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レオパレスが問題になっていますが アパートのサブリースって全て危険なのでしょ...

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ID非公開さん

2019/2/2014:38:06

レオパレスが問題になっていますが
アパートのサブリースって全て危険なのでしょうか。

例えば、
駅近くで商業施設も近くて利用者人口多いなど立地条件の良い場所で
違法建築なんかしていない業者の安全な物件だとしても危険なのですか。

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回答数:
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ベストアンサーに選ばれた回答

bra********さん

2019/2/2018:39:51

第一条件として駅近で、しっかりとした建物で入居者が入りたいと思う
デザイン差別化が必要です。それなりに建築費はかかりましたが
サブリース契約は不必要で、3棟とも自主管理をしています。


乗り換えもせずに東京~横浜にも10分~20分で、新築引き渡し4ヶ月前に
2棟とも場所は違いますが入居者が決まりました。

サブリースしたら手間はないですが手数料、退去時のリフォーム
修繕費、家賃に値下げ、10年後~15年後の外装や防水工事など大家の負担です。


親方日の丸ってことです。

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    質問者

    ID非公開さん

    2019/2/2023:37:28

    そうですね。
    わかりました。

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ベストアンサー以外の回答

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kit********さん

2019/2/2017:42:53

他の方が回答していますが、サブリースは会社が圧倒的に有利で損しない仕組みです。
損・マイナスは全て大家の負担です、うまく行っている例とは、もともと繁盛するアパートなので会社に多く搾取されても大家の手残りが多いだけです。

なぜ{一括借り上げ30年家賃保証}を会社はアピールするのか?
大家には{一見}有利な条件に見えます、それがエサ=馬に人参なのです。

キモは、バカ高いアパートを大家に売りつける事です。そのために一見よさそうな条件を提示するのです、それがエサの{・・・家賃保証}です。

もちろん30年間は家賃保証されません必ず家賃は下がり、逆に修繕費は右肩上がりで増えます。巧妙なのは新築後10年くらいたって初めて、「しまった・・」と気が付く大家がほとんどです。

利益は会社、損・リスクは大家・・・これがサブリースの基本です

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ham********さん

2019/2/2015:58:50

>アパートのサブリースって全て危険なのでしょうか。例えば、
駅近くで商業施設も近くて利用者人口多いなど立地条件の良い場所で
違法建築なんかしていない業者の安全な物件だとしても危険なのですか。

アパートに関する危険には、
〇誰もができるだけ避けたい「危険」=デンジャー(danger)の意味と、
〇利益を狙って積極的にリスク(risk)を取る…という意味の「危険」、
があります。

建築基準法に合致していると信じていたのに、違法建築のため、もし火事が起きれば多数の死者が出る可能性がある…などというのは、デンジャー(danger)の意味の危険です。

駅近くで商業施設も近くて立地条件が良く、違法建築なんかしていない業者の安全なアパートだとしても、設定した家賃で見込み通りに客が集まるか(空室が多くないか)、銀行からお金を借りてアパートを建てた場合、毎月滞りなく銀行にきちんと借金を返済できるか…などというリスクがあります。


アパートの経営をする人は、利益を狙ってリスク(危険)を取っているわけです。

その意味では、どんなアパートのサブリースにおいても、リスク(危険)をゼロにすることはできません。

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xtg********さん

2019/2/2015:40:57

それもありますが、それ以上に契約者がサブリースのリスクを
理解していない事が問題です。

○リース会社が借地借家法上の借主となる
○家賃は最初の家賃が30年保証されておらず、一定期間を過ぎれば
2年毎に見直しがある
○家賃の改定を拒否すれば、リース会社の都合で解約可能
○礼金、敷金はリース会社が受け取る
○リフォームや大規模修繕の工事はリース会社指定の会社しかできない
○まだ30年の家賃保証を終えたアパートは無い
○その他

こういう内容の契約を理解せずに、賃貸経営する事が問題と考えます。

建物の購入費用でリース会社の利益を乗せられた割高の物件を買い、
サブリース契約でもリース料を払います。

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