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土地を貸している地主です。地代を滞納されており契約解除は可能な状態です。相手...

kur********さん

2012/5/1723:43:30

土地を貸している地主です。地代を滞納されており契約解除は可能な状態です。相手方は喫茶店兼住宅を所有していますが金融機関に根抵当つけられています。滞納地代のかわりに建物を取り上げた場合、根抵当者にどんな

権利がありますか?改装できないとか、名義変更できないとかありますか?教えて下さい

補足ご回答ありがとうございます。名義変更の場合、どんな方法がよいでしょうか?不動産鑑定の評価金額を滞納地代150万と相殺で
名義変更するか、他に方法ありましたら教えて下さい。

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gem********さん

編集あり2012/5/2318:57:29

改装はできます。借地権つき建物を買い取れば名義変更もできます。

根抵当権者の権利の本質は貸しているお金を返してもらう権利です。
仮に借主が破産しても設定不動産の建物を処分して回収することができます。
地主はそれに対抗できません。

根抵当権者が抵当権の行使をするときに選択する一つが競売です。地主としてはこれに対し準備をするといいでしょう。
地代の滞納を根拠に第二抵当を設定しておくと地代の回収や落札価格を低下させる可能性がでてきます。
抵当権付建物を買い取るより競売での落札のほうが費用が少なくてすむかと思います。
金融機関によっては建物の買取交渉をしてくるかもしれません。第二抵当があれば交渉で有利になります。

相殺や清算は必ずできるようにしておかなければならないと思います。
競売になれば調査員が訪ねてくるかと思います。請求明細を用意しておくと良いかと思います。

数字が見えないのでラフなコメントになりますが、私だったら競売で建物を落として建物を新たな借り手に賃貸に出すてもあるかなと思います。

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ベストアンサー以外の回答

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ika********さん

2012/5/1802:36:14

名義変更は出来る。改装はその取り上げ方による(根抵当とかではなく、喫茶店のマスターとどういう取引で、建物が貴方のもとに来たかによる)

貴方にとって根抵当は、その喫茶店のマスターが、金融機関に対する債務を支払いできなかった場合、
その建物を売って、金融機関がその債務を、売ったお金で返してもらうだけだから、あんまり関係ないかと。

ただし、建物があなたの名義になっても、金融機関はその建物を売ることが出来るので注意。

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