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宅建の問題の事で教えて下さい。 添付した画像の回答では、借地借家法が適用され...

hir********さん

2020/1/2418:22:04

宅建の問題の事で教えて下さい。
添付した画像の回答では、借地借家法が適用され、登記がなくても引渡しによってCはBに対抗できない、とあります。
そこで、次の事を教えてください。

①な

ぜ民法ではなく借地借家法が適用されるのでしょうか
②借地借家法の適用は問題文のどこから判断すればいいのでしょうか

よろしくお願いします。

借地借家法,賃借権,賃貸借,対抗要件,賃借人,問題文,民法

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ベストアンサーに選ばれた回答

kom********さん

2020/1/2516:47:13

借地借家法1条には、「この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。」と規定されています。

これは、すなわち、建物の所有を目的とする地上権と土地の賃貸借、建物の賃貸借については借地借家法の適用があるということです。

なので、適用の有無は問題となる契約がこのような契約であるかに着目する必要があり、本問は甲「建物」の「賃貸借」契約なので、借地借家法の適用があります。

ちなみに解説はやや不正確で、CがBに対抗できないのは、厳密にはCが対抗要件を備えていないからであって、Bへの引き渡しがあったからではないです。なので、仮にBに引き渡しがなくてもCが引き渡し等の対抗要件を備えない限り、Bに対して賃借権を対抗できないです。

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民法605条の例外的規定として、その建物が引渡されたことによって、賃借権に対抗力を与えているのが借家法31条です・・・

この、31条は37条による強行規定だので、Cは賃借権でBに対抗できないといってるだけです・・・

だので、例えばCがその建物の新オーナとなったとしても、その建物のAとBの賃貸借契約前にCは、賃借権を備えてないとダメってことの対抗問題ってこになります・・・

後は、↓のコピペ解説を何度も読み返してみてください・・・

借地借家法は、賃借人がこの『対抗要件』を容易に具備できるようにすることで、賃借人を保護しています。すなわち、建物賃貸借の場合は、引き渡しをもって賃借権の『対抗要件』とすると定めていますから(借地借家法31条1項)、賃借人が当該建物の引き渡しさえ受けていれば、新所有者からの明け渡し請求を拒むことができます。建物の引き渡しは建物賃貸借において当然に行われますので、賃借人が対抗要件を具備するのは簡単です。また、建物所有目的の土地賃貸借の場合は、賃借人が有する土地上の建物の登記をもって、土地の賃借権の『対抗要件』とすると定めています(借地借家法10条1項)。建物を所有する場合、通常、所有者はその建物を登記しますから、この場合も賃借人が対抗要件を具備するのは簡単なのです。このように借地借家法は、賃借人が容易に『対抗要件』を具備できるようにすることで、「売買が賃貸借を破れない」状況を生み出して賃借人を保護しています。しかし、これは、借地借家法などの特別法が適用される賃貸借だけに与えられる措置ですので、それ以外の賃貸借の賃借人は、民法の原則に従って、『対抗要件』を具備する必要があります。

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