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借地の地代について 知識不足で間違っていたらすみません。 借地権の地代とは建...

gre********さん

2018/11/1720:19:10

借地の地代について
知識不足で間違っていたらすみません。
借地権の地代とは建物の床面積ではなく、土地の面積に対して支払うという事で間違いはないでしょうか?

約15年前に旧借地権20年契約の戸建て(2階立て)を購入しました。
地主さんとの契約書類を見ると、土地面積ではなく床面積で地代を払っています。
土地面積での支払いが正しいのだとすれば、地代は払い過ぎが考えられます。
交渉すれば返還に応じてもらえるのか?もしくは今後生じる何らかの承諾料や更新料の値下げに応じてもらう等、どの様にしたら良いかアドバイスをお願いします。

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cag********さん

2018/11/2100:01:03

地代は土地面積で計算されます。
床面積での契約だと払いすぎなら地代の値下げをしてもらえます。
私も専門家経由で値下げをしました。
借地借家法の通りにやるので地代が高すぎの場合は交渉可能です。


それにしてもそんな建物面積で地代を取るなんて方もいるんですね…。

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kit********さん

2018/11/1817:19:11

>間違いはないでしょうか?

条件次第で判らないです。

建物を登記して、所有。地代は払っている。
底地の面積は、建物の通常使用よりかなり広い。

この場合、借地権は、建物の通常使用の範囲のみに及ぶ、という判決も有ります。

床面積で払っているのでしたら、建物の面積+建物使用に必要な面積、だけの地代ということも考えられますね。

gor********さん

2018/11/1817:10:55

旧法の地代はおっしゃる様に土地面積で計算するケースが多いとは思いますが、交わした契約書が建築面積で計算されているならそれも有りです。

つまり地代の交渉は難しいと思います。

が、しかし、おそらく5年後の更新にあたりアドバイス出来る事があるとすれば、「更新料の支払は拒絶出来る」事ぐらいです。

借地上の建物に登記が有り、所有者が地代を支払っており、滞納地代が無い、なら借地権は強力な権利ですので、更新料の支払を拒否しても無くなりませんし、立退く必要もありません。

参考にして下さいませ。

tan********さん

2018/11/1810:38:22

借地の地代(私の場合は借地権者と底地権者の両方を兼ねている)は
契約不動産での個別の金額での『借地権契約での月額金額』です。

一応は、借地の土地面積(㎡数)と家屋の床面積(㎡数)を借地権契
約書に明記をしますが、1㎡単価×面積での借地代相当金額での計算
は行いません。

ザックリと1件の契約不動産での地代の設定なんです。

質問者さんは借地権の契約書に記載の床面積での地代計算と考えての
質問ですが、現実の借地料での地代の金額は「土地の面積や家屋の床
面積での算定」では有りません。

当然ですが、複数件が並んだ不動産物件ですと、「全てが同一の土地
面積(床面積)では無いですので、微妙な差異が発生をする」のが当
然です。・・・120㎡程度の借地契約が2~3件連棟で存在をする
場合ですと5~10㎡の個別の土地面積や床面積の差異が発生をする
のが当然なんです。

そのような場合でも連棟(同一の場所)の借地代金は、「大幅な面積
での差異が無い場合は地代相当額は同一にする」のが現在の借地(地
主と借地権者)の考え方ですね~

結論:借地での地代相当額(借地更新料等)は、土地面積や床面積で
の算定ではなくて、不動産としての1件の契約です。

ですから、土地面積や床面積の計算での地代や更新料の金額の交渉は
困難です。

追記:周辺の地代相場を調べて、「質問者さんが地代相当額や更新料
の金額が相場よりも高額だと調査で確認が出来た場合」は地主(底地
所有権者)との金額交渉が可能でしょう。

mis********さん

2018/11/1722:37:25

契約自由の原則ですよ。

契約当時、土地面積ではなく、その地上の建物の床面積で契約しているのであれば、それに従うってことですね。

当時、契約書の内容に納得して署名押印しているという形式的要件になっているんじゃないのですかね。もしかして、その契約書には賃借人の署名押印がないのですかね。ないのであれば、あなたの言っているとおりになりますよ。

まあ、改めて建物の床面積でなく、土地の面責での契約書を交わしても、地代は変わらないでしょうね。逆に、最近はデフレ脱却で地価が上がっているので、地代が上がったりしてね。

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