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昨年、転勤で自宅(マンション1部屋)を賃貸に出しました。給与所得と損益通算する...

tto********さん

2020/2/723:36:52

昨年、転勤で自宅(マンション1部屋)を賃貸に出しました。給与所得と損益通算する為に確定申告をしようと考えているのですが、分からない事があるので教えて下さい。
入居者募集を始めたのが4月1日で、実際に賃貸が

始まったのか12月22日からというケースです。償却、借入金利息、固定資産税は費用として計上出来るのでしょうか?出来るのであれば、何ヶ月分となるのでしょうか?宜しくお願い致します。

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nao********さん

2020/2/1201:09:53

自宅をいつから事業(不動産貸付業)の用に供したかについてのお尋ねと思います。
賃貸用マンションについては、
「なお、事業の用に供した日とは、資産を物理的に使用し始めた日のみをいうのではなく、例えば、賃貸マンションの場合には、建物が完成し、現実の入居がなかった場合でも、入居募集を始めていれば、事業の用に供したものと考えられます。」
という質疑応答事例が国税庁から出ています。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5400-2.htm

この事例に従えば、入居者募集を始めた4月1日が事業の用に供した日と考えられますが、この事例は、あくまで賃貸マンションを前提としているので、質問者の場合とは若干意味合いが異なります。つまり、質問者のマンションは、元々は自己の居住用即ち家事用資産であり、4月1日の入居募集開始以降12月22日の貸付開始日の間に事業用資産に転化したと言えます。家事用資産に関しては、経費計上はできませんので、事業用資産にいつ転化したのかが問題になります。
この点については、特に定めはありませんので、質疑応答事例に言う「業種・業態・その資産の構成及び使用の状況を総合的に勘案して判断すること」になります。

4月1日の入居者募集をもって、家事用資産から事業用資産に転化し、同時に事業の用に供したものとして、経費計上を主張することもできると思います。その場合には、不動産屋への入居者募集の依頼、例えば媒介契約書やマンション内のリフォームの請求書・領収書などがあれば有力な証拠書類となるでしょう。
しかし、明確なのは、12月22日の貸付の開始(又はそれに先立つ賃貸借契約の成立)であり、この場合には、賃貸借契約書があれば、他に証拠書類は必要ありません。
結論としては、12月一月分の経費(償却費、借入金利息、固定資産税)を計上するのがベターではないかと考えます。仮に、4月分からの経費を計上しておいて、税務署の判断(調査等)を仰ぐというのもあるかと思いますが、調査等の結果是正されれば、追徴税額の他に加算税、延滞税の付帯税が課せられるリスクが生じますので、十分検討すべきです。
いずれにしても、税務署に相談すべき内容だと思いますので、所轄署で事前に相談することをお勧めします。

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