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地主さんから、地代を倍額に値上げすると言われて困っています。

kum********さん

2010/6/1902:14:32

地主さんから、地代を倍額に値上げすると言われて困っています。

父の名義で旧借地権のある土地の地代の値上げを、地主さんから通達されました。50年程前から借りている土地です。
地代の値上げはこれまでにも何度かあったそうです。契約書はなく、更新料は払っておりません。

これまでの地代はひと月¥15000ですが、以前、今年の1月から倍額の¥30000を払うようにとのハガキが来て、こちらは承諾できないと返信を出したのちに、今日まで毎月変わらず¥15000を納めています。
しかし、地主さんからは2ヶ月ごとに、不足分を納めるよう書いたハガキがきます。不足分¥30000、不足分¥60000、と加算されて書いてあるので、このままではずっとこのように不足分を書いたハガキが届くのではないかと思われ、どうしたらよいのか困っております。

色々と調べたところ、この土地の坪単価は60万円程、敷地面積は約76㎡(約23坪)、路線価は190Dとなっておりました。
この地代の値上げは妥当なものなのでしょうか?また、どのように対処するのが良いのか、おわかりになる方がいらっしゃいましたら、どうぞよろしくお願い致します。

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yum********さん

2010/6/1902:29:03

地代の相当額は分かりません

が…

地主は増額を請求していますが、現行の地代で受け取っています
現行の地代に不満なら、受け取るべきではありません

もしも先で地主が賃料を理由に受け取りを拒めば、今の賃料を法務局に供託してください

仮に地主が受け取らなくても、払ったという事実が残らなければ滞納扱いです
けれど供託すれば、払ったことになります

賃料については、裁判より先に調停で話し合うことになっています
とりあえず今は地主も法的手段には出ていないようなので、様子を見ましょう

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tri********さん

2010/6/1910:33:37

1.土地に対する租税の増減
地下の上昇・下降、その他の経済的事情の変動
類似の土地の地代との大幅な相違などで
地代が不適切になった場合は

契約当事者は
これまでの契約条件に関わらず
地代の増減を請求する事ができます。
(旧借地法第12条1項 参照)

よって地代増減の請求は
相手方に到達(民法第97条1項)したとき
借地法第12条1項に定める事情が存在していれば

地代は以後
相当額に増減されたもの と解されていますので
『承諾できない』は
言い訳にならない言い訳にしかなりません。

(最高裁 昭和36年2月24日判決 民集15巻2号304頁)
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiS...

2.もっとも
地代の増額につき当事者間で争いがある場合
増額の請求を受けた者(=借地人)は

増額の請求を受けてから
裁判で増額につき決着が着くまでは
『相当と認める額』を支払えば
当面はそれで事足りることになってはいますが
(旧借地法第12条2項 参照)

ここで注意しなければならないのが

相当な額≠従来の賃料 です。

相当額の算定については
少なくとも借地にかかる公租公課を下回る額は
相当な額ではありませんので

したがって、あなたの場合
15000×12=18万円が公租公課を下回る額だとすると
相当な賃料を納めた事にはならず
(民法第493条本文 参照)

一般的に3ヵ月続けての家賃滞納は
警告無しでの賃貸借契約解除の要因となります。

(最高裁 平成8年7月12日判決 民集50巻7号1876頁)
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiS...

tan********さん

2010/6/1910:29:32

坪単価60万円ですか~市場取引価格かな?

地域にも拠りますが、坪単価60万円X23坪の固定資産税は

1万5千円X12ヶ月=18万円より高額だと思いますよ~

地主さんも、以前からの「借地人」(質問者さん)の事(生活)を考えて

地代の値上げを「思いとどまっていた」のじゃ無いですか~値上げが妥当かを

質問者さんに、金銭的な余裕が有るのでしたら
*地主は、借地人の生活を見てますよ~高級車を購入したとか・・・家を超豪華に改築したとか・・・

地主さんと、直接交渉した方が良いと思います・・・ハガキでなくて


追記:一般の人々は「地主(土地の所有者)」を、良く思わないですね~

先祖から受け継いだ土地で「甘い汁・ボロ儲け」なんて言いますが

相続で金額が大きいと「相続税」も必要ですし、司法書士に依頼すると

高額な「依頼費用」も必要です。

今回の件も、土地の所有者が「相続」で変わったんじゃ無いですか~

oot********さん

2010/6/1903:21:15

やや、急なかんじですね。
自分の主張する金額を、法務局に供託したうえでねばりづよく交渉しましょう。。

ema********さん

2010/6/1902:50:49

地代家賃の算出方法は都道府県によって多少違います
ただ、今回のような困り事は地元の『借地借家人組合』に相談すると賃借人に有利な結果に導いてくれます

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