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不動産仲介手数料についてです。 新築注文住宅の売買契約途中の買主です。 売...

met********さん

2019/8/2923:19:17

不動産仲介手数料についてです。

新築注文住宅の売買契約途中の買主です。
売り出し中の分譲地を見つけ、のぼりに記載されている不動産会社に連絡をし、話を進めて来ました。

不動産売買

についての知識が乏しい中で不動産会社の営業、ならびに宅建士の言うことを鵜呑みにし、よく調べもせずに契約を進めてしまった自業自得もありますが、仲介手数料についてのトラブルが起こりました。
乱雑な文章ですが、お答えいただける方がいれば宜しくお願いします。

トラブル内容
不動産売買、建築請負の2種類ね契約書を作成し契約、締結をしまきたが、契約の一本化を迫られ、仲介手数料は土地、建物の合計金額から計算された手数料を請求されています。

①契約当初、現地は更地の状態。工務店は決められており、建築条件付きだと記憶しているが、それを証明する書類、写真等は無し。

②契約書は2種類作成。不動産売買契約書、建設工事請負契約書。

③契約書ではないが、諸経費の費用に関する書面あり。そこには土地・建物価格○○万と記載あり。この段階ではまだ間取りも決まっておらず、基本のプランでの金額から算出した見積りとの説明。

④仲介手数料の金額は、[(上記土地・建物価格(税込)+外講工事費+水道市納金+建築確認費+追加工事費)×3%+6万×消費税]であった。この時点では仲介手数料は不動産売買契約にしか該当せず、建物価格にはかからないという知識が無かった。

⑤契約書には、後に契約の一本化に関する記載あり。しかし、一本化した際の仲介手数料に関する記載は無し。

⑥不動産売買における仲介手数料、ならびにこの時点での契約書の状態では手数料は不動産売買契約にのみ有効だか、今後一本化した際に土地建物セットでの販売になるので建物にも手数料が上乗せされる、などの明確な説明は無し。土地建物、外講、追加など掛かった費用に対して仲介手数料が発生します、程度の説明。

⑦上記仲介手数料が記載された明細書は契約書等ではなく、サインや印などは無し。また、間取り等の打ち合わせが長引き、契約開始から現在(建物はほぼ完成、これからローン本申し込み)まで1年という時間が経っているが、仲介手数料に関しての話は約1年前の一度きりであり、最近になって不動産売買における仲介手数料の知識を、私自身が得る。

⑧私が知識を得たタイミングとほぼ同時に、契約一本化を迫る、不動産会社の営業から連絡が入る。

⑨地域の宅建協会の相談窓口に状況を説明、仲介手数料は建物価格には適用されないことを再確認。

⑩不動産会社事務所に出向き、契約一本化に関する話を聞く。
(この時点で、仲介手数料の計算にあった建物(税込)は(税抜)に変更修正されている。)
以下、不動産会社の宅建士の主張
・契約当初から土地建物セットで販売していた。
・仲介手数料も土地建物に対してかかると説明している。
・不動産売買の仲介手数料、建物は含まれないなどの説明はしてないかもしれないが、基本的な仲介手数料の計算は説明している。土地建物の金額にかかると言っておいたので、何も問題ない。あくまで、土地建物セットでの販売である。
・手数料払いたくないだけなのではないのか。

⑪以下、買い主である私の主張
・土地建物を別で契約し、後に一本化のされることによって被る仲介手数料の不利益等(手数料増額または、土地のみの契約書では建物は仲介手数料がかからない事実)は、知識の乏しい買い主には分かるはずもなく、説明が不十分である。
・説明した、聞いてないでは水掛け論であり、事実、契約を交わしたのは土地のみの売買契約、建物は建設請負に該当するので、手数料は土地代金のみで計算されるはず。
・証明するものはないが、建築条件付き土地である中で、土地建物セットでの契約、また仲介手数料の算出はおかしいのではないか(契約条件付きであることは肯定も否定もしないが、不動産会社の取り扱う土地は、広告で出ている分は全て建築条件付き)
・仮に土地建物セットでの販売で仲介手数料もそこに起算されるとしても、追加工事費や、水道市納金に、まで仲介手数料が発生するものなのか。
・手数料を払いたくないのではなく、説明が不十分な状態で契約が進み、後に知識を得たことで手数料の計算が法律に則った正しいのもなのか、疑問と違和感があり、この状態では首を縦に降りずらい。


まとめ
不動産側は、土地建物セットでずっと契約を進めているので、今さら言われても理解できない。手数料は

私側はセット販売であろうと、どこに、どのように仲介手数料がかはかるのかは宅建業法に則った計算をするべきで、不動産側のやり方はブラックとは言わずとも非常に濃いグレーではないか。また、宅建士の説明不足もあるのではないか。


素人に少し知識が入った程度の私がギリギリでゴネてるだけとも捉えられると思いますが、ご意見を頂ければと思います。

補足誤字脱字申し訳なく思います。
後半部分で文章が途切れていましたが、

不動産側は、土地建物セットでずっと契約を進めているので、今さら言われても理解できない。手数料は払って下さい。

でした。


また、受け答えの中で、
私「これではまだ完成していない物件、建設請負の契約にも仲介手数料が発生することになるのではないか」
不「それを避けるために一本化するんです」
という受け答えもありました。手数料を少しでも多く取りたいというのが非常に強く感じられます。
もちろん利益を、あげなくては会社として成り立たないのは言うまでもありませんが、知識の無いやつから取れるだけ取ってやれ感が見えてしまい、あまり良い感情は抱けません。

宅建協会に再度伺おうと思いますが、なにぶん受付している曜日等とスケジュールが合いにくく、日数だけが過ぎていきそうだったので、こちらに投稿させて頂きました。

何かご指導いただければ幸いです。
宜しくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

2019/8/3111:32:24

いろいろな方がいろいろと回答されているので、大体のところは理解されてきているかとは思いますが、住宅建築の専門家として少しだけ書くことにしましょう。

仲介手数料の発生に関しては、今回のケースでは不動産業者側の説明不足における事が要因だけのように文面から読み取れます。

仲介を不動産業者が行う場合は、不動産業者側は仲介手数料の要求を行う事ができるのは、不動産売買の鉄則なのですね。

今回は、土地売買と建物売買を共にこの不動産業者が行っただけの事になります。

土地も建物も売り主では無かったために相談者は、仲介に入った不動産業者に仲介手数料を支払わなければならなくなったことと思います。

分譲地によく立て看板やのぼり旗が出ているので、一般の方はそこに記載されている業者が持ち主と思いがちですが、販売力の無い、あるいは販売は別と考えている業者は、販売先に委託しているケースは沢山あります。

工務店も同じです。

建築だけをして、売るのは不動産業者に任せているというケースは沢山あります。

建築条件付きであろうともなかろうとも、注文住宅であろうとも売り建て住宅であろうとも、自社で販売していないケースは、不動産業者における仲介というのが一般的です。

今回は、建築条件付きの土地であったわけなのですから、どのような条件が付いているかを確認しなければならなかったわけですが、また、業者側も説明をする必要もあったわけなのですが、ここが双方における盲点なのでしょうね。

④の記載が契約書等書類にあるのであれば、不動産業者側は説明不足だったことを詫びるだけで、記載されている金額の請求は行われることになります。

建築を請け負っている工務店がこの不動産業者に請負契約は、相談者との単独契約になり、自社での直接請負になるので、仲介をしてもらっているわけではないと主張された場合は、仲介手数料の支払い義務は相談者側には無くなります。

そのかわりに工務店は、この不動産業者に顧客紹介料を支払う必要が出てきますが。

いずれにしても、文章からではこの程度の回答しかできません。

契約という社会的責任を終えているわけですから、不動産業者と感情的にならない腹を割った話し合いを行うことが肝要かと思います。

  • 質問者

    met********さん

    2019/9/112:35:18

    ご意見有難う御座います。

    契約書の売主買主、注文者請負者を見ると、土地と建物をそれぞれ別契約で、同じ会社と契約、それぞれに対して仲介業者が入ってきているようにも取れます。
    そうなると、ご説明頂いてました、注文であろうが建売であろうが条件付きであろうが、契約によってどちらも仲介業をしているので、各個仲介手数料は発生する。ただし、どちらの契約も同じ名義人名、同じ仲介業者なので、仲介手数料としては合算で記載しており、この詳細を私が理解できていなかったので問題が起きたように見えた。という感じでしょうか?

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質問した人からのコメント

2019/9/5 16:21:26

大変参考になりました。
有難う御座いました!

ベストアンサー以外の回答

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カテゴリマスター

2019/8/3112:43:55

私見ですが・・・
結論から言いますと、これは仲介業者の脱法行為でしょうね。

さて、建売住宅の場合は土地と建物をセットにして売買契約します。
しかしその建物の売買は「建築確認」が下りた後でないと認められていません。
その前に建物の売買契約をすれば宅建業法違反です。
あなたの場合は、建物の建築確認が下りる前に契約したのでしょう。
でないとあとで契約書を「差し替える」必要はないですものね。
「建築条件付売地の売買契約」と「建物建築請負契約」という形にして、建築確認が下りた後に、その2つの契約を合意解除する。と同時に「新築一戸建」の売買契約に契約書を一本化して「差し替える」というやり方ですね。
仲介会社としては、早目に契約してお客様を縛って、あとで「差し替え」をして仲介手数料も新築一戸建として請求するというやりかたです。
まだ、そういうことをやっている業者がいるんですね!!
大手の仲介業者ではコンプライアンス上問題があるので、最近はやらない手法です。
さて、もとの2つの契約を合意解除して、契約を一本化すること自体は表面上は違法とはいえません。しかし一般消費者の知識のなさにつけこんで、本来請求できない建物についての仲介手数料を契約書を一本化することによって、受け取ろうとするのは実質的には脱法行為でしょう。
これは宅建協会や都道府県の宅建課に相談するのがいいでしょう。
このようなケースでは業務停止を喰らった仲介業者もありますからね。

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se0********さん

2019/8/3016:05:15

新築分譲住宅なら土地と建物の総額の仲介手数料で問題ないです。
契約後に間取りなどを打ち合わせして建築する場合、無い建物の契約をすることが出来ないので、まずは土地だけの契約をします。
その際に建築条件付きの建物は契約が出来ないので請負契約します。
建物が決まって契約出来るようになった段階で、土地と建物をセットの契約に1本化します。
これは業者が言うように一般的な方法です。
建築条件付きの土地の場合、そうなります。

大事なことは、仲介料や土地建物のすべての総額でご質問者様が納得出来るか?ってことだと思います。
仲介手数料取ってない業者や、外構工事費を込みにしている業者など、色々と存在しますが、取ってない業者も総額の中に含まれているので、総支払額が相場と比べて高いか安いかを比較するのが良いです。

その場合、土地の価値や、建物の仕様を判断しなければダメです。
建物が安くて総額が少し安いのでは当たり前です。

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tak********さん

2019/8/3011:17:57

いろいろ主張されていますが、あなたの場合、新築「分譲住宅」を指し
ているのではありませんか?
新築「注文住宅」となれば、土地は自分の土地、建物だけ新築する、
という形態になりますよ。
これだと意味が全く別物になります。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
まだ建物が建っていない新築分譲住宅を購入する?、ようにしか
見えないのです。(いわゆる「建築条件付き」契約です)
それなら仲介業者は土地・建物を合せて新築一戸建と捉えて自然です。
その状態を「グロス」と言いますが、手数料は合計額となります。

そしてもし、土地だけ購入で建物の予定は無しなら、特別の理由がない
限り住宅ローンは不可です。
住宅ローンはあくまで土地・建物を合計が前提だからです。

また契約形態ですが、これは合計で新築住宅として契約する場合も
ありますが、土地・建物を別々に契約する場合もあります。
仲介業者がなまじ、「一本化」などの表現をするから戸惑ってしまった
のでしょう。

これは業者の説明内容の手順と、あなたのイメージする形態とが合致
しなかったから発生したイライラだと思いますよ。

そこで結論を言いますと、本来、新築分譲住宅の取引ですので、一戸建
としての手数料は当然、かかります。
そこで、新築では今後も不具合等の発生等で十年保証も発生しますので、
あなたが業者に取って「うるさい奴」と思われない方が賢明だと思い
ますよ。

不動産は目に見えない部分が多数ありますが、買ってから業者が
「最低限度」のことしかやってくれない、のならあなたが損するから
です。
うるさい客とみなされてしまえば、気配りして余分なことをしてどんな
クレームを付けるか大変だから―――とおざなりになることがあり得
ます。

説明の解釈の違いで、
◆相手が売主なら本来、手数料込みと考えられているので不要
◆仲介業者は当然の手数料
なのです。
これは宅建業法で手数料は法規定されていますので、正常なのです。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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qll********さん

2019/8/3009:59:29

①土地は何時契約して誰から買いましたか?
⓶建築請負契約は何時契約して誰と締結しましたか?
③ 建築確認申請は何方名義で何時申請しましたか?

④仲介手数料って事は仲介会社が土地と建物の契約以外に登場するんですよね。
⑤契約の一本化と言っているのは誰かしら?
仲介手数料を得る不動産会社ではないですよね?

コレ大事です。相談するにもココがはっきりしないと
回答も対策も焦点がずれちゃいますよ。

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ten********さん

2019/8/3009:26:26

不動産トラブルの相談は、免許権者でなければ無意味です。免許権者でなければ、不動産会社に指導や是正勧告はできません。
宅建協会は、不動産会社に対し強制力がなく、理事長などの役員は、加盟している不動産会社の社長です。強盗事件が発生しても、ガードマンに連絡しているようなものです。

各都道府県の相談窓口
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html

取引の経緯説明から、仲介手数料の支払い云々よりも、契約手法に問題があります。
契約手法となれば、仲介会社の責任だけではなく、売主である不動産会社にも責任があります。

問題点
①建築する工務店が決まっている段階で、建築条件付の契約と判断ができます。
しかし、建築条件付契約は、建物プラン等が決まっていない状態で土地契約及び請負契約を同時行うことは、処罰の対象となります。(業法違反)
さらに、建築条件付の特約もなく、買主を法的に拘束していることから、消費者契約法にも接触している可能性が高いです。

②④の仲介手数料の金額は、土地契約の売買金額に対して3%+6万円に消費税8%が上限である。
記載内容を含めた金額であれば、明らかに業法違反である。

③土地建物を別で契約し、後に一本化する理由が不明である。
住宅ローンを利用しやすくする為なのか? 土地の金利を免除する目的なのか?
仲介手数料の業法違反を正当化する為なのか?
いずれにしろ、買主に十分な説明が必要

予想される結末
売主は、免許権者から今回の取引の説明が求められる。
売主は仲介会社に対し、買主とのトラブル回避を要求。
仲介会社は、請求していた建物の仲介手数料を白紙とする。

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