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借地の購入について

onb********さん

2007/3/1114:23:44

借地の購入について

借地の購入についての相談です。

30年来借地し、10年程前に家(持家)も立て替えています。地主さんから、借地の購入の打診を受け、応じる方向で考えています。

そこで長年借地し、かつ今も借地者の持家が建てられている土地を、借地者が購入する場合の留意点を教えてください。

借地者ということで、有利な条件で購入できると漠然と思っているのですが、具体的にはどういう点が有利に考慮され、どのような点に留意して交渉すれば良いのでしょうか?

①持家が建っているという点で、立退き料に相当する額が、土地購入額から減額されるのでしょうか?
②長年お支払いした借地代の積算額が考慮されるのでしょうか?
③その他

アドバイスをよろしく願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

pre********さん

2007/3/1215:21:35

いい機会に恵まれましたね。ただ単に、「居住する」と言う意味では借地権でも構いませんが、資産として考えた場合は所有権の方が今後の売買等で非常に有効になります。(地上権なら現状でも資産性では借地権よりいいです)
今後の交渉ですが、貴方の質問事項の①②が交渉上金額面で有利になるかと言うと難しいところでしょう。①に関して、貴方に土地を貸し且つ家を建てているので底地人(地主さん)はまず、貴方に話を持ってきてくれたのです。一番買う見込みがあるから話が来たのです。
②に関しても、残念ながらノーです。長年地代を納めて住んでいる(借りている)事実は、例えば立退きなどにあった時、貴方がその土地に住む権利を主張するには非常に有効ですが、今回の売買の場合は別物です。購入のために毎月分割で支払っていたのではなく、あくまで借りる為のお金を払っていたのですから。
さて、実際の交渉ですが、地主さんの金額の提示の仕方によりますが、基本的には路線価を一つの指標に行う事が多いです。インターネットでも取れますので一度参照ください。路線価格のとなりにアルファベットでABC・・など書いてあります。対応表が路線価図の右上に書いてあります。これを借地権割合と言います。例えば、60%でしたら土地の価格(市場価格)に対して借地権者は60%の権利を持っていると考えます。残りの40%を底地権の値段として買い取ることがあります。
勿論、一つの考え方です。状況は様々なので万能ではありません。交渉事ですので、値段はこれしかない!と言う事はないのです。地主の提示する価格が不明瞭な場合は参考にしてみてください。

質問した人からのコメント

2007/3/18 08:06:40

降参 参考になりました。ありがとうございます。

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sug********さん

2007/3/1120:09:28

一般的になじみのない話だとは思いますが

不動産を買うというのは“所有権を買う”ことです

民法で物権といいます

所有権以外の物権とは地上権、永小作権、地役権他があります

参考に言うと

地上権とは“他人の土地に建物を建てる権利”をいい

永小作権とは“他人の土地に作物を作る権利”で

地役権とは“他人の土地を自分の利益(通行するとか眺望を守るとか)に役立てる権利”です

つまりこれらは所有権と同様に物権で売買の対象になります

売買対象ですから対価が発生するのです

借地権というのは地上権と賃借権の総称です

地上権は土地の上または地下に建物を「建てる権利」そのものを指すのに対して

賃借権は“建物を建てるために他人の土地を「借りる権利」そのものを指します

また賃借権は民法上の債権債務に当り、物権ではありません。

債権債務と言っても物権同様売買の対象になります

説明が難しくなってきましたのでこれ以上は書きませんが

要するに

地上権価格とは所有権価格に対して60%~80%の価格になります

賃借権価格とは所有権価格に対して60%~70%の価格になります

逆に言うと

地上権が設定されている所有権(底地権といいます)の価格は所有権価格×20%~40%

賃借権が設定されている所有権(〃)の価格は所有権価格×30%~40%

となります(今回地主さんが売却するのは底地です)

従ってあなたの①、②、③とも関係ありません

あなたの借地権が地上権なのか賃借権なのかはご質問の内容からは不明ですが

例えばその不動産の相場が坪100万円の場合

地主から買い取る金額は

地上権で坪20万~40万

賃借権で坪30万~40万

となります。その借地権のある場所で変わります。駅前→借地権割合高い 郊外→低いなど

また地上権か賃借権かの判断ですが

①土地の契約書が地上権設定契約書又は地上権売買契約書
②土地の登記事項証明書に地上権設定登記がなされている

③土地の契約書が土地賃貸借契約書
④土地の登記事項証明書(甲区)には所有権以外何も記載がない
⑤建物の登記事項証明書は自分名義

①②場合あなたの借地権は地上権です
③④⑤の場合あなたの借地権は賃借権です

ちなみに

地上権の場合に地主に払う使用料のことを地代といい

賃借権の場合に地主に払う使用料のことを賃料と呼びます

但し

地代と領収書に書いてあるからと言って地上権とは限りません

賃料の場合も同様です

tie********さん

2007/3/1115:58:27

まぁ借地権を無くして売りましょう・・・と、相手側の都合ですから多少は融通も効くかもしれない・・・程度に考えておいた方が無難ですね
借地代の精算額って言ったって、相手にとってみれば『金になるから貸していた』訳で、あなたがその土地を手に入れる時の
積立金って代物でもないですからね
あまりゴネると次の契約時まで待って、ごめんなさいって言われちゃうかもね

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