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地盤調査を職にされている方、建築士の方、本当に困っております、アドバイス頂け...

yoc********さん

2019/4/1322:21:27

地盤調査を職にされている方、建築士の方、本当に困っております、アドバイス頂けると幸いです。

先日、更地受け渡しの土地物件を購入致しました。
そこにはアパートが建っており、また地盤が4mまで軟弱層であったためか、多量の杭が打たれておりました。
私共には売主側からの説明もなく、また私共のハウスメーカーからも更地にしている際、5m長の杭が出たと売主業者から報告を受けていたにもかかわらず、私共に報告・説明なく勝手に売主側と上部2mのみの撤去で示談をしてました。
ハウスメーカーの支店長から、こういう症例では上部2m撤去で、あとは地盤改良をすることが多いとの説明を受けたのですが、上記の件で信用していいのか困惑してます。
また、杭を全撤去を求めれば、更に軟弱な土地に影響があるとの事です。
売主に再度全撤去を求めるか検討中です。
申し訳ありません、アドバイス宜しくお願い致します。

補足皆様方、親切にご回答有難うございます。
感謝しております。

旧建物は
種類:共同住宅
構造:木造ストレート葺2階建
1階・2階とも49.68㎡です。

不動産売買契約書、特約に売主は本物件引渡しまでにその責任と負担において本物件上に存する建物、工作物、立木、庭石、門扉等外構、土間コンクリート、地内残存物等(浄化槽及び地盤調査や建築時に影響を及ぼすガラ石や残存杭も含む)を解体撤去し、建物の取壊し証明を取得の上、引渡し時までに買主へ交付するものとします。

と記載ありました。よって、残存杭撤去を強く求めていいですよね

しかし心配なのは、地盤が更に軟弱になってしまうのでしょうか?

私共の住宅建築には、6m長の鉄杭を32本打つと建築士から聞いてます。

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cbn********さん

2019/4/1409:03:33

①、既存建物の地盤改良杭を総て引き抜き撤去が、工事監理や施工管
理の技術的な基本としています。土地売主も建築業者でないと悪意な
瑕疵とは認められません。また、住宅会社の無知な支店長の発言でも

書面の記載がないと貴方様が専門者と信じるのも当然だが無理がある。
欠陥瑕疵を問う基礎構造計算の指針による疑問でも書面の回答がない
と責任を問うには、廃棄物処理や品確法は規約がないと別な問題です。

②、既存地盤に改良杭の存在は、近辺の位置に杭を打つことで実質の
以上の支持力が一部の位置で起きます。其れを誤解して杭打ち施工業
者が、支持錯誤や障害物と処理をすると地盤地下が大地震で起きます。

③、建築基本設計図の承認状態で、できるだけ同じ位置を避けた基礎
設計とする。最低は再度の地質調査報告書で一級建築士や構造一級建
築士に経緯と再検討設計の依頼する。その上で住宅瑕疵保証の保険?。

  • cbn********さん

    2019/4/1417:32:39

    【回答の補足①】

    ①、貴方様は土地の売主との契約は、不動産屋を媒介して、
    譲渡契約をしています。住宅会社の支店長へ不動産屋や売主
    との建築産業廃棄物の撤去委託失くして不成立な行為です。

    ②、売主との不動産売買の契約と契約約款は貴方様とです。
    契約約款の通りに建築廃棄物は、全部の撤去と埋戻しは宅地
    造成に関する法律に従って、0.3m毎に良質山砂土で3t/㎡の

    機械転圧をなしで、機械埋戻し程度では地盤の沈下となる。
    住宅会社支店長は一級施工管理士でビル工事の経歴もない、
    取込み営業契約は専門で会社自体の責任と瑕疵保証法の保険

    の二重の責任との代表者印のある証明なくしては駄目です。
    支店長も数年後に退社しない保証や倒産しない保証はない。
    心配するほどでもないような回答で妥協をしないことです。

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質問した人からのコメント

2019/4/18 13:33:56

大変困っていたので皆様方のアドバイス、非常に助かりました。
本当に感謝しております。

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kam********さん

2019/4/1413:58:50

①元のアパートは何階建てでしたか? 骨組みは「鉄骨造」でしたか?

②地盤の中に既存部分が残っている場合、「更地扱い」にはなりませんから、HMの支店長が独断で相手側と話し合った内容を、あなたに報告しない時点で問題ですけどね。

③多分その杭は「地盤改良用」では無くて、「建物の自重を支える為の基礎杭」だと思いますので、重さが軽い「木造用の地盤改良」の役には立たないと思いますよ。

④このままではあなたが将来この土地を売却する時に、残された杭は全て撤去するか? その費用を現金で相手側に支払うか? しか選択肢がありませんので、その費用分は勝手に相手側と話し合った、その支店長に請求してください。

このHMはどこなのでしょうか?



「補足・返信」があれば「追記」が可能です。

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umi********さん

2019/4/1410:45:57

示談ね。
更地受渡の意味を理解しましょう。
地中に工作物があれば更地とは言いません。

この土地の契約は無条件でキャンセルできますよ。
安易に妥協しない。

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iid********さん

2019/4/1405:59:13

更地引き渡しですので、杭が刺さったままですと、地中障害物で基礎工事も地下室も作る事が出来ません。

産業廃棄物が地面に埋まっている状態ですので、売主の瑕疵というよりも契約違反になります。

全て抜いて貰う事が出来ます。

又これから住宅を建てる場合は、建築会社が住宅の品質確保の促進等に関する法律で地盤調査を行い必要な場合は地盤改良、基礎補強を行いますので、沈下した時は建築会社の責任です。

yuk********さん

2019/4/1401:43:19

>ハウスメーカーの支店長から、こういう症例では上部2m撤去で、あとは地盤改良をすることが多いとの説明を受けたのですが、上記の件で信用していいのか困惑してます。

信用していいというか、そもそも住宅だと杭は打たないです。費用対効果の問題で、くる変わらない自身に対して何百万もしくは何千万の地盤の補強は普通はしないです。だから地盤改良とすることが一般的です。
杭を打っている=杭をうっている5mよりも上のところまでは地盤面が構造的に全く意味がないという支持できない部分だということです。安全にやるならもともとの杭の長さは最低限必要ですが、住宅ではそこまで普通はしないです。
その支店長の案が一番コストパフォーマンスには優れていると思いますし、考えられるなかでいけば安全な策であると言えます。


>また、杭を全撤去を求めれば、更に軟弱な土地に影響があるとの事です。
売主に再度全撤去を求めるか検討中です。

杭の全撤去をもとめようが、もともと杭を打ってる時点でその地盤面は構造上支持できない地盤面であるということになります。いわゆるN値が低い地層だということです。ですから取るなら取るで、取ったらそれこそ同じ長さの杭が必要です。

杭を打つということは、軟弱地盤って意味ですよ。とろうが何しようが、もともと地盤がないって意味で設計します。5mの杭なら、5m下の地層が初めて地層であって、5m部分より上はないものとしますよ。だからとっても、軟弱だし、とらなくても軟弱です。

ですが、杭を残して上を地盤改良するということは、構造上の安全の検討はできませんが、実質下の層につながってるという意味では、おそらくその周囲の家の中では一番安全だと言えると思います。なので、取るなら、杭を打つしかないし、とらないなら、支店長のいう通りかと。

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qll********さん

2019/4/1323:11:51

既存の杭がどのようなものかは分かりませんし、
建築予定の建物がどのようなものかは分かりませんので
断定は出来ませんが ざっくりした一般的な話なら
たぶん低層のアパートを解体し低層住宅を建てるという事なら
ハウスメーカーの方法、説明は技術的にみて妥当だと思います。

建物の配置と既存杭の位置、種類など 技術的な内容で判断することなので
ココで聞いても正確にはわかりませんけど^^
建てた建物に責任を持つハウスメーカーなら ソレを踏まえて判断
しているって推測できるんじゃないかな?

実際以前地下水位が高い土地で建て直しの際 既存杭、基礎を大幅に解体
すると近隣も含めて地盤沈下の恐れがあるので なるべく壊さないで
建てた事もあるよ^^

既存の杭があるのが嫌、売主と勝手に話を進めたというのが嫌という
気持ちの問題なら どうしたいか落としどころを考えないと

杭全部取れ→隠れた瑕疵だ 費用が云々 違約だ解約だ など揉める 何時解決す るか分からず
銀行ローンだけ始まるとか
杭取りました→ 余計ぐずぐず地盤になり 結局もっと改良費用かかりました
とか収集つかなくなっちゃおそれもあるからね^^

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