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個人所有する築35年のアパートの建物のみを自身の資産管理会社に売却検討中。 簿...

kds********さん

2020/1/713:40:49

個人所有する築35年のアパートの建物のみを自身の資産管理会社に売却検討中。
簿価通りに売買価格0で良いかご意見をお聞かせ下さい。

構造は軽鉄で簿価ゼロですが、現状満室で年5百万円の収益があります。「無償返還の届出書」提出する為、借地権の問題は発生しません。国税庁と税務署に電話相談しても「時価でお願いします」としか答えてくれません。
税理士に相談しても、最終的に税務調査で否認されても責任は取れないと思います。

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cas********さん

2020/1/718:59:23

このようなことはただで聞くことではありません。回答しているほとんどの方はアマチュアです。プロはただでこういうことには回答するわけがありません。
したがって私の回答の参考意見です。

簿価ゼロ=0円でいいということは地球がひっくりかえってもありません。
理論的にするならば、

①不動産販売会社に査定してもらう
三井不動産レジデンシャル株式会社等でしてくれます。これが時価です。
建物だけでは査定してくれないので、土地建物合わせて査定を頼み、土地建物を区分して評価してもらいます。大手で査定を頼めば、営業攻勢もあまり後から出ません。

②固定資産税評価額
これが一番無難です。

①か②です。自身の資産管理会社に高く売ってもいいのです。売却益は長期譲渡の分離課税になるし、自身の資産管理会社は短期で減価償却費計上できます。

このくらい顧問税理士さんがやってくださいよ。(涙)

質問した人からのコメント

2020/1/13 13:52:34

固定資産税評価で売買することに決めました。
ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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clo********さん

2020/1/717:08:37

収益物件なのに時価0円の根拠を簿価に求めるとすれば、それは弱いですね。
例えばDCFとかもう少し合理的に説明可能な算定の結果0円が妥当と説明できないか要検討です。

kei********さん

2020/1/716:40:16

時価でやるしか無いですね。

仮に簿価がゼロだから、建物をゼロで売買し申告したとしても税務調査で否認され追加で税金を徴収されるでしょう。

そもそも時価とは、「不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に、通常成立すると認められる価額」と定義されています。(財産評価基準通達1)

もし、質問者さんが第三者に建物を売却するとなれば、0円で売却するでしょうか?

簿価が0円だから0円で売ってくれ!

と言われて売るでしょうか?

まず、そんな事はないでしょう。

ですので、0円で売買は成立しません。

ume********さん

2020/1/715:35:00

自身の管理会社とありましたので特殊関係者間の取引になります。取引価格はルールとして時価額となりますので、0円とはなりません。時価額の算出が不可能であれば固定資産評価額に借家権割合を控除した金額になります。
算式は、固定資産税評価額×(1-0.3)=売買価格
なお、管理会社は家賃収入を得て地代や給与を払いますのでその金額の検討も踏まえ、税理士に相談する事をすすめます。

h23********さん

2020/1/714:41:48

ダメです。
年500万の収入を生む建物の時価が0円のはずがありません。

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all********さん

2020/1/713:54:41

所有型法人にするのですね
よいお考えだと思います

売却(譲渡)価格は、国税庁、税務署の回答通り時価です

時価は
①固定資産税評価額
②取得価格
③不動産鑑定評価額
④帳簿価格=未償却残高

普通は④を使います


このやり方に詳しい税理士へ相談するのが一番良いですよ

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