ここから本文です

立体駐車場の借家権、貸家建付地評価について

sak********さん

2012/4/1217:32:29

立体駐車場の借家権、貸家建付地評価について

相続税評価額の質問です。

どなたか是非、お答え下さい!

例えば法人Aが所有する土地の上に
立体駐車場(自走式)を建設し(駐車場も法人A所有)
法人Bへ一括賃貸しているとします。


この資産の相続税評価において

1.この立体駐車場は借地権相当額を控除して評価して良いのか?

2.この立体駐車場は貸家建付地として評価して良いのか?

尚、駐車場の建設地は権利金等の慣行のある地域です。
できれば何か、根拠となる考え方、もしくは条文・判例など
ございましたらお教え下さい。よろしくお願いします。

補足説明不足で大変、失礼いたしました。

当該、立体駐車場は
法人Aが一括して法人Bへ賃貸し、法人Bは一般利用者(消費者)に
主としてコインパーキングとして利用しているのです。


この場合でも借地権相当を控除して良いのか?

追加で建物の借家権相当額を控除して評価して良いのか?

教えてください!
度々の質問、お許し下さい!

閲覧数:
6,996
回答数:
1
お礼:
500枚

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

hir********さん

編集あり2012/4/1223:15:46

立体駐車場は構築物扱いとなり更地評価となります。

自動車を保管することが提供の内容でありこれは当該土地の排他的な占有権や管理権を相手方に移転させたものではないということから更地評価となり借地権や賃借権は発生しないものです。
財産評価基本通達では借地借家法第2条に規定され、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権に限られます。
構築物の所有を目的とする賃借権は、相続税法及び財産評価基本通達における借地権に含まれません。

また、契約期間による借家権や賃借権を考慮したいところですが、駐車場の長期契約と言うのは考えにくいですね。
仮に20年の契約としてもこれでは借主に不利益な契約であって無効とされるでしょうね。妥当なところが長くても1年くらいでしょうかね。やっぱり構築物がこちら負担の駐車場では地上権などの発生は考えにくいと思います

条文から言えば、構築物は相続税法および財産評価通達では貸家に該当しない。
逆に見ると、たとえ借主が立体駐車場を建設しても借地権は発生しない(貸宅地には該当しない)ということになりますが、その場合は契約期間も長期になるのが当たり前ですので最低でも契約期間の残存期間による賃借権や地上権が発生します。

また、構築物の評価は財産評価通達では賃借権ではなく、再取得価額となっている点もそこにありますね。

補足
法人Bが構築物(立体駐車場)を所有しているのであれば、まずは契約書の確認ですね。
賃貸契約書で堅固たる建物の所有を目的として賃貸しているのか?
まぁ一般的にコインパーキング目的として契約しているのであれば建物の所有を目的として契約はしていないでしょうね。
おそらくコインパーキング目的として賃貸しているのでしょう(法人Aと法人Bが同族関係でない限り)

①法人A所有の土地に法人Bで構築物(立体駐車場)を建設している場合は法人A所有の土地は借地権相当額の控除はできませんが契約期間の残存期間における賃借権、地上権相当額を控除できます(契約内容の確認が必要)

②法人Aが所有する土地の上に法人A所有の立体駐車場を建設して法人Bへ一括で賃貸している場合は借地権相当額は控除できません。なぜならコインパーキング(駐車場)という契約に借地権や借家権相当の縛りがないからです。

建物とは立体駐車場のことでしょうか?固定資産税は課税されていますか?
立体駐車場であれば償却資産税の対象とされているので固定資産税は課税さていないと思いますが・・・
帳簿上では建物で処理されていても構築物です。
構築物の賃借に借家権はありません。

立体駐車場が固定資産税の課税対象であり固定資産税が課税さており固定資産税評価額が出ているのであれば、建物でしょうから、貸家建付地として土地を評価して、建物も固定資産税評価額の0.7倍の評価額でよろしいかと思います。

【結論】
おそらく建物の評価額を気にされているので法人Aの土地に法人Aが立体駐車場を建てて法人Bへ一括で貸していると思いますので、

①立体駐車場が【建物】であれば土地は貸家建付地で建物も固定資産税評価額の0.7倍
②立体駐車場が【構築物】であれば土地は自用地で建物も簿価(再取得価額)

立体駐車場の構造が文面ではわかりませんが一般的には構築物です(固定資産税は課税されない、償却資産税の対象)
帳簿上は建物だからというのは関係ありません

質問した人からのコメント

2012/4/13 10:46:11

補足にも丁寧にご回答頂きましてどうもありがとうございました。

当該、立体駐車場は固定資産税が課税されており(課税明細書に載っている)
借家権割合の控除をして評価し、貸家建付地として評価しても
良いのかもしれませんね。

全ての疑問が解決されました。
素晴らしいご回答ありがとうございました!

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる