いい中古住宅を見つけたので購入を検討しているのですが、不動産屋に 確認済証や検査済証は無いと言われました。 理由は競売で落とした時から無かったというのです。 謄本を調べると新築当初から銀行借り入れで

いい中古住宅を見つけたので購入を検討しているのですが、不動産屋に 確認済証や検査済証は無いと言われました。 理由は競売で落とした時から無かったというのです。 謄本を調べると新築当初から銀行借り入れで 銀行の抵当になっていた経緯があります(土地代と新築費用に相当する分です) つまり、銀行がこれだけの金額を融資したということは 少なくとも無許可で建築したり、違法建築物ではないと思うのです。 質問① 競売物件には書類が不備なことって よくあることなのでしょうか? 質問② 確認申請証および検査済証がない中古物件ですが、購入した場合どんなデメリットやリスクがあるのでしょうか? 質問③ 現在の所有者は不動産屋なので、不動産屋が市役所や役場または民間確認検査機関に出向いて それらのコピーはもらえるものでしょうか?

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①競売は決しておめでたい話でもなければ、前向きに話を進めようとする方もまずいませんので、良くあるといえば有りますね。 故意に関係書類を破棄して、せめてもの抵抗を試みる方も居ます。 ただ、もし実際は建確申請されているのなら、自治体による違いや申請年度にもよりますが、建確関係の書類を役所の建築課で閲覧して写しや証明書を取得することは可能です。 少なくとも、建確申請されているか否かは分かるハズです。 ②将来増改築を検討した場合に、許可が下りない場合がある。 違反建築であった場合で、建物登記簿などで金融機関がその違反を知り得た場合、住宅ローンが組みづらい(組めない)。 売却の際、次の購入者が上記の事由によりローンが組みづらい状況であれば、値下げせざるを得なくなる。 ③①にも書きましたが、可能です。通常は添付書類として取得するハズです。 ちなみに、不動産会社でなくても、一般消費者の方でも可能です。

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普通の一軒家を想定して、まずは順にお答えします。 ①について:確認済証も検査済証も、所詮はタダの紙切れです。特に、古い検査済証はハガキ大ですし。競売に限らず、なくなってしまう、という事はあり得る話です。よくある、とまではいえないと思いますが。 ②について:ご質問では、確認済証や検査済証という「紙」がなくなっているだけなのか、建築確認や完了検査を受けていないのか(受けていなければ発行される訳がない)、どちらか分かりませんが、どちらかによって、話はだいぶ異なります。単純に「紙」がないだけの場合なら、大きな問題は起こらないでしょう。役所には確認済証や検査済証を発行した際は「建築確認台帳」という台帳に記録を残してあります。この台帳に記載された内容の証明書類を取得すれば、いつ確認済証や検査済証が交付されたかが分かります。実務上は、これを確認済証や検査済証の代わりにできるケースが多いです。費用も、1通数百円で、割と簡単に取得できます。民間の場合はどうだか分かりませんが、似た様なものかと思います。建築確認や完了検査を受けていない、という場合は、違反建築か、少なくとも合法的に建築された事を立証できない建物、という事になります。銀行から融資を受ける際に支障が出るかもしれませんが、建蔽率や容積率がオーバーしていなければ、融資を受ける事くらいはできるでしょう。問題は、その後の事ですね。将来増改築等を行う場合、検査済証がない物件については増改築についての建築確認はまず取得できません。つまり、合法的な増改築はできない建物である、という事です。特にホームエレベーターを設置しようという場合、検査済証がないと致命的ですね。その建物については簡易なリフォームか、違法な増改築を施すしかない、という事になります。さすがに違法な増改築に融資する銀行はまずないですね。 ③について:確認済証や検査済証は再発行されません。また、コピーも取得できません。その代わり、上記にあげた、台帳に記載された事項の証明書が発行されます。 なお、稀に、キチンと確認済証や検査済証を取得したにも関わらず、それが役所の台帳の記載から漏れてしまうケースがあります。確認済証や検査済証が残っていれば記載漏れを指摘できますが、原本がない場合は、記載漏れか取得していないのかが分かりませんから、結局は未取得扱いになってしまうでしょう。 あと、ご質問にある「銀行がこれだけの金額を融資したということは 少なくとも無許可で建築したり、違法建築物ではないと思うのです。」というご意見についてのコメントですが、「そんなことはありませんよ」というのが答えですね。銀行が建物の遵法性をうるさく言い出したのは、せいぜい10年くらい前からです。それ以前は、どの銀行も担保さえ付けられればどんな違反建築でも平気で融資していました。ご質問にある様なご意見は、旧住宅金融公庫等の融資を受けた建物にしか通用しない考えと思った方が良いです。 とりあえず、今回の案件については、役所等の台帳記載証明で検査済証を受けている事が確認できるかどうかがポイントでしょう。検査済証がなければないで、それによるデメリットがあなたにとって重要か否かで、ご判断されれば、と思います。 最後に、良し悪しの問題とは別に、ごく新しい建物や大手分譲住宅等を除けば、検査済証がないのは、割と普通の事です。また、違法建築=構造上欠陥を抱える住宅とも限りません。例えば、窓ガラスに網入りガラスを使うべきところ網の入っていない透明なガラスを使っただけでも検査済証は取得できませんし、極端な場合、工務店が完了検査を面倒くさがって受けなかった結果検査済証ナシの物件となった、という場合もあります。中古で検査済証が取得されている事を絶対条件にすると、選択肢はかなり狭まる可能性がありますので、その辺は念頭に置かれた方が良いと思います。