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土地の売買について詳しい方、ご享受お願いします。

nya********さん

2010/8/1008:28:27

土地の売買について詳しい方、ご享受お願いします。

姉夫婦が一戸建て購入目的に土地購入契約をしました。
その土地はあるハウスメーカーから紹介された土地でした。
その契約は配偶者の単独名義ですが、多忙であったため、委任状なしで妻である姉が
署名しました。
この契約を本人が契約書に署名していないということで解除は出来るでしょうか?
解除したい理由は以下の通りです。

①土地の構造上、ハウスメーカーが概算として出していた外構費用が100万ではなく300万くらいかかると業者に
言われた。
②浄化槽工事が必要である土地であったにも関わらず、その工事費用が見積もりに入っていなかった。
③近所の方にその土地いったいは瓦礫や廃材等の埋没物があると話を聞いた。実際その方も建設時に別途廃材を取り除くのに費用がかかったとのこと

当初ハウスメーカーが出した金額と300万ほどの乖離が出てきたということです。
①②に関してはハウスメーカーの責任であると思います。
その他にもこのハウスメーカーには問題があり、すでに契約解除済み。
手付金も返金してもらいました。

このままだと違約金100万円を支払わなくてはいけないと言われているそうです。
違約金の金額については契約書に記載されています。
本人が署名していないということを申し出た際に妻である姉が勝手にサインしたということで
姉に責任が生じたりすることもあるのでしょうか?

どうぞヨロシクお願いします。

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han********さん

2010/8/1116:41:50

まず、代理契約の件ですが、本人が署名していないということを理由に
解除は難しいでしょう。もちろん無権代理の主張は可能でしょうが、そうすると
配偶者(夫)の委任無しにその妻が夫名義で勝手に契約をしたということを
同時に主張をすることになり、損害賠償や有印私文章偽造の対象になりかねません。

質問者様の目的は「この土地の契約を解除したい。」ということかと思います。
文中にあった「すでに契約解除済み。手付金も返金してもらいました」とありますが
これは、建物請負契約のことだと理解しております。

ハウスメーカーの紹介の土地の売買契約については、そのハウスメーカーが仲介を
したのでしょうか?具体的には土地売買契約書にそのハウスメーカーの仲介印が
押印されているでしょうか?この場合でしたら、建物と同様に
説明不足の責任を問えば解約は可能だと思います。
しかし、ただ単にハウスメーカーが別の不動産業者を紹介だけして、
その不動産業者が土地の仲介をした場合だと、ハウスメーカーの説明不足を理由に
解約は難しいと思います。

③の理由を原因として解除をしようにも少し無理があります。
現段階ではあくまで「ガラが出てくるかもしれない」という推測でしかありません。
仮にそうだったとしても、その瑕疵担保責任を売主に問い、撤去を求め、それでも
売主が動かない場合に初めて催告のうえ解除が出来るようになり、いきなりの解約は出来ません。
逆に、何も無ければ他のハウスメーカーで建築を依頼すればよいのではないでしょうか?

また、土地の売買については、「建築条件付き土地売買」の特約や
「住宅ローン特約」などの記載はなかったでしょうか?
これ等がなければ、あくまで、そのハウスメーカーとの請負契約は解除されても
他のハウスメーカーで建築は出来ますよね?ということになります。

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oka********さん

2010/8/1008:48:04

まずお姉さんの代筆の件ですが、お姉さんはご主人の代理人として契約書に署名捺印したのですから、それを理由に契約解除をすることは難しいと思います。

ハウスメーカーとの契約と、土地の契約とは独立したものです。土地の契約を解除したいのならば、その土地契約自体に問題がなければなりません。

重要事項説明書の内容に不備や事実と違う記載があった、etc.・・・。

もしローンを利用する予定があれば、ローンが通らなければ白紙解約できます。

おそらく100万円を支払うというのは、手付解除を指しているのだと思いますが、

いたずらに時間が経てば、違約金として10~20%の違約金を請求されてしまう場合もあります。

よく考えて頑張って下さい。

say********さん

編集あり2010/8/1008:57:36

違約金?…普通は、違約金が発生する場合はまず手付け金から引かれますよね?手付が戻ってきたなら何故違約金? って感じです。
そもそもその業者が実際と違う事を言ってきたわけでしょう。
民法上、契約の要素に錯誤がある場合、契約の無効を主張できるはず。(この場合は詐欺とは言えないかもしれないけど、客側に勘違いさせるような事情がありますよね?)
あと、お姉さんが勝手に代理契約したものは、「無権代理」と言って無効ですが、お姉さんが「本人に許可を得て、代理で契約する」と業者側に伝えている場合、業者側が保護されます

sws********さん

編集あり2010/8/1008:51:18

仮に貴方の契約がそれで無効になっても、姉さんは私文書偽造で損害賠償責任と刑事責任を問われて社会的な罰を受けることになりますね。
それに貴方の意思で(暗黙の代理で)姉さんは契約したのだから、貴方の意思とみなされて契約は成立している。
基本的に契約前に調べるべきことをですので、契約後それが判ったらハウスメーカー側の瑕疵を責めて真っ向から訴えるしかないのではないかと思います。
一社会人として例え身内でも契約毎で他の人を巻き込むことはすべきではありません。

追記
実は私も最近2,3年以内に家を建てる目的で土地を購入しました、契約時に「重要事項説明」としてその土地に関する様々な情報を説明され、実際の土地を何度も確認したうえで購入しました。
擁壁などの必要性などは自分で実際に土地を見れば判断できるし、費用は業者によって変わるだろうということまで織り込んで判断しなければなりません、
浄化槽が必要かどうかは重要事項説明でされているならば業者の瑕疵ではありません、されているかどうかです。
そもそも人生のポイントの一つとも言える大きな契約に自身が立ち会わないというのは後でのトラブルのもとになっても仕方のないことです。
自分側の瑕疵、業者側の瑕疵それぞれを冷静に見極めて自分(もしくは弁護士を立てて)で交渉するするのが筋だと思います。

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