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(至急お願いします)公図と現況が違う土地の購入について相談にのってください。 ...

hap********さん

2011/2/202:46:38

(至急お願いします)公図と現況が違う土地の購入について相談にのってください。

土地の購入を考えていますが、公図が現況とかなりズレがあることが判明しました。
(隣接関係や土地の 形状も

異なり、一帯を直さないと地図訂正できないそうです)

住宅ローンや後の近隣トラブルを考えて諦めようと思いましたが、市役所に問い合わせると、その土地は3年後に国土調査が入る予定だということも分かりました。

売主は、筆界確定はできないが、所有権界確定は土地家屋調査士が実際の隣人立ち会いのもと証書を作ると言っています。
近隣の方々と境界で争いなどは全くないようです。

このような土地であることを理解して住宅ローンを組んでくれる銀行も見つかりました。

契約すべきでしょうか?
諦めるべきでしょうか?
土地自体は非常に気にいっていて、法律的な問題がなければすぐに契約したい土地です。

一生に一回の買い物になるでしょうから、失敗はしたくないですが、住みたいと思わせてくれた土地ですので、多少のリスクならやむを得ない??と悩んでいます。

知識の豊富な方にアドバイス頂けたら幸いです。
どうかよろしくお願いします。

補足みなさん、ありがとうございます!
本日、国土調査について担当課に聞いてきました。
予定地域は具体的時期ははっきりしないものの調査が入るのは確実で、市の財政的理由で頓挫することはないとのこと。でも国の予算がどうなるかはわからないですよね。
あと、建築確認などは問題ないようです。
みなさんのおかげで前向きに検討できそうです。

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ベストアンサーに選ばれた回答

yuh********さん

2011/2/219:59:38

いわゆる「字図混乱地域」ですね。
文面からはあまり問題が無いように思えます。一帯を直さなければ地図訂正ができないのであれば、条件は近隣の方も同じですから、購入後にご近所とトラブルが無いようにさえすれば大きな問題にはならないと思います。
ひとつ不安なのは、「本当に3年後に国土調査が入るのか?」ということです。予算の削減で計画していた事業が先延ばしになることはよくあることですので。もし国土調査が入らなければ、ご近所さんと共同で相当の費用を払って地図訂正をしなければならなくなりますから、後は質問者さんがご自分の責任で判断されることです。
本当に住みたいと思わせる地域にあって予算と希望に合う面積の土地が売りに出てること自体奇跡的なことですから、私なら(一応専門家ですが)買います。
後、都市計画法や建築基準法に照らして建築が可能かどうかの判断は必要でしょうね。
ちなみに土地家屋調査士は「筆界」の専門家であって、「所有権界」については単なる知識があるだけの人でしかありませんから、証書にはあまり効果はないと思います。

質問した人からのコメント

2011/2/5 01:49:35

降参 十中八九契約することになりそうです。
背中を押してくださったみなさんBAとしたいのですが、今回はわたしも気になっていた点を指摘してくださった方に…
ご意見を頂戴したみなさんに重ねて感謝申し上げます。
他にも疑問が浮かんできてしまったので、またご教授いただけましたら幸いです。

ベストアンサー以外の回答

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ボブの父さん

編集あり2011/2/310:26:54

■相談の土地が国土調査みてい地域であると、法務局で言う「地図」が住宅
゛゛地図に等しく、古くはそんな形体で実測より広い土地が一般です。
゛゛近い将来に公的負担で国土調査があればが地図も正確になるでしょう。

■売主が土地家屋調査士を入れて土地境界確定図を作成して、確定図には
゛゛「この境界測量図面に意義ありません」とした図に周囲の方に署名捺印があ
゛゛ば今後に境界の争いは起きないはずです。訴訟が起きても証明図となります。

■土地を上記の確定図が作成終了し、売買の完了後に土地家屋調査士と司
゛゛法書士に土地地積の更正登記と名義変更手続を依頼することです。
゛゛銀行の借り入れの場合は、銀行保障協会の抵当権設定登記も必要です。


■土地境界確定図は、必ず隣地の水路や道路幅員も含めて作成を依頼する
゛゛ことです。次に建物を建てる場合には、建築基準法上の道路に一定長さの接
゛゛道が一般住宅で2.00m以上を義務付けられています。

■市役所建築確認申請窓口で必ず確認いたしましょう。土地が安くとも建築基
゛゛準法上の道路に該当しないと建築ができません。道路確認できれば買得です。
゛゛国土調査も数年かかり、前確定図が最重要資料になるが気長に待ちましょう。

pas********さん

2011/2/209:15:10

公図というのは、法務局で備え付けられている
「地図に準じる書面」に過ぎず、
土地の境界や形状を特定する効力はありません。
実際、明治時代の(今からすると)いい加減な測量を基にした
公図は、日本全国、至る所にいまだに残っています。

農道や水路など、形状的にはすでになくなっているものや
造成・切り崩しなどで、土地の形状が変わっているにもかかわらず
公図はそのままというものも多数あります。

また、あってはならないことですが、
過去に何度か、手作業で写していますので
その際に写し間違えていることもあります。

現在、法務局では不動産登記法14条に基づく「地図」の
作製を進めていますが、この地図作製には
正確な基準点を設定することから始めて、
該当地区の土地所有者全員の確認の下に
境界・形状・長さなどを確定していく作業が必要になります。
これは手間のかかる膨大な作業となるため、
(所在不明の土地所有者は日本全国にいる上に
境界に争いがあると、まずそれを解決する必要がある)
数百平方メートルの地図を作製するだけでも
何年もかかっているのが実情です。

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ID非公開さん

2011/2/206:35:53

筆界につき隣接所有者との争いがなく、土地家屋調査士が測量して(場合によっては)地図訂正までしてくれるのであれば、何ら問題はありませんし、その確定した地積は国土調査でもそのまま採用されるでしょう。よって、何も心配せずにすぐ契約されればいいですよ。公図と現況が違うなんて土地は日本全国に存在しますが、大抵の場合はなんとかなります。というか、なんとかなるように手はいくつもあるんです。

mas********さん

2011/2/203:00:11

そもそも、公図に精度を期待することが間違いです。
現況測量図と隣地との境界確認書を測量事務所に頼んで、それを根拠に契約すべきです。
公図なんて、不動産取引上は参考程度ですよ。
神経質な人は、地積更正かけて、公図を訂正させますけどね。

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