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賃貸マンションに住んでいます。契約時に聞いていなかった大規模な修繕工事が始ま...

careeradvisor_deanさん

2012/2/2317:37:03

賃貸マンションに住んでいます。契約時に聞いていなかった大規模な修繕工事が始まりました。平日の昼間は大騒音で家にはいられない日も多々あります。大変困っています。

分譲賃貸のため、多くの居住者はおそらくオーナーさんです。通常はこういった工事の場合、管理組合の会議等で承認されるため、オーナーさんは知っているはずですが、なぜか契約時には管理している不動産屋さんからも説明は一切ありませんでした。

現状をお伝えすると、

1.昨年10月より入居。工事が入るという説明は大小問わず一切なし。

2.今年に入って工事日程や協力事項、アンケート等がポストに入り始める。

3.マンションについている駐車場が使えなくなり、500m離れた空き地を指定される。

4.当方には説明もなかったため、おそらく大した工事ではないと判断し、特に管理会社へ
連絡せずに様子見。(そもそも管理会社やオーナーは知っているものだと判断)

5.1月後半より本格的な工事が始まる。

6.庭がついているが、その庭には足場が組まれ、封鎖されて使用できなくなる。

7.毎日朝9時から大音響(ドリル音等)で家に居られず、夕方まで外に出るしかなくなる。

8.外の庭等には工事関係者がいることが多いため、カーテンも開けれない状態。洗濯物も干せない。


この状態を管理会社に伝えたところ、知らなかったようで大変驚き、オーナーにも伝えたとのこと。
ところがオーナーも知らなかったということで、庭の芝が荒れてしまい怒っているらしい。

私としては、オーナーや管理会社が一切知らないということがありえないことだと思っており、
説明義務違反だとして賃料を工事期間中は割り引く等何らかの手段をとってもらうようお願いしました。

しかしながら2週間以上経過しても返事は一切ありません。

場所的に都合良く、他に移る考えはありませんが、余計にかかる乾燥機代や昼間の電気代、その他
家に居られないための精神的な苦痛も含めて、何らかの補償をして欲しいと思っています。

こういったケースでは、法律上どのような判断がくだされるのでしょうか。

どなたかアドバイスをお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

amisimsunさん

編集あり2012/2/2721:06:07

賃貸借契約を締結する際に、最近では賃貸でも「重要事項説明書」を手交してもらっているんじゃないでしょうか?
そこに今回の大規模改修工事について事前告知がなされていなければ、「重要事項の遺漏」になって説明義務違反ということになる可能性はあるでしょうね。大規模修繕工事の着工に至るまでのタイムスケジュールから考えてどんなに早くても、管理組合の総会で大規模修繕工事の決定がなされてから、1ヶ月以内に着工するのは物理的に不可能です。
まずは、契約前に重要事項説明をうけたかどうか、受けたならその際に貰ったはずの重要事項説明書にどのような記載があるかを確認しましょう。更に、修繕が承認された総会の時期を特定するために議事録の閲覧を管理組合に請求しましょう。総会招集通知は開催1週間前と概ね管理規約に記載されてます。ですので1週間前にあたる日と賃貸の重説発行日の時期の前後が問題です。
オーナーや賃貸管理会社が知っていなければならない時期を過ぎてなお質問者さんに教えなかったのかがまず問題になるのでそのへんをきちんと調べましょう。

なんか判ってない人がコメントしてるみたいなんで、細かく書きますね。
管理組合は「管理に関する重要事項説明」に応じなくちゃなりません。標準管理規約に謳われているはずです。
この「管理に関する重要事項説明」の照会は通常、賃貸管理会社が入居者への重要事項説明書を作成するために、分譲管理会社に請求するものなのです。そして、分譲管理会社は、管理組合との管理委託契約に基づいて、当該マンションの管理に関する情報を提供するという仕組みになっています。情報提供をする主体は管理組合ですが、その情報提供を事実上代行するのは分譲管理会社で、情報提供を要求する主体はオーナー(区分所有者)であり、実際に代行してその要求をするのは入居者の募集をオーナーが依頼している賃貸管理会社になります。
このように非常に複雑な構造になっているのです。賃貸管理会社に対して「なぜ管理に関する重要事項説明の照会をして正確に『賃貸に関する重要事項説明書』を作成して質問者さんに説明しなかったのか」を問えばいいのです。あるいは、賃貸管理会社はきちんと照会したが、分譲管理会社が「大規模修繕の予定はない」と回答していれば、分譲管理会社に帰責事由があることになるかもしれません。
「大規模修繕議案を上程予定です」とかいろいろ答え方はあります。
ここでのやりとりが問題になるでしょうね。
誰が問題なのかはきちんと調べないとはっきりしません。いわゆる「重説」は2種類あるのです。
分譲管理会社と賃貸管理会社はこれまた別物で、それぞれの役割があり、両者がきちんと役割を果たしているかが問題です。


まともな賃貸管理会社ならそのへんの情報を事前に調査するはずです。
総会の招集通知が11月初めになってオーナーに届き、11月末に総会決議、議事録を区分所有者に配布し、周知期間や工事準備に1ヶ月あてて、年初に着工し、3月の決算期末前に工事完了というのはよくあるケースではありますね。
だいたい、築年数が12~15年くらいのマンションに入居するときには、大規模修繕の有無は要チェック事項なんですがね。
あくまで賃貸管理会社が区分所有者と入居者との契約トラブルに発展しないために、説明すべき事項を調査しなくちゃいけないんです。きちんと賃貸管理会社が、分譲管理会社に対して照会して、その内容を賃貸に関しての重要事項説明書に記載して質問者さんに手交してるかです。
分譲管理会社の担当者にも、賃貸管理会社の担当者から管理に関する重要事項説明の依頼があったかをご自身で聞き出す必要もあります。(口裏を合わせられる前にできるだけ自分に有利な情報を書面で収集してください。)

債務不履行と考えるにしても、文面を拝読する限り、先方がそれをすんなり認める可能性は低そうですね。
金額的な面で便宜をはかるという意味で、家賃の減額交渉に応じるとは思えませんね。
仮に訴訟になるとするなら、「入居間もなく大規模修繕があることを知らされていたら、そもそも契約しなかった」ということをきちんと質問者さん側で立証しないといけません。

質問した人からのコメント

2012/2/28 12:13:46

抱きしめる 皆様、ご丁寧にありがとうございます。この状況を盾においしい思いをしようというのではなく、日々大変不自由をしている現状を何とかしたいという一心で質問させていただきました。 専門的なご意見や同情のお言葉など様々いただき大変感謝しております。 非常に詳細にわたってご説明いただいた方をベストアンサーとさせていただきました。 皆様本当にありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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yuka648さん

2012/2/2414:18:03

アドバイスではないのですが・・・
質問者さんのお気持ち、とてもよくわかります!!
私も今、ほぼ同じ状況で悩んでいます。
ただ、私の場合はオーナーさんが3年間の海外出張ということで、3年間だけ部屋を賃貸にだしていたところを借りたので、大規模修繕がわかっていたら借りなかったし、今回我慢したところでまたすぐ転居しなければならず、きれいになった恩恵はほとんど受けられません・・・。
質問者さんも「ならばすぐ引っ越す」というわけにもいかないですもんね。

とりあえず不動産やさんに話をしてみようかと思っています。
お互いに、なんとかなるといいですね・・・(どうにもならなそうですが・・・)

ble_runさん

編集あり2012/2/2408:00:29

管理組合は建物を維持管理する義務がありますから、大規模修繕工事は当然のことです。
これはあなたもご納得されていますよね。

次に、大規模修繕工事の議決は「共用部の変更を伴わない場合」過半数決議案件です。
あなたのオーナー(外部オーナー)さんは、恐らく本当に知らなかったのかも。
管理会社が知らない訳はありませんが、オーナーさんが知らない場合、仲介業者が知らない可能性は高いです。

また、恒久的に続く騒音、振動、臭気では無く、本人も知り得ない可能性もあるので、重要事項説明義務の違反とはなりません。

と言う事で、あまり騒ぎ立てしない方が良いと思います。

ちなみに法律上、あなた(賃借人)への補償義務は、管理組合にはありません。
同様に、オーナーさんが総会に参加しないで、大規模修繕工事の進捗を知らずにいた可能性もありますので、オーナーさんにもあなたへの補償義務はありません。
管理会社は、賃借人への説明義務がありません。
仲介業者は、情報を得られる立場にいないので、これも補償を行なう義務がありません。

しかしながら、あなたが「面白くない」と工事の進行を阻止、邪魔したら、管理組合はあなたに損害賠償請求する権利を有します。。。

その不自由な生活もせいぜい、あと2ヶ月半ですよ。
それが過ぎれば、しばらくは綺麗な住環環境で過ごせるのですから、ここは我慢の、男の見せ処ではありませんか?

mhokuto330さん

2012/2/2318:37:43

仲介した不動産会社も大規模修繕があるなどと言うことはわかりませんし、重要事項で説明義務もありません。
10月から入居なら契約時に決まっていない可能性が高いと思いますよ。

もしそのときに来年に大規模修繕があると聞いてても契約はしてたでしょう?
さらに他の住人が我慢できているので許容範囲ということでしょう。
これで保障などと求めるのはどうかと思います。

mitunaka25さん

2012/2/2317:54:45

管理組合は区分所有者の民主主義で運営されているので過半数あれば工事は可能。
それを知らないオーナーは勝手な存在です。

理事会や工事会社、管理組合はそんなココのオーナーのケツ迄拭く義務はない。
あなたは文句を言いたいのならオーナーにしか言っていくところはない。
通常は門前払いになるでしょう。

第一工事直前には掲示板などに工程表などが貼られていて、突然スタートすることなどない。

m_mn_nm_mさん

編集あり2012/2/2317:48:20

非常に難しいですが、たぶん保証は厳しいと思います。

マンションの大規模修繕は、100%の同意がなくても、工事可能です。

決定事項に逆らえません。

賃貸入居=分譲所有者 同一と考えられます。

本来工事の同意は、賃貸入居者に求めませんが、工事の案内・説明は行わなければいけない事柄だと思います。

家に居られないための精神的な苦痛も含めて、何らかの補償は 家主よりも 説明を行わなかった、

管理組合・工事会社にもとめたらいかがでしょうか?

しかし絶対に勝ち目はないと思いますが。。。


所有者は自分が住んでいないので、簡単に同意委任状か何か提出してしまっているのではないでしょうか?

きっと忘れているんだと思います。

ちなみに、説明義務違反ということには当てはまりません。

(説明しなければいけない項目に該当しません。)

ただ、人情的には、知っているのなら伝えてほしいということはわかりますが。。。

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