ここから本文です

不動産の売買のトラブルで至急の相談です。 中古不動産を買おうと、不動産ポータ...

アバター

ID非公開さん

2019/10/600:49:46

不動産の売買のトラブルで至急の相談です。
中古不動産を買おうと、不動産ポータルサイトで見ていたところ、気に入った物件があり、そのサイトから問い合わせをしました。

仲介会社との物件の下見も終わり、重要事項説明・契約の前日に手付の10%を振り込みました。

当日は、重要事項説明が、長かったことと、理解できないような記載、要領の得ない説明もありましたが、名前の通った代理店ということもありサインをしました。契約書などは、不動産会社が持ち帰りました。

翌々日気になって、重要事項説明の中にいきなり出てきた私道について、気になりだしました。

ポータルサイトでは、土地と建物の面積だけ書かれており、私道負担の説明は一切ありませんでした。そのため、私道負担は当然ないと思っていました。

購入する、土地と建物のほかに、今までの経験からただで私道がついてくるという認識でしたが、もしかして、土地の一部が、実は私道であれば大変なことになると思いました。

購入予定の土地の約10%が私道という可能性が出てきたので、メールで問合せしましたが、返事か来ず、電話すると、私道ですので面積が減ります。重説にも書いてますし、契約したので、減額や白紙撤回には応じられないと言われました。

もともと、広告を信じて購入を決めたのに、調べると私道負担を書かない広告は違法であると知りました。

また、重要事項の説明が、あいまいなところも多かったのですが、今になると、業者が新人のようにふるまい、素人っぽくかわし、業者は契約書に、当方に購入契約のサインだけ(取引内容を詳しくわからせずに)、させればよいという考えだったのと思うようになりました。

当然当方にもサインしてしまいましたが、時間が長かったことや、こちらの質問に真正面から答えないといった、今思えば、あいまいで雑でずさんな重説でした。

重説の最後ののほうでは、私道負担で減ることも明記されていましたが、一方重説の文面に明らかな、私道負担が、購入する物件の土地の面積が減らされないと解釈できる記述も見つかりました。

この部分は、(後でわかったことですが結果的に間違った記載のため)疑問に思い何度も質問しましたが、あいまいな説明であったこともあり、私道がついてくるとしか理解しませんでした。土地が私道で削られるなら、違法広告になるのも明白なのでそのようなことは想定しませんでした。

現在、10%の手付けを支払い済みですが、
①違法広告(私道負担の不記載)
②重説における土地が削られることがないと思わせる記載。

以上の2点から、手付解除ではなく、白紙撤回、(もしくは大幅な減額)はできないでしょうか?もしくは、10%の手付けについて、宅建業法違反で国土交通省に通報して、業者の法務局の供託金をもらえないでしょうか?

取り急ぎ、時間がないので、宅建業法違反で国土交通省に問い合わせやや、手付解除期限前や決済前に、①②違法行為のため、それを止める(審議してもらうこと)方法はないでしょうか?

ネットで見ていると、鳩とかウサギとか宅建協会は業者よりと聞いています。

国交省のどこに相談したら、捜査が終わるまで、債務不履行にならずに手付解除期限や決済の猶予できますか?

よろしくお願いします。

補足土地の売買は、売主・買主とも個人です。仲介会社が、不動産会社です。
名前の通った代理店と記載しましたが、フランチャイズのようで、代理店を仕切っている本部はみんなが知っているような有名な不動産会社ですが、代理店自身は、開業7年ぐらいで地元の不動産で、普通の不動産屋みたいです。本部には、代理店が違法行為を行ったとしても関知しないとの立場のようですが、看板で信用させているわけですから、違法行為があった場合でも本部は、全く関知せずは、可能でしょうか?

閲覧数:
269
回答数:
12
お礼:
500枚

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

tsa********さん

2019/10/611:37:53

総合的な不動産会社に勤めています。

相手はいくつかの業法違反をしています。


①宅建業法35条および37条
35条は重要事項説明書
37条書面は実務上において契約書とほぼ兼用しています。

これらを遅延なく書面交付する義務があります。
そもそも、まともな業者なら契約書等を持って帰ることはしません。


②宅建業法32条(誇大広告)
私道は敷地面積と私道負担面積を明確に分けて表示しなければなりません。
記載していないというのは実際よりも優良であると誇大に表示して、誤認させる行為です。


ちなみに10%の手付金は中古(完成済)なら問題ありません。


さて、契約解除は重要事項説明にどのような記載があるかによります。
(解除=遡って無効になるので損害賠償は発生しない)

口頭の説明は誤認を与える説明だったかの立証が難しいので、書面でどのように記載していたかですね。
(どちらにしろ上記①②の業法違反は覆りませんけど)

重要事項説明というのは買主に取引物と契約内容を十分に理解させるものであり、理解できない内容は重要事項説明をしていないのと同義です。
それが例え重要事項説明書へ署名捺印していても。


次に、契約履行の不当遅延はダメですが、
正当な理由での遅延は問題ありません。

例えば、この契約が詐欺だと思ったら残代金を支払いますか?
所有権移転できない詐欺だったら、売買金額そのまま損害ですよ。

契約解除になれば履行遅延自体なくなりますし、業者が宅建業法違反しているのは明らかなので先方が不当遅延だと言っても業法違反を盾にすれば、業者は大事にできませんよ。

もし、売主が個人で遅延損害金等を求められても、
業法違反した業者へ損害賠償をすれば良いでしょう。


いずれにしても
宅建業 免許権者への相談窓口はこちらです。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html
(都道府県宅地建物取引業免許事務担当課)

ここが一番業者にとって効きますよ。
消費者センターは素人に近いですし、宅建協会や保証協会は注意はできても行政処分はできませんから。

とりあえず、広告など証拠は残しておきましょう。
今後のやりとりも証拠を残した方が良いです。

アバター

質問した人からのコメント

2019/10/12 14:06:33

詳しい解説ありがとうございました。
広告を作成したときは、私道があるとは思っていなかったそうです。
それをもとに、価格が決定され、買い付けを出しました。
その後、調べると私道が出てきたけれども、これは重説で説明すればよいと思い、説明したとの立場です。もし、価格決定後に私道があることが新たにわかれば、価格も含めて、購入の意思を確認すべきではないでしょうか?初めから知っていたのだと思います。

「不動産」の検索結果

検索結果をもっと見る

ベストアンサー以外の回答

1〜5件/11件中

並び替え:回答日時の
新しい順
|古い順

ret********さん

2019/10/717:57:55

手付金は契約締結と同時に支払うから手付金ですよ。
契約日前日に支払うこと自体慣習上ありえません。
業者からそのように指示があったのでしょうか。

売主が不動産業者と読める書きぶりですが契約日前に手付金を受領したこと自体、契約書の内容と沿っていないと思います。契約書をよく読んでみてください。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

tak********さん

2019/10/711:20:23

ネットで得た不動産情報に、私道部分の記載が・・・・・とありますが、
ネットでも新聞の折り込みチラシでも、最低限の掲載事項は法規定され
て決まっているのですよ。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
あなたはネットで得た情報「だけ」で、その物件を買う―――と決めて
そのまま取引した訳ではないでしょ?

不動産は「買う」場合は、必ず「重要事項説明書」と「契約書」を交付・
説明することが宅建業法で明確に法規定されているのです。

そこには、宅建士が全記載事項を口頭で「読み上げ」て説明し、
記載内容をすべて買主に十分承知させた上で契約に進めるのです。
説明内容がわからなかった?―――ならなぜ、理解できるまでとことん
聞かなかったのですか?

宅建士でも、あなたが理解している「前提」で進めるし、わからなけれ
ば質問すれば丁寧に全部説明してくれるはずですよ。
あなたは変に、「知らないと思われたくない」などムダな認識があり
ませんでしたか?(素人が前提ですよ。知らない方が前提なのです)

法規定では「一般素人が対象」という前提で規定されているのです。

もし宅建士があいまいな説明で納得できなければ、何も承諾して署名・
捺印などしなければ良かったじゃありませんか。
(そうすれば契約にもならず取引にもなりません)

土地が「削られる」なら恐らくセットバックのことかと思われます。
それは法規定されており、結果、買主のメリットになります。
なぜなら土地面積は減っても道路が広くなり、資産価値(坪単価)は
上がるからです。(メリットがなければ十二分に説明したでしょう)

よろしいですか?
あなたは購入物件にメリットが出現する状態を否定して、あろうことか
そのメリットを削除さえ求めていることになるのですよ。

これらの説明で、あなたがいかに勘違いして本来、喜ぶべき事態に
不満さえ持っていることになるのです。

なお、それでも解約希望なら契約書に、解約の場合はその経過時点で、
手付流し・違約金20%支払―――などが記載されており解約可能です。

以上、参考になれば幸です。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

tha********さん

2019/10/611:28:25

①の事は忘れて下さい。
ポータルサイトごときに
いちいちそんな事まで記載はありません。

②の仲介業者の重説による争いですが
判をついてる以上、不利な事は確かです。

cus********さん

2019/10/611:13:30

書面に書いてあることがすべてだ。不勉強なあなたが悪い。授業料である

プロフィール画像

カテゴリマスター

efu********さん

編集あり2019/10/608:48:20

契約書にもサインしてしまっているんですかね?難しいかもしれないですね。重説時に宅建士の免許ははっきりと明示されましたか?通常売買の重説は1時間以上かけて丁寧にするものですが、どうでしたか?

手付金は前日に払ったとの事ですので、契約書に記されている手付金を払った日と、相違が出ている可能性もあり、その辺は対抗材料にはなるかと思います。また、広告に私道と有効面積とを分けて表示していなかったら錯誤を訴える余地もあるかもしれません。重説と契約が同日であったことも錯誤を生む原因にはなるでしょうし。

説明も十分にされてないし、前日に払ったのはそもそも手付金では無くて申込金だと。契約書の日付とも違うでしょと。重説受けてから考え直す時間も十分に取られてないと。

不動産保証協会、宅建協会、消費者センター等に問い合わせましょう。

念のために今後の会話は極力スマホで録音しておきましょう。質問者様が勘違いされたという広告も、スクショでもなんでもいいので、日付と共に記録に残しておきましょう。

あわせて知りたい

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる