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任意売却に詳しい方にお願い致します。

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ID非公開さん

2019/6/1816:08:11

任意売却に詳しい方にお願い致します。

昨年会社で色々大変あり退社しました。再就職しましたが依然の会社の半分程度の給料になり家族を養っていくのもギリギリで貯金もそこを着きました。妻は心臓に持病があり働け無いし子供も高1の娘と中2の息子がいます。今は生活が非常に苦しくなり住宅ローンが払えなくなりました。1ヶ月滞納していますがもうこの先も払えません。
そこで家を手放し子供たちの夏休み中にでも妻の実家に引っ越そうかと考えています。妻と妻の両親もそのつもりで、昨夜子供たちにも話しましたが妻の実家が今の中学校の学区内であるため転校せずに済むし良いと言ってくれました。そこで任意売却する事に気持ちがかたまりましたが今の段階でも任意売却可能なのかを教えて下さい。現在は滞納1ヶ月ですが保証会社から銀行には支払われているはずです。
この段階でも任意売却可能でしょうか?
家は7月末、遅くともお盆までに引越し出来る予定です。
次の休みに任意売却専門業者に相談に行こうかと考えていますが滞納1ヶ月ではまだ早いのでしょうか?3ヶ月以上たたないと任意売却は無理でしょいか?
後、任意売却は不動産会社が家を買い取ってくれるのではなく仲介と言う事でしょうか?
すみません。全くの無知です。分かりやすく教えて下さい。

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回答数:
13

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ベストアンサーに選ばれた回答

sey********さん

2019/6/1816:57:41

まだ少々早いかと思います。
住宅ローン滞納から1ヶ月で保証会社から銀行に代位弁済されていますかね?
まだ銀行から督促状がきている段階ではないですか?

それを放置しますと、次は債務者の期限の利益喪失についての通知がきます。
その次が保証会社からの代位弁済通知という流れです。
滞納から1ヶ月ではそこまで行っていないと思いますよ。
だいたい3ヶ月くらいはかかるでしょう。

さて、この保証会社からの代位弁済通知がきて、その保証会社の担当者が決まれば、任意売却が可能になります。任意売却は保証会社の担当者と話し合って進めなくてはなりませんからね。

次のご質問ですが、通常は任意売却には仲介会社が入ります。
そして、仲介会社は一般市場で購入希望者をさがすことになります。
その結果、一般人(エンドユーザー、略してエンドといいますが)が購入希望者になることもありますが、買取再販業者が購入希望者になることもありえます。
いずれにしましても、仲介会社が入ることになるでしょう。
担保権者としても水面下での任意売却は避けたいということから、一般市場に情報公開をしての売却を望みます。

そのうちに、保証会社の方から「任意売却しますか?競売で行きますか?」という打診がくるのが通常の流れですから、それまでは、任意売却として動く場合の仲介会社さん選びという感じでしょう。
この仲介会社選びは重要です。誠実でまじめな仲介会社を選んでくださいね。
トッポイ会社はダメですよ。

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    質問者

    ID非公開さん

    2019/6/1817:40:12

    ありがとうございます。

    最近ネットで任意売却の為に査定をお願いしました。
    査定額では80万ほど足りません。なので最悪は競売になるかと思います。
    自己破産も視野に考えています。

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質問した人からのコメント

2019/6/19 16:24:07

皆さんの色々なご意見に感謝致します。
どのご意見が正しいのかは分かりませんが早いうちに任意売却専門の不動産屋に相談いくべきだと考えさせられました。
皆さんありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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tak********さん

2019/6/1911:55:21

住宅ローンの返済が一か月分を滞納し、今後とも返済できないと思われ
るご自身の事情があるので任意売却したい、とのことのようです。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
「妻」の実家に引越せば家賃もかからない―――とのお考えのようです
が、これは熟考の必要があるかも知れません。

なぜなら、世帯を持ち、子供もいる家庭の主人が、妻の実家とは言え、
一円の金銭すら入れずに仕事も危うい状態という背景があるなら、
そこには妻の親の微妙な違和感を持つのではないでしょうか。

親の認識を無関係の他人が推測すれば―――――
家族を養う経済力も無く、妻の実家にタダで「いそうろう」するような
夫なら、これから先の見込みもないから・・・・・最悪は離婚などの話題に
発展するリスクも無きにしもあらず、と思われるのです。
(私が娘の親なら・・・・・と想像したまでですが)

では、かと言って賃貸に転居すれば、少なくとも7~10万円程度の
家賃はどうしても必要でしょう。

現返済額は不明ですが、家賃と同等かそれ以下だと思われます。
融資銀行に事情を告げて相談すれば、最長は6か月位まで猶予される
こともあります。(相談するのも一手かも知れません)

そして「任意売却」専門業者と言いますが、これは「任意」という表現
は営業トーク語の一環として捉えた方が良いです。
いわば売却依頼を受ける目的で謳っている表現に過ぎないと言って
過言ではないからです。(売買に強ければ一般業者さんで十分です)

私も、弁護士さんから依頼を受けた物件を、一般市場で売却したことが
何度もありましたが、別に「任意」売却専門、などは表現しません。
任意は競売に対する対義語で、競売に伏されるよりは一般市場で所有者
が「自らの意思」(任意)で売却するだけ、のことです。

ただ、任意売却は、多くが売却金額より担保残額が多い場合が多く、
債権者に対する「担保残額の減免」を要請し、任意売却を了解して
もらう「調整」をすることです。
(基本的には一番抵当権者が残額の全額を分捕るため、二番手以降の
債権者は受領金が無くなることになるので説得は重要なのです)

以上のような背景ですので、現時点ではあまり卑屈にならずに考えたら
どうでしょう。

年令がいってなければ、働き口はバイトも含め、可能性はあるように
思うのですが――――――

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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beg********さん

2019/6/1910:14:45

まず、借り入れをしている金融機関に連絡してください。
窓口と保証会社で対応は変わります。
融資の時と真逆の対応をされることは覚悟してください。
任意売却を申し出てください。
残債務以上で売却できそうでも、伝えてください。
任意売却は、残債務が残る場合の売却方法です。
基本的に債権者が主導します。
旧公庫のように任意売却を認めている場合、通常は2ヶ月の滞納が
必要です。そこからサービサーが決まり、「お知らせ」が届きます。
届く前に、事前にサービサーに連絡して準備をします。
この段取りで全てが決まってきます。
実力のある不動産会社に早急に相談してください。

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dig********さん

2019/6/1821:13:12

まじめな方ですね。「ローン返済中の物件は通常売却出来ない」なんて全くのデタラメで買い替えなんて普通にローン返済中に行います(但し、当然売却額で残債を弁済できる必要はあります)。「3ヶ月以上滞納しろ」などと指南する業者もいますが、深刻化するほどに条件が悪くなります。任売専門業者だから差押までは動けないという事はないので、早く相談すべきです。大手でもよいのですが、滞納しているといやがる人もいるので、任売案件を専門・得意とする不動産屋のほうが良いと思いますよ。査定より80万マイナスくらいなら最悪の結果にはならないと思いますよ。おかしなサイトではなく、実際の不動産屋と話したほうが良いです。

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jj1********さん

編集あり2019/6/1820:11:15

任意売却というのは、ローンの残高以上の価額で売却出来ることが条件です。延滞したままでも、任意売却は可能です。が、長期延滞になると、任意売却ではなく、競売となり、猛烈に価格が下がります。売却する日を決定して、その日にローンの残債と延滞利息を払う。その日に担保を外す。で、おわります。売却する日は、予め2週間以上前に銀行に言うのがいいでしょう。でないと、当日担保を外してくれないかも知れません(書類が整わないため)。売却の日は、3回以内の延滞であるべきです。

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o4e********さん

2019/6/1818:36:35

任意売却〔以下、任売という〕できます。
ただし、債権が、保証会社へ移転されて、その先の回収会社に委託されるまで、約6ヶ月を要します。
具体的には、お会いしてご相談いただいたほうがよろしいですね。

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