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住宅ローン減税と繰り上げ返済についての質問です。 2年前に2000万の住宅ロー...

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ID非公開さん

2019/4/2412:17:18

住宅ローン減税と繰り上げ返済についての質問です。

2年前に2000万の住宅ローンを変動金利0.625%元利金等で組みました。それと親の資金援助もプラスして家を購入しました。

繰り上げ返済

を考えていろいろ調べてみたのですが、「住宅ローン減税がある場合、金利が1%以下の場合は住宅ローン減税が終わった10年後に繰り上げ返済した方がお得」と聞きましたが、自分の場合、親の資金援助があるため住宅ローン控除の計算で住宅ローンの年末残高よりも家屋の取得対価のほうが480万ほど低くなっています。

この場合、家屋の取得対価を住宅ローンの年末残高が下回らない場合は住宅ローン減税の間でも繰り上げ返済をした方が、お得なのでしょうか?

補足「住宅ローン減税中に繰り上げ返済すると、年末残高が減るために受けられる控除額も減るために住宅ローン控除額も少なくなってしまう」と聞いていたのですが、家屋の取得対価のほうが低い場合は控除額の計算の時に使うのが年末残高ではなく家屋の取得対価なので、住宅ローン減税中でも年末残高が家屋の取得対価より低くなるまでは年末残高を少なくしても住宅ローン控除には関係ないのかと思ったのですが、違うのでしょうか?

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

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jip********さん

2019/4/2416:23:37

年末残高が取得対価を下回るタイミングが問題ではないと思います。
あくまで、A「年末残高と取得対価の低いほうの1%(つまり住宅ローン控除額)」と、B「ローンの年間支払利息」を天秤にかけて、BがAを上回る年(8年後には自動的にそうなる)が繰上返済するタイミングです。

①家の価格 ②ローン期間 ③家の持分 が不明なので仮に
①2000万円 ②35年 ③あなたが100%所有 と仮定して試算すると

Aは1年目~9年目まで毎年152,000円ずつ、10年目147,200円。11年目以降は0円。
Bは1年目123,527円、2年目120,312円、3年目117,077円、4年目113,823円、5年目110,548円、6年目107,250円、7年目103,935円、8年目100,599円、9年目97,242円、10年目93,862円、11年目90,462円・・・
となり、この場合は、減税期間満了後の11年目がタイミングということになります。

  • jip********さん

    2019/4/2515:31:29

    補足に回答します。
    取得対価まで年末残高を減らす繰上返済なら「その年は」影響ありません。
    当然翌年以降は取得対価を年末残高が下回るのでしょうが。

    本問と関連は薄いでしょうが、割賦償還期間が10年を切るような繰上返済をすると住宅ローン控除は打ち切りになるので、控除期間中の繰上返済は今後も注意が必要です。

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質問した人からのコメント

2019/4/25 22:34:56

細かく説明していただきありがとうございました。

頑張っても10年間で300万くらいしか繰り上げ返済できないので、いつでも大丈夫かと思っていましたが、年末残高にローン返済分の計算を入れていませんでした。
11年目までお金を貯めて11年目にまとめて繰り上げ返済しようと思います。

ご回答いただきありがとうございました。

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ku_********さん

リクエストマッチ

2019/4/2416:07:55

試算して見ないと何とも、、、
「~10年後に繰り上げ返済した方がお得」と言うのは目安です。

あくまで、繰上返済と住宅ローン控除だけを考えた場合ですが、、、
実際は、利子より実際の控除額の方が多い=逆ザヤ(利ザヤ)があり、その上で「逆ザヤ分 > 繰上返済の効果」の場合は、10年後に繰上した方が得になります。

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