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地主より老齢なので(現在入院中)将来の為、現在旧法による年月日不詳締結(昭和...

ten********さん

2011/9/623:38:29

地主より老齢なので(現在入院中)将来の為、現在旧法による年月日不詳締結(昭和元年頃から)の土地賃貸借契約(一般住宅地)合意解約した上で存続期間50年とする「定期借地権契約」を新たに締結したい旨の申し入

れを受けております。
○新たな契約を締結するに当たって賃借人に有利な契約をするにはどの様な点に注意をすれば良いでしょうか?
○場合によれば、借地権買取請求か買受申し入れかを検討しても良いかと考えておりますが、その場合地価の計算式はどうなりますか?
どなたかお知恵をお貸し下さい。

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tai********さん

2011/9/711:26:03

旧法借地権は非常に強い権利で借地人に有利です。
定期借地権契約を結びますと、50年後には更地にして地主に土地を返さないといけません。
その場合、借地人は地主から借地権代などは全くもらえないので、定期借地権契約は絶対
避けてください。
新たに契約する場合、気をつけないといけないのは更新料を取られないようにしないと
いけない、ということです。
更新料は20年に1回支払いますが、必ず払わなければいけないわけではないのです。
しかし、契約書に書かれてしまうと、支払い義務が生じます。
更新料の金額は、例えば更地(所有権)で坪100万の土地が100坪で1億円ですが、借地権割合が60%とすると
1億円×60%×5%(最低)=300万円となります。
借地権割合は路線価図に掲載されていますが、地域によって違います。(50%~70%が多いです)
上記の例では1億円×60%=6000万円があなたの持分です。
地主が買い取ってくれるのが1番ですが、地主には『もともと自分の土地なのにどうして買わないといけないのか』という
意識が強いので難しいかもしれません。
地主との関係が悪い時には、なおさら大変ですね。
地主がだめなら第3者に買ってもらう手もあります。
その土地が駅近なら買いたい人も多いですよ。
ただ借地権は高く売れないので、上記の例では5000万円以上では無理だと思います。
あと注意しないといけないのは、地代を大幅に上げられることです。
地代には地域の相場がありますが、それ以上にならないようにしなければなりません。
また地主は税金がこれだけかかるから地代を上げてくれ、という時があります。
現在は借地人も、その土地の固定資産税、都市計画税を役所に申請すれば教えてくれますので、
確認しておいたほうがよいですね。
地主の中には税金を多めに言って、地代を多く取ろうとする人もいますから。
いろいろ書きましたが、素人で対処するのは難しいです。
こういう場合は近くの『借地借家人組合』に相談するとよいですよ。
組合は借地人の強い味方ですから、専門家を紹介するなど親切に相談にのってくれます。

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