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注文住宅を建てたいと思いますが金銭的な不安があります。 【背景】 イニシャ...

tom********さん

2020/1/516:45:56

注文住宅を建てたいと思いますが金銭的な不安があります。

【背景】
イニシャルコストは高くとも耐震性や後のメンテナンス費用が少ないという観点から鉄骨の注文住宅を建てたいと考えており

ます。
土地2000万円の建物3500万円(延床面積35坪)というイメージです。
木造も検討しましたがよほどのローコストメーカーに行かない限り金額にそこまで差がないうえにメンテナンス等で長期的には同じくらいかかってしまうのでは?と思っています。
この点についての賛否ご意見も参考にさせていただきますが、上記は前提の上で金銭面アドバイス願います。

【家族構成、世帯収入】
・私(29歳 男)東証一部上場
年収(総支給):550万円

・妻(30歳 女)未上場
年収(総支給):400万円

・息子(0歳 男)

上記3名となります。

【資金状況】
・現在の貯金額は世帯全体で150万円です。
・車のローンが180万円/3年 残っています。
・お互いの両親は諸事情有り一切頼れません。
(不仲というわけではなく、住宅購入についても反対されている訳ではありません)

【質問内容】
ローンの種類について私はフラット35が良いかと思っていますが、妻は変動金利の住宅ローン等も検討はしてみるべきとのことで、まだ決めていませんが、
漠然と上述の私達世帯で5500万円の家を購入するというのは現実的なことなのでしょうか?

妻は大丈夫と言っていますが、私は若干不安です。
ファイナンシャルプランナーのサイト等でいろいろシュミレーションしてみましたが、特に問題は無いと診断されます。
借りること自体問題がなくても生活が貧困になるのは恐ろしいです。
贅沢しなければ可能な範囲なのか、感覚的(それは贅沢でしょ等)でも結構ですのでアドバイス、ご意見いただければと思います。

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mb3********さん

2020/1/518:08:19

まずは建物から、自分は家を建て替えるまで約20年間、重量鉄骨の家で生活しました。鉄骨系の家はヒートブリッジ(熱橋)現象で熱を建物全体に伝えます。これは夏の熱いも、冬の寒いもです。そこで断熱対策をしないと恐ろしく夏は暑く、冬は寒くなります。64坪あったので光熱費は3万から4万は平気で入りました。

これを防ぐには外断熱をして、外気熱を鉄骨に伝えないようにしないといけませんが、この外断熱工法が出来るところは(正確には正しく外断熱が施工できる)ほとんどありません。また、正しく出来たとしても予算はぐっと上がります。記載の予算では不可能かと思います。
下手な家を建てられると鉄骨や梁から結露して雨のように結露水が落ちるようになります。うちがそうでした。厚みのある鉄骨ですがどんどん錆びていきます。
住心地は最悪です。

商業施設やビルなどは空調とかもしっかりしてますから違いますが、自宅の場合は夜に冷暖房を切ったりするので結露とかのトラブルも起こりやすくなります。
信じる信じないはありますが、ある研究では鉄やコンクリートの飼育器ではマウスは長生きできない研究報告があります。木製の飼育器のマウスは長生きするそうです。
個人的には鉄やコンクリートの家はおすすめしませんね。建て替えた家は木造です。

【資金状況】について
貯蓄の150万円が住宅の頭金になるのでしょうか?
もし、そうなら住宅ローンの貸し出しの条件として、借入金をゼロにするように言われると思います。車のローン180万円をまず精算させられます。準備資金がこれだけならゼロ以下のスタートなので購入はきついです。
正直に言わせていただくと、ご夫婦の年収で貯蓄が150万で借金が180万という時点で横から見ると赤字生活ですよね。どう見ても浪費生活としか見えませね。
銀行やファイナンシャルプランナーは5500万円の家を購入するとは収入からしか判断しません。
どういう経緯で貯蓄ができていないかですね。現在の家(賃貸?)の家賃が高すぎるか、生活レベルが高すぎる(世間では浪費癖があると言われる)などが原因かと思われます。これで5500万円の家を購入すると破綻しか見えないような気がします。

家関係の仕事をしてます。通常、物件の2割位は頭金を用意できないとその家を買わないほうが良いとお伝えしてます。ですからこの計画なら1000万円位は用意がないと今後の生活も苦しくなります。これまでの生活で用意できる年収はもらわれているはずです。銀行が貸してくれるから、ファイナンシャルプランナーが大丈夫というからで借りてすぐに破綻者になる方を無数に見てきてます。
質問の内容からは自己資金の記載はなく、貯蓄からの金額の話です。別に購入資金があれば話は変わります。

  • 質問者

    tom********さん

    2020/1/520:35:46

    こんなにも真摯な助言をいただけるとは思っていませんでした。まずは御礼申し上げます。
    そこでお気持ちに甘えまして一点補足と追加の質問をさせていただきます。
    【補足】私、妻ともに昨年転職し世帯年収で300万円程度今よりも年収が低い中で暮らしておりました。その中で結婚、引っ越し、出産と大きな出費がありもちろん貯金は出来ませんでしたが、この一年で今の貯金をしており、夫婦ともにお金のかかる趣味もなく浪費家とは思っておりません。
    【追加質問】
    上記の背景があれど注文住宅購入に際し貯金が少ないのは事実です。
    しかしそもそも貯金をしている期間中にも賃貸料金は発生しており、年間100万円近くは出ていく形になります。
    仮に頭金目安の20%のさらに半分の10%(約550万円)貯めるとしても最低3年はかかり、期間中の家賃約300万円は余分にかかる計算になります。
    それでも頭金を用意するメリットはあるのでしょうか。

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質問した人からのコメント

2020/1/9 22:22:46

皆様のご意見大変参考になりました。
浪費家ではないが貯蓄が無いのは事実。またローン返済があることも事実であり、まずはローン返済、そして貯蓄をする中でしっかりと住宅に関する知識を付け、焦らず決めていくことにいたしました。

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riw********さん

2020/1/900:00:55

審査で「5500万円まで融資可能」と出たから、土地2000万円+建物3500万円という見積もりを立てたのですか?
もしそうなら、計画をやり直した方が得策だと思います。

まず、手持ちの預貯金が150万円ということは、頭金なしの5500万円フルローンを組むということですよね?。
しかし、住宅ローンは家の引き渡し日から始まるので、契約~着工中に必要な中間金はつなぎ融資を受けることとなります。
また、注文住宅は契約時の見積りはあくまでも概算です。オプション追加は自己責任ですが、概算見積もりを超える追加請求は当たり前の業界だと思ってください。
建物(3500万円)に外構費は含まれていますか? 仮に3000万円の家なら300万円程度の外構を施工しないとバランスが悪いですよ。
それに、土地を購入すれば土地収得税の請求が来ますし、土地2000万円+建物3500万円の家ならそれなりの固定資産税を取られます。
あとは、鉄骨住宅はメンテナンス費用が安いという謎理論です。
例えば、鉄骨で有名なへーベルハウスの定期的なメンテナンス費用は高額ですよ。しかも、自社以外の業者にメンテナンスさせると保証を切られます。
ローコストメーカーを推すわけではありませんが、施工不良さえ無ければ何処の業者でもメンテナンスが出来る強みはありますよ。そもそも市場流通しているパーツで造られているので汎用性はありますから。

最大の問題として、35年間の支払い能力が本当にあるのか?と言う点です。
29歳で年収550万円はサラリーマンとしては高給取りだと思います。しかし、今後も年収が上積みされる確実な保証は全くありません。
もし、定期昇給と賞与を充てにした返済計画を組まれているのなら危険です。
車にしても今のローンが終わったら新車が欲しくなりますよね? 当然、今の車よりもグレードは落としたくありませんよね? そしたら再びローンを組みますか?
手持ちの現金が無いのに、見栄で有名ハウスメーカーで家を建て、見栄で高額な新車を購入する生活が未来永劫続くと思いますか?

もし、御実家が資産家なら最終的に援助をしてもらえる可能性があるので、今の計画のまま進めても全く問題ありません。

pik********さん

2020/1/721:39:35

建物3500万にどこまできちっと必要な経費を盛り込めているかで大きくブレますから注意が必要です。
建築費に3500万かかるとするなら,諸経費で4000万は軽く超えることになると思います。
お若いようですから,車のローンが済むまで様子を見てみるのもよいと思います。
若い時に勢いで建てた家はあとあと子供が自立した時に老夫婦で快適に住むには問題だらけということも多いです。
家族構成や生活パターンが変わったら売ってもかまわない,という考えでしたら戸建てより駅前のマンションの方がよいでしょうね。

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ID非公開さん

2020/1/720:05:54

30代半ば
子供1歳
世帯年収900万いかないくらいで住宅ローン4400万です。
子供の教育は基本公立で、大学は私立でもとプランニング。

◆住宅ローン 15万
◆その他奨学金返など固定費 5万
◆貯蓄(現金、学資保険や投資信託含めて)20万ほど
→この貯蓄は子供1人、老後の資金と私たちのライフプランニングだと必要な金額と言われました。私が扶養内での働き方なのでもありますが。共働きだと老後もらえる年金などが違うので。(子供2人だと心許ないと言われました)
※5年後に学資1本、10年後に学資1本が終わるので貯蓄しないといけない分は半分ほど減りますが、学資の支払いが終っていってももおそらく小学校からの習い事などの教育費にかかるかなと思ってます。残りの10万は老後資金分と年に帰省したり固定資産税などに使う分も含まれてます。
そうすると月に15万円前後でやりくりする事になりました。食費、日用品、通信費、お小遣いなどです。(主さんはガソリン代なども)
これを贅沢だと思うか、節約だなと思うかどうかです(笑)
うちはそのマンションを買う事によって得られるメリットというか充実感が大きかったので、マンションを購入する事にしました。
特別な事情で減ったとかなければ現資産状態からおそらくかなり、節約しないといけないのではと思います。
我が家は諸費用や頭金など支払いした後の資産は800万ほどでした。ちょっと贅沢していた家計でしたが苦にならず今やりくりできています。

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yam********さん

2020/1/716:20:41

私はローコストで大きな家よりもある程度性能を持ったメーカーで最低限の家を作ることを勧めます。3人であればもっと小さくても良いくらいかと。

ローンに関しては変動金利も視野に入れたほうが良いと思います。
これからどれだけ景気が好転すればフラットと変動の差が埋まるかをシミュレーションするといいと思います。

変動金利は、一般に短期プライムレートに連動しますが、短期プライムレートは金融政策の一環として日銀がコントロールしています。
向こう10年は固定との差が埋まるほど変動金利が上がるとは想像しづらいです。

いずれにしてもローン控除13年をすぎると繰り上げ返済する方がほとんどでしょうけど。

cho********さん

2020/1/714:56:41

みなさん色々な回答をされていますが、収入があるのですからやりくりすれば十分可能かと思いますよ。

貯蓄が少ないと言う意見もありますが、それぞれご家庭には事情があるのでしょうから理由があるのでしょう。「我慢できずに使っていた」でも良いじゃないですか。最近転職で収入が増えたのかもしれませんよ。何にせよ家を建てれば返済がメインになってきますから、自ずと収支は見直さなければならなくなりますし。

大切なのはこの住宅購入を機に、家計の収支について興味を持ち考えていく事です。

FPさんに相談し、今後の人生のどのタイミングでどれだけお金が掛かるのか。そこをしっかりと踏まえた上で準備が出来るのであれば、支出が増える事は大した問題ではありません。

ただ気になるのは、鉄骨だからメンテが掛からない、木造だからメンテが掛かると言う住宅に対する知識の浅さです。鉄骨メーカーで話を聞けば鉄骨こそ素晴らしいと言う話をされますし、その逆もまた然りですよ。

本当にランニングコストや将来的なメンテナンス費用を抑えたいのであれば、大切なのは構造材ではなく気密性・断熱性です。屋根材や外壁材に対する知識も必要です。大手のハウスメーカと言っても偏った知識で営業を掛けてきますから、質問者さんの方がしっかりと勉強しなければイニシャルコストも、ランニングコストも高い家になりますよ。

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