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土地が他人名義、家屋が自分名義で土地が競売にかけられたら?

him********さん

2007/2/317:40:16

土地が他人名義、家屋が自分名義で土地が競売にかけられたら?

Aさんの家は昔ながらの家で住んで40年あまり、でも家屋は自分のものなんですが、
土地は他人であるBさんの物で土地代を毎月払ってます。
ところがBさんが事業に失敗し、土地を担保に金を借りていたため土地を手放す羽目に・・・
本日、裁判所から競売通知なるものが送られてきて右往左往しています。
土地が自分で買い取れるような額ではなく、他人が買って更地にしたいと言ったら、
家を取り壊され即出て行かないとだめなんでしょうか?居住権はどこまで行使できるのでしょうか?

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aba********さん

編集あり2007/2/320:18:19

Aさんは、土地の借地権(賃借権又は地上権)という権利を持っています。

借地の上にAさんが建物を登記されている建物を所有しているときは、その土地を競売で買った人に「借地権の方が、あなたの土地所有権より優先するから、引き続き貸さなければならない」と言える場合があります。
(Aさんが土地に賃借権又は地上権の登記を受けている場合も同様です。)

土地の売却の原因は、土地の担保権(抵当権・根抵当権又は不動産質権)の実行による競売です。
競売通知が来たからには、抵当権等は当然登記されています。

すると、「借地権者であるAさん」と「抵当権等の効力である競売を原因として土地を購入した人」との優劣関係は、「Aさんの建物登記がされた日」と「(抵当権等が複数あれば、その中で一番早く)抵当権等の登記がされた日」と、どっちが早いかという事で決まります。

Aさんの登記が早ければ、引き続き借地する事が出来ます。
(競売で買った人が、土地の不動産登記事項証明書等を示して、「自分が地主になった」と言ってきたら、以後その人に地代を払えば良いのです。)

もし、抵当権等の登記の方が早ければ、立退きを求められたら、Aさんは自分の費用で家を取壊して更地にして、即出て行かないとだめです。


<民法>
(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

<借地借家法>
(定義)
第2条
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
1.借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
2.借地権者 借地権を有する者をいう。

(借地権の対抗力等)
第10条
(第1項)借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

<借地借家法 附則>
(施行期日)
第1条
この法律は、公布の日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日【=平成4年8月1日】から施行する。

(経過措置の原則)
第4条
この法律の規定は、この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する。ただし、附則第2条の規定による廃止前の建物保護に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない。

<建物保護ニ関スル法律>(平成4年8月1日廃止)
第1条
建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃借権ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得

質問した人からのコメント

2007/2/4 07:31:04

成功 Aさんのほうがはるか昔から土地を借りているそうなのでそれを話したら喜んでました。さらに研究してみます。ありがとうございました。

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kap********さん

2007/2/320:09:27

40年あまりも土地代を支払い、かつ建物の所有権者ですから・・・・・
居住権ではなく、地上権が有ります。
競売(法律用語では「けいばい」といいます)で所有権者が変わっても
地上権はありますので、新たな所有者にも対抗する要件になります。

更地にする意向があった場合は、何らかの、建物の買取(年数が年数
ですから安いでしょうね)と立ち退き料で解決することになるでしょう。
立ち退き料は安くはないでしょう。40年なら結構・・・・・・
更に、即刻立ち退きはさせられませんが、新たな住み場所を探し、きちんと
することが必要にはなります。
競売で落札するのは不動産事業者が大半です。しかも、一般価格より
安価に入手できますので、よく話し合うことですね。相手は商売上手ですので
しっかり腰を据え、2枚腰で粘るべきです。
なお、トラブルの無いことを願う次第です。

序に、Bさんは、裁判所の競売より即刻、自分で売ったほうが高額になると思います。
一般的には、競売に掛けられるより自分で売ったほうが有利です。一刻も早くです。
競売に掛かる前になら売っても問題ありません。自分で売れるのです。
時間との勝負なのです・・・・・。

nin********さん

2007/2/318:05:49

あくまでも土地ということなので

立退き料を申請できるんじゃないですか?あと、人が住んでいたら引越しを強要する事は出来ないのでずっと住む事も可能だと思います

でも、いやな思いするなら次の土地と家屋を購入できるぐらいのお金をらえるなら立ち退いたほうが良いかもしれません

xx_********さん

2007/2/317:59:25

AさんとBさんとの間に買わされた土地賃貸契約書はどうなっているのでしょうか?、
土地契約書がまだ5年あるとします、その場合はAさんにはあと5年間の居住権があります。
また新しい所有者はAさんから家屋の相場の値段を払わなければ、つまり家屋を買い取らなければいけません。いずれにしても新しい所有者との話し合いになります、場合によっては間に弁護士が
必要かも知れません。

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