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借地権と抵当権について教えて下さい。

pin********さん

2010/11/1615:52:04

借地権と抵当権について教えて下さい。

土地を地主5人で店舗兼駐車場として賃貸契約をしているのですが、先方(借主)が昨今の不景気のあおりを受けて、最悪自己破産をするかもしれません。もし借主が店舗に抵当権を設定していた場合、建物は管財人等の管理下に置かれるでしょうが、こちらは駐車場だけしか貸してなく、建物もありません。その場合、万一借主が自己破産したら駐車場としての土地も管財人の管理下に入れられるのでしょうか?それとも自己破産した時に賃貸契約を解除できるのでしょうか?ちなみに駐車場としての土地にある構造物はもしかしたら店舗の看板があるか微妙なところです。どうかよろしくお願い致します。

補足kokuyhoura_menman様、dameka1975様、早速のご返答有難うございます。少し書き込みの足らない部分がありました、申し訳ありません。店舗というのは飲食店で、駐車場はその店舗の客用駐車場です。賃貸契約の状況は5人がそれぞれで契約をしています。5件ともほぼ同じ内容の契約書で、店舗及び倉庫、駐車場に対する契約です。店舗や駐車場は30年ほど前に借主が整地、建築しました。当方は駐車場のみです。よろしくお願い致します。

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ベストアンサーに選ばれた回答

kok********さん

編集あり2010/11/1717:42:05

質問事項の中に少し不明な点がありますのですが
おそらくこう言うことなのでしょう。
まず5人の共有名義の土地を駐車場として貸した。
質問では店舗兼駐車場として契約とあるのですが、駐車場のみが、土地上
に存在するものなのか、店舗も存在するのかで、かなり状況は変わりますが、
後の文面に土地にある構造物は店舗の看板があるか微妙とのことですので、
店舗はこの土地の上には存在しないと、推測してお答えいたしましょう。
借主が破産宣告をした場合、本人の所有権については管財人の管理下に
入れられるもので、地主所有(他人)の所有権にまで管理が及ぶとは到底
考えられません。賃貸借契約(駐車場)は当然賃料が未納になるでしょうか
ら未納になったら、地主側から催告の上解約しましょう。(あくまで未納が始
まった場合のみ)それは当然契約書に則っとった方法になります。まあ、多分
ケースバイケースですが、管財人がやってきて地主に対して解約するでしょう。
しかし、注意しなければならないのが、駐車場料金を滞納しだして、ズルズル
と未納のまま滞納を増やすとそれも債務としてあげられますので、回収不可に
なりますから、未納が起これば直ちに対応して、使用できない策を講じる必要
があります。(あくまでも合法的に)看板の工作物は財産価値としては、おそら
く認めないでしょうから、そのままの状態になって、最後は地主さんたち5人が処
分しなければならないでしょう。地主さんたちがそのまま利用したいのならば、管
財人に最終的に看板の所有権を破産者本人から放棄するように伝えてもらって
書面に記載させておけば安心でしょう。
ただし、心配は自己破産と書かれていますが、自己破産すればいいのですが
なにもかも、ほったらかしで逃げてしまう場合がありますから、安心はできませんよ。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
補足を拝見して
まず、おおよそでご質問されているところがありますのでご確認ください。
地権者が5人がバラバラに単独の賃借人とほぼ同様の契約を交わしている様
ですが、間違いなくあなたの所有する敷地上に、賃借人の建物(店舗)が存
在していませんか?(これがあるかないかで対策に違いが生じます。)
それと、各所有者の敷地の境界は明確ですか?(状況では不明の場合が多い)
まず、敷地に建物がない場合は先にお答えした通りですが、ある場合はかなり
問題が起こります。まず建物に抵当権が存在するでしょうから建物の単体の
売却が始まります。最初は任意での売却になろうかと思いますが、土地の所
有と建物所有者が違うため、権利関係が複雑な建物の売却となります。
あまり、このような事例で建物を購入する人は現れませんが、最終的に競売
に発展すると、購入者が現れ、賃借権の継承等を巧みに主張し、また所有
者5人の足並みが揃わないなどの問題で解決が長期化する場合も考えられ
ます。
今、私が言えることは、早い段階でご自分の所有権の確認(境界は絶対)
と、状況確認(建物の存在)、そして法律家(土地関係または不動産権利
関係に精通した)への相談(法律家も得て不得てがあるので注意が必要)
することをお奨めします。法律家は一旦相談すると必ず自信がなくても、受
任して仕事をしようとします。結果最悪の結論になる場合が多々ありますの
で、一番よい方法は5人の地権者で相談して、適任の法律家を選び足並
みを揃えて、今後対処していくのが一番ではないでしょうか。

質問した人からのコメント

2010/11/17 22:18:16

kokuyhoura_menman様、dameka1975様本当に有難うございました。不動産や法律は結局、理解してる者の勝ちですね。親から引継いだ件ですが、今なら絶対に賃貸はしなかったと思います。ベストアンサーを選ぶのは心苦しいですが今回はこちらのご回答にします。本当に有難うございました。またよろしくお願い致します。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

dam********さん

編集あり2010/11/1710:23:16

単独所有の土地で単独契約であれば、賃料滞納したら契約解除できると
思いますし、契約書に破産したら解約する規定などもあるかもしれません。
しかし、そのようなことを想定して、5人の連名で契約するのが一般的です。
一部だけの解約は認められない契約にします。契約内容次第ですので
よく読んで下さい。
契約時の仲介業者などあれば、相談しましょう。

補足について
単独契約であれば、契約書の規定に従って契約解除できます。
多分、そのような間抜けな契約はしていないと想像されます。
他の回答者さんの意見のとおり、全員で管財人と交渉、競売になれば
落札者と交渉がよいと思います。
更地で返還、次は新しい建物所有者と借地契約、次は、建物落札して
共同で貸すか、解体するなどの順で検討されたらいかがでしょうか。

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