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恥ずかしながら家賃を半年滞納しており、不動産屋(仲介業者?)の方から賃貸借契約解...

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ID非公開さん

2018/12/722:01:18

恥ずかしながら家賃を半年滞納しており、不動産屋(仲介業者?)の方から賃貸借契約解除通知書がきて今年中に出て行けと書いてありました

届いたのは今日(12月7日)です
入れ違いで4日に2ヶ月分入れたとこでした
恐らく入金も確認せずに送ってきたものと思います
貸してる側は半年前に通知するとなっているようですが、書面には契約書に書いてあるから出て行けと書いてあります
しかし、子供も小さいし現実的に無理なので困っています
大家さんには年末までに前倒しで払っていくと直接話してましたが入金が待てなかったのか仲介業者を使ったようです
払っていないのが悪いのは百も承知ですが実際こんな状況で急に年末に引っ越すなんて出来るわけもなく本当に困っております
支払いが厳しいのにも事情があり、大家さんにも説明しておりました
ですがまさかこんなに急に出て行けと言われると本当に困ります…
今月もあと2ヶ月分入れる予定です
契約書に書いてあるとはいえ、法律上は半年前に通知されるべきと思いますが違うのでしょうか?
契約書が強いのでしょうか?
情けない質問ですが本当に困ってますのでアドバイスいただけたら幸いです

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ベストアンサーに選ばれた回答

bar********さん

2018/12/800:05:48

とても長文なのですが、わかりやすく書いたつもりですので、お読みいただけると少しでもお力になれるかと思います。

おそらくおっしゃっている「法律」というのは借地借家法27条1項のことと思います。
借地借家法27条1項 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。

一方、民法には、541条、542条に契約の解除についての規定があります。この解除は、契約当事者のどちらか一方が「解除します」と相手に通知することでその時から効力が生じます。この「解除します」と言える権利を解除権といいますが、これは常に誰にでも認められるというものではなく、基本的には当事者のどちらかに債務不履行があった時にもう一方に認められるものです。あなたと大家さんの関係でいえば、あなたが賃料を払うという債務を履行しなかったため、大家さんはあなたに対して賃貸借契約を「解除します」という権利を得たということです。

ここで、借地借家法27条1項は「解約」、民法541条は「解除」と、言葉を使い分けていることに注目してください。
「解約」は、解除権がないのに契約を終了させることです。借地借家法というのは、不動産の賃貸借の場合、通常は賃貸人に比べて賃借人の地位は弱いので、賃借人が不利な目に合わないように作られた、民法に優先して適用される法律です。ですから、家という生活に必要不可欠なものの賃貸借を賃貸人の都合で一方的に解約された場合には、賃借人が新しい住居を探せるように6ヵ月間は賃貸借契約は終了しないと規定されているのです。
これに対して、「解除」は賃借人に落ち度があるときに賃貸人がすることを認められているものなので、賃貸人が他の人に貸して賃料を得られる利益を法律で制限してまで、そのような賃借人を保護する必要なしという制度になっています。あなたと大家さんの間の賃貸借契約の解除は、この規定に従ってされているので、6ヵ月前の通知は必要ないのです。

ところで、その契約書で争えるとしたらポイントはそこではありません。かなり平易に説明するつもりですが、ここからは法律の勉強をしたことのない方には難しい話になりますので、もし争うつもりであれば弁護士の無料相談などを積極的に利用するようにしてください。
大家さんの解除通知は、民法542条に基づいてされているようです。解除は541条と542条に規定があると説明しましたが、その大きな違いは、いきなり「解除する!」と言えるかどうかという点です。541条の場合は、「〇月〇日までに家賃を払ってください。(=催告)」→払わない→「解除します。」となり、542条の場合は、急に「解除します。」と言えます。541条の方は賃借人にチャンスがあるのに対して542条は急に解除されるのですから、それなりの事情がある必要があります。
ところが、賃貸借契約には通常、「家賃の不払いがあったら家賃払えって言わなくても解除できることにしたからよろしくね(=542条の解除)」という特約がついています。これは契約書に書いてあり、その契約書にあなたがサインした以上は文句は言えません。そして、この特約を入れることも認められているので、ここも争えません。
問題は、この特約があるからどんな場合でも「家賃を払え」と言わずに解除できるわけではないということです。賃貸借契約というのはあなたと大家さんの信頼関係に基づいてされているものなので、いくら家賃を払わなかったからといって、信頼関係が破壊されたとは言えない程度である場合には急に解除することはできないのです。
あなたがいうには、解除の通知が届く前に2ヵ月分の家賃は差し入れていますし、もし大家さんがあなたの経済事情に理解を示してくれていたというのであれば、信頼関係が破壊されていないという主張が、かなり望み薄ではありますが通ることも億に一くらいはあり得なくはないかもしれません。

争うのであれば、くれぐれも弁護士に相談してください。
また、次の住居を探すことと並行してください。

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    質問者

    ID非公開さん

    2018/12/1421:24:42

    詳しくありがとうございました
    大変勉強になりました
    元はと言えば私が悪いですし、気まずさもあるので言われた通り年内に出ることにしました
    仕事が好調だったのでその収入があり、全額払える感じですが引っ越し費用にします
    もちろん残りの分も来年以降払うつもりです

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bak********さん

2018/12/1119:59:55

半年間滞納を許してくれる大家さんは、まだ良心的。
通常なら2ヶ月の滞納までは対応してくれますが3ヶ月目になると
賃借契約の解除で部屋の明け渡しを要求してくるところがほとんどです。

質問者さんの大家さんのように柔軟に対応していただける大家さんも稀に
おらっしゃいますけど大家さんから出ていけと言われれば従うしかないのも
半年の滞納で明らかです。しかし、半年も待っていただけたならあなたの努力
次第で滞納分を返済していく上で解除を取り下げてもらえる可能性もあるのでは?

どのように支払っていくかを大家さんに相談すれば良いと思います。2ヶ月分を先に振り込んでいるので大家さんもある程度まであなたの前向きな姿勢を見ているかもしれません。

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kyo********さん

2018/12/801:27:57

賃貸借契約は借家人保護の観点から多少の賃料の延滞では契約の解除が出来なくなっています。
ただ、判例では信頼関係の破壊があったと言える場合には貸主は契約を終わらせることが出来るとしています。
その信頼関係破壊行為には家賃の支払いが6か月続くことも含まれます。
半年も支払いが無ければ家主と借家人の信頼関係が破壊されたと言えるという事です。
いつから滞納しているのかわかりませんが、4日に2か月分入れた時に、6カ月以上経過していたのではないでしょうか、その経過を待っての賃貸借契約解除通知書ではなかったのでしょうか。
もしそうなら次は裁判所からの明け渡し請求訴訟の訴状が送達されるのではないでしょうか。
ただ6か月と言うは明確な数字ではなく裁判で争う事もできます。
だとしてもほぼ6カ月は立っていますので難しいかもしれません。

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pap********さん

2018/12/722:21:19

『契約書に書いてあるとはいえ、法律上は半年前に通知されるべきと思いますが違うのでしょうか?』

※、賃貸人は正当理由があれば賃借人に契約を解除できます、たとえば『賃料不払いなどの契約違反』があれば可能ですよ。

質問者さんが言っているのは、何も無い状態での事でしょう。

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