの金利換算で約0.5%程度が「確実に」得られます

③住宅ローン控除が1%
④微々たるメリットですが、振り込み手数料無料等のサービスがあります

⑤上記②③で1.5%が「確定」していますので、資産運用のノルマは0.5%。個人年金や学資保険でも可能な水準です。

よって2%程度なら「絶対確実」(ニュアンスは汲んでください)に相殺できてしまうので、①や④の分、繰上ない方が安定します。

boc********さん

2018/10/217:38:23

まだ住宅ローン控除1%があるなら、金利2%に1%を足して、3%以上で資産運用できるなら、繰り上げ返済する必要はありません。

もし繰り上げ返済するなら、いざとなったときのお金は除けておきましょう。
例えば、車用に300万とか。
また、奥さんが妊娠して自分1人の収入でやっていけるかもシミュレーションしてください。

うちは結婚してから子どもが出来るまでは共働きで、1000万は貯めて、あとは繰り上げ返済に充てました。
今は2児に恵まれ、嫁さんはパートです。
自分1人の収入では毎月若干マイナスですが、1000万よけてあったので、精神衛生上は問題ありません。

fug********さん

2018/10/215:00:53

将来どうするか、どうなるかで変わるとおもいます

基本的には人それぞれです

投資での、利益は保証確定されていません
損失の可能性もあります
ローンの金利は必ずあります
フラットならいいが、金利が変わる可能性もあります
将来、ご自身がどうなるかわかりません
生活もかわります
等々

この辺折り合いをつけて、繰り上げか投資か
割合を考えるしかない

投資初心者なら、自分のお小遣いから
はじめるな

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