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都内投資新築ワンルームマンションを売却しようかと考えています。

ksr********さん

2011/11/2120:57:12

都内投資新築ワンルームマンションを売却しようかと考えています。

主人が営業マンに勧められるままに、私に内緒で投資・節税で新築ワンルームマンションを買いました。その後いろいろ調べてみましたが良い話は出てこなくて、後悔し、この先の事を考えるととても悩んでいます。
都営浅草線浅草駅、東武伊勢崎線浅草駅、つくばエクスプレス浅草駅が最寄駅でどれも徒歩で12分です。
新築11階建の最上階のワンルームマンションです。平成20年に価格は2580万円で35年ローンで年利3.168、長期変動金利で全額借入れしています。専有面積は25.00m2です。
現在は月96134円のローンの払いと共益費が5600円の支払いに対して、管理会社から入る家賃収入が91010円で、その上に固定資産税が年間57000円で、確定申告でもどってきたは11750円で、全くの赤字です。

ある会社の営業マンから電話があり、同じマンションで同じように 投資マンションとして購入したかた5件のかたが ほとんど残債を残さないで売却されたので うちも売らないかという話をされました。現在、売却するとしたら 1000万円くらいと言われ、残りの1580万円は 損益通算で 残債が残らないようにするという話でした。うちの場合は400万円くらいは残るが これからもこのマンションを持ち続けると、家賃も下がっていくし、修繕費や修理費なども大金がかかってきてそれ以上の損をするので 売却をすすめられました。

このマンションを持っていることがストレスなので 売却したいのはやまやまですが、この話は信じていいものでしょうか?損益通算というので そんなに上手くいくものですか?
いま、子供が高2と中3で 二人が就職してから後 5から6年後に売却を考えていたのですが、時期的にはいつがいいでしょうか?
知識もないのにうまい話にのって投資マンションに手をだし、夫も後悔しています。本当に恥かしいのですが わかりやすくおしえて下さい。

補足皆さん、回答ありがとうございました。売却はやめて まずはローンの借り換えを相談しようと思います。そして、買ってしまったものは悔やんでも仕方ないので、勉強して税金還付など努めようとおもいます。

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tes********さん

編集あり2011/11/2123:02:26

お気持ち察します。私は13年前に練馬徒歩2分の1Rを新築で購入し、当時は大江戸線も開通していなかった為、買い時と安易に感じ、購入し今に至ります。当時購入した会社・関連の管理会社は倒産し、家賃を持ち逃げされ、個人情報は他社にながれ、と散々な目にあいました。そのおかげで相当知識が付きました。現在は、その苦労から4戸を所有するほどになりました。
私の話はさておき、駅からの距離、広さを考えると、最上階としても高すぎですね。新築時の実質利回り4%((91010×12-57000)÷2,580万円)というのは、明らかに高すぎです。最低でも7%程度はなければ投資のうまみは無いです。現在の売却価格が1,000万円(実質利回り10%)というのは安すぎですが、今買手がついたとしても1,480万円(7%)がいいところでしょう。(近隣の似た条件の売り物件を探しましたが、同程度です。)
では、現在営業を受けている営業マンの話を鵜呑みにして、売却(損失確定、購入時の半額以下で売却)することが賢明でしょうか?売りと買いで手数料を払い、残債を多少なりとも残し、プロ相手に素人が話を進めて丸め込まれるのが落ちです。そもそも電話がかかってくること自体不自然ですが、不動産業界は今年は非常に動きが鈍い為、様々な名簿や登記簿から所有者を探し、色々な話法で勧誘をしてきます。勧誘してくるということは、相手の利益になるからです。「貴殿のために」と思ってわざわざ営業をかけてくることは無いのです。
13年前の失敗から、大成功(13年前に1ヵ月後に買った物件は、今でも購入価格以上で売れます。)も経験をしている私だったらどうするかですが、我慢して所有します。不動産は売ればその時に損益(損失か利益か)が確定しますが、売らなければ現状を維持出来ます。時価はあってないようなものです。今がどうこう考えるのではなく、5年後、10年後はどうか?もしくは当初購入した時の35年後はどうか?と考え直したほうが良いです。新築マンションは当初3割の利益を乗せて販売しますので、購入した途端7割になります。つまり、2,580万円⇒1,800万円で購入したと思ってください。そこで780万円+諸費用の損をしているのです。しかし、それ以降、それほどは損をしません。今売っても、5年後であっても、10年後であってもあまり売り値は大きく下がりませんので、子離れするまでは「投資をしたのだ」と割り切り、保有しましょう。そして余裕があったら、繰上げ返済を行いましょう。変動で3%以上というのは非常に高いです。(たぶん最近銀行に変わった、元某信託銀行と察します。)
保有をするとなると、確定申告をどのように行うかです。購入後、不動産所得と経費についてあまり購入した会社から教えてもらっていないと思います。その為戻ってきた額が少ないのです。経費を作る方法も考えましょう。建物(47年間)・付属設備(15年間)の原価償却、土地以外の借入れ利息、火災保険料、固定資産税、管理費、修繕費、共益費は経費処理されていると思いますが、その他に落とせそうなものはないでしょうか?不動産に関連したもので、他にも色々経費処理できるものがあります。(不動産賃貸を行ううえで、電話をかければその代金、車に乗ればそのガソリン代、管理組合に出ればその交通費などなど)土地以外の借入れ利息についても、当面の返済元本は土地に当てていると解釈し、利息を多く経費処理することも可能です。具体的に記入しすぎると、節税と脱税を勘違いされる方がいるので差し控えますが、可能な限り経費をたてましょう。
スカイツリーがたてば、空室リスクも減りますし、価格や家賃が上がる可能性もあります。(確実とはいえませんが)値下がるリスクは低い物件とも言えます。初心に返り、同じ過ちを今の営業マンの「話術」にだまされ、引っかからないようにしてください。

【追記】
個人で、レインズ(不動産の売買取引成立情報等掲載)を利用は出来ませんので、以下のHPに貴殿のマンションを入力し、実際に最近の取引事例を調べてみましょう。1,000万円と言ってきた営業マンがいかに貴殿のことを考えていないかがよくわかると思います。ご参考まで。
http://archive.homes.co.jp/

質問した人からのコメント

2011/11/22 12:16:00

ありがとうございました。とても参考になりました。これから 勉強して税金還付に努めようと思います。

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rem********さん

編集あり2011/11/2123:21:58

まず、損益通算というのは
損失のある物件Aと
利益の出る物件Bを同じ年に売ることで
損失のダメージや利益が出るのを抑えるやり方です。
これにより支払う税金は減らせます。
ただし、現在他に利益の出る物件をお持ちの場合です。

残債が残らないようにするならそれこそ自己破産か
任意売却で債権者(金融機関)が残債の大半を放棄するか
でないと魔法のように借金が消えることはありません。

そうでないなら、単に売却を勧める営業マンが
素人相手によく分からない言葉で
丸め込もうとしている印象がぬぐえません。

中古投資物件を扱う不動産会社も
最近は増えてきましたが
「家賃も下がっていくし、修繕費や修理費なども
大金がかかってきてそれ以上の損をする」は
売却を勧める為のセールストークの部分は
かなりあります。
将来家賃が下がっていくことはおそらくそうなる確率は
高いですが、貸している限りは賃料(家賃)が入ってきます。

失敗をしてしまった現実はありますが今後はいかに
その損失を最小化するかです。

基本的に賃貸需要がある限りは貸し続ける。
損失と今までの家賃の積みあがった利益が
等しくなる時まで貸し続けるという方針しかないように
思えます。
それでも売りたいなら目安は購入から20年超で
当面の間は現状を耐え忍ぶ方向がいいと思います。

今後はtestfundさんが適切にアドバイスされているように
①税法上可能な限り経費計上し、税金還付に努める
②可能な限り繰上げ返済に努める
を考えられた方がいいですよ。

djc********さん

2011/11/2121:42:13

なぜある会社の人は買うのでしょう?
儲ける為ですよね。
新築なら2000万弱で普通に売ればいいんじゃないですか?
そもそも投資用の1Rは税金対策で買う物です。

個人で買ってもダメですよ。

しかし1000万とは足元見られてますね。
他の人もそんな金額で本当に売ったのでしょうか。

営業の口から出まかせには注意ですよ。

管理費や修繕費はこの先20年はほぼ同額でしょう。
固定資産が今より少し下がる程度で赤字には変わりありません。

だから銀行の借り換えで低金利(1%前後の3年固定)に変え、赤字をなくし

3年をめどに売りましょう。

u18********さん

2011/11/2121:29:13

12月25日現金決済浅草物件、850ならワタシガ買いますよ。

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