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一括借り上げ

mei********さん

2010/9/1400:03:07

一括借り上げ

大和ハウスで一括借り上げによるアパート経営を考えています。
すでに、大和ハウスで一括借り上げを行っている大家さんに経験談を伺いたいと思います。

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cra********さん

2010/9/1408:07:05

不動産屋です。


大和さんに特別なお付き合いも、借りもないですけど、大和さんの借り上げは30年ではないですか?確かに契約は大和ハウスですが、管理関係は大和リビングではないですかね。


どの会社も一括借り上げの場合、結局は中途解約などで地主さんが泣くケースが多いと思います。大和さんは建てる時の金額は確かに高いかもしれませんが、中途半端なところでやるならば大和さんや積水さんパナホームさんあたりのほうが結果的には良いような気がいたします。評判の悪いところよりは、きちんとした対応が期待できますし、逃げられる確立も少ないと思います。

数ヶ月前に営業さんが見えたのですが、基本的に解約はしないと言っていました。確認をしていないので解らないですが、減額はあっても解約は少ないのかなと思いました。それなりのマーケティングをもとに提案しているのでしょうし、新築の内覧をしたことがありますが、アパートにしてはやっぱり良くできている印象でした。アパート経営をやるという意思が強いのでしたら、大手の建物のほうが長い目で見て良いのではないかとは思います。ですがどこも解約のリスクがゼロということはないのではないかと、その代りに解約率は比較的低いのではないかと思います。


契約書にはおそらく双方合意のもとに、賃料の減額ができるなどという条文があるのではないかと思います。どこでもこれで家賃を下げさせて、合意ができずに解約という形を取るのだと思います。


リターンは少ないですが、埼玉では県の一括借り上げがあります。対象市町村が決められていて、駅から何分とか条件があるのですが、これならリスクはかなり軽減されるのではないでしょうか。相続税対策とアパート経営にはもってこいかと思うのですが。

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gog********さん

2010/9/1718:24:38

私は、大家ではありませんが、相当以前に大和ハウスの集合住宅の営業をしていました。

質問は、「大和ハウスの一括借り上げがどうか」ということだと思いますが、どなたかが回答されていましたが、一括借り上げ=家賃保証を行うのは、大和リビングだと思います。家賃保証は、当然リスクを負いますから相場より少し安い賃料で設定されると思います。その賃料の85~90%が大家さんい毎月入る形になると思います。どのような立地(駅に近い、大学が近くにある等)で計画をされているかわかりませんが、比較的立地がよい場所で建築を計画をされているのであれば、無理に一括借り上げシステムを利用することはないと思います。30年間の一括借り上げ契約を結んでも、同じ賃料が保証されるわけではなく、2年毎に賃料の見直しがあったと思います。

おそらく、一括借り上げのシステム自体がスタートして、おそらくまだ30年は経過していないと思うので期間満了まで一括借り上げの契約が実施されたかどうかはわからないと思いますし、前例がないのではないかと思います。

ただ、一括借り上げを利用してアパート経営を行うことは当初は安心感があると思います。もし、利用されるなら賃料、借り上げ期間、賃料の見直し時期等、契約書の内容をよく確認された上で契約されることをお勧めします。

一括借り上げを利用されうのではなく、間取り・仕様・付加価値をつけて差別化して入居者を募集することを検討されるのもひとつかと思います。

bach-aranjesさん

2010/9/1501:00:24

最悪なケースをきちんとリスクとして認識されていらっしゃるのでしょうか。具体的には・・・大和ハウスさんには申し訳ありませんが、保証元が倒産した場合です。どんな契約も倒産した場合はなんの役にも立ちません。この場合、入居者が預けている敷金も全て戻りませんからオーナー負担になります。更に賃貸マーケットの現況及び今後の動向を把握されてますでしょうか?この時代にアパートで賃貸経営を考える方がいるのに驚きを隠せません。20年前に建てた方々の末路は、業界にいれば誰もが目の当たりにしています。再考を!

chu********さん

2010/9/1410:11:05

ん~!!
経験談ってなにを聞きたいのですかね?
成功談?失敗談?両方ですか?

それとアパート経営で○○メーカーの一括借上はどうですか?
と言っても賃貸は立地、建物、設備、資金、オーナーの考え、・・・etc
と条件は人それぞれです。
問題も人それぞれだし。成功例も人それぞれです。
一括借上だから成功した、失敗したではありません。

まず質問者さまは
「大和ハウスで一括借り上げによるアパート経営を考えています。」
と言ってます。
ここで問題としては質問者さまは対象となるメーカー大和ハウスの
一括借上システムの契約内容を全て理解しているかが問題です。
まず理解していればこの手の質問はほとんど出てこないと
僕は思います。

僕個人としては採用するしないは別として一括借上システム自体は
悪いシステムだとは思いません。

各建築メーカーはほとんど一括借上システムが有ります。
但し中身がそれぞれ違います。
あくまで賃貸経営とはオーナーとなる人に全責任が有ります。
そのオーナーが経営に一括借上を採用するかしないかって事
だけです。
建築会社営業担当が
「我々の一括借上でしたら、絶対損はさせません。」と
言う言葉に乗るか乗らないのか判断するのはオーナーです。
そのオーナーが契約の中身を失敗したときに「良く知りませんでした」
なんて恥ずかしい事になります。
これもオーナーが業者任せにした責任です。
営業はまず契約を取るのが仕事です。
良い営業でも良いこと8割悪い事2割位にしか話しません。
下手したら良い事ばかり話ます。
でその話を信じて契約するかしないかもオーナー判断です。

僕や他の方の回答を見てどう感じ、どう答えを出すのかも
判断はオーナーになる質問者さまです。

最後に毎回書いてますが
「賃貸経営の全責任はオーナー(大家)に有ります。
最後は業者は責任は取ってくれません。」

以上参考までに・・・・

xhe********さん

2010/9/1403:21:26

私は以前サブリース事業部にいました。
一括借り上げの仕入部隊です。
その時、大和ハウスがオーナーと契約した物件を裏保障したこともあります。
所詮、大和ハウスは住宅屋さん。
自分でお客さんを連れてくることはできません。
一括借り上げしてもらわないとアパート経営できないようでしたら、他の方法をお考えになるか、勉強してスキルを磨き、ご自身でアパート経営ができるようになってから実行される事をお勧めします。
なぜなら、新築物件なんか簡単に埋めることができます。
だけど、一括借り上げの契約期間が切れる15年後、契約解除され途方にくれるのがオチです。
いいように扱われて、15年後競争力の無くなったボロ物件を返され、経営能力も無いのに、築15年のボロ物件の経営者にならなくてはならないのです。
大和ハウスで一括借り上げをする事は、15年後確実に路頭に迷うでしょう。
大和ハウスが賃貸保障して、思ったように客が入らず、途中解約して逃げていく物件もありましたよ。

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