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不動産の仲介屋について

sum********さん

2013/8/2108:45:48

不動産の仲介屋について

大手の加盟店の仲介屋は大丈夫でしょうか?
1年前に2人で始めたばかりのような仲介屋に家の購入をお願いしようと思ってます。
(仲介料なしでやります。との事だったので)
家の購入後、何か仲介の人とかかわる事があるでしょうか?

補足仲介料は私も気になっており近日会うので聞く予定です。
悪いトラブルとは具体的にどういったものでしょうか?
欠陥住宅だった場合は仲介の人に来てもらい修繕の話などするのでしょうか?

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ku_********さん

2013/8/2109:45:58

>大手の加盟店の仲介屋は大丈夫でしょうか?
大手に加盟いるかどうか、社員の人数・規模、は関係ありません。その仲介業者がしっかりしているかどうかです。あなたが判断するしかないです。

>家の購入後、何か仲介の人とかかわる事があるでしょうか?
仲介は、家に大きな問題があった場合位。基本は、売主と買主の契約ですので、修繕なども売主に連絡します。

しっかりした会社もありますが、個人的には、仲手なしの業者は適当な会社が多いと言う印象をもってます。少しでも疑問や、納得できない事があれば、突っ込んで聞いた方が良いですよ。(その為には、あなたにもある程度の知識が必要ですが)

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yom********さん

2013/8/2115:41:28

こういってはなんですが、仲介料なしでって・・・彼らは何で飯を食うつもりでしょう。
例えば、
①なかなか売れない物件を、売主が買主の仲介料も負担すると言った。
②売主も同じ仲介屋なので、売主側だけの仲介料で我慢することにした。
でしょうか?
②の場合もなかなか売れない物件?だからなのでしょうか。
大手の加盟店・・・そんなところが仲介手数料を取らないと言うでしょうか?
う~ん・・・。
それはそれとして、
仲介屋が大丈夫かどうかと言う前に、その物件が大丈夫かどうかは調べましたか?法務局で、その物件の地図を閲覧しましたか?登記簿謄本を取りましたか?
・物件の地番と地積、床面積や延面積は合っていますか?
・場所に間違いはありませんか?
・他人の土地が敷地に入り込んでいませんか?
・土地の所有者と家の所有者は同じですか?
・売主の住所や名前とも合っていますか?第三者と共有になっていませんか?
・土地や家に抵当権は設定されていませんか?
・家の前の道路が私有地になっていませんか?
まず、このあたりを法務局で調べて、
★仲介屋の示す内容と相違する部分がひとつもなければ、70%くらい大丈夫なのかもしれません。
★内容に食い違いがある場合は、う~ん、でしょう。
★抵当権が設定されているのに、その旨の説明がなかったような場合は完全にアウトでしょう。
あとは、
その仲介屋がほんとうに存在するかどうかです。同じ法務局でその会社の登記簿謄本と登記事項証明書を発行してもらえば分かります。名刺の社名と住所、もし、その人が社長(代表者)なら登記されている名前と合っているかどうかです。当然、宅建業(宅地建物取引業)の資格がないと仲介はできません。
高い買い物なので、仲介屋の言葉をそのまま信じるのではなく、契約は自分でも調べてからにしましょう。
但し、
地図を閲覧したり、謄本をとるには、そこそこ手数料を取られます。物件が何筆にも分かれている場合は、結構なお金が必要になることがあります。

tak********さん

2013/8/2115:18:25

大きな買い物になるので、仲介業者の誠意もさることながら、何事もご自分で調べたり判断したりすることをお勧めします。

まずは、売買の流れや宅建業法について、ご理解されてから進めた方がよいと思います。
http://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/1_1.html
← 大抵の仲介業者さんは宅建業法を順守されていますが、もともとの宅建業法設立の主旨は、仲介料や仲介の内容があまりにいい加減だったので整備された経緯がありますし、何よりも、一般消費者が不動産を評価することが難しいので、最低限認識すべき大切な事柄(重要事項)については、きちんと説明を受けてから売買契約を結ぶべきであるということをご理解ください。

<参考ポイント>
・仲介業者はいなくても良い
仲介物件も決して悪くありませんが、不動産売買は売主と買主間の契約であり、分譲物件の場合は大抵、売主に宅建業法主任者がいるので、必ずしも仲介(媒介契約)を必要としないケースもあります。この場合、”取引態様”が”売主”となっていれば、仲介料が節約できます。

・大切なことは事前の重要事項説明
仲介業者さんの規模の大小云々より、あなたの立場でその物件を考えてくれることが最も重要です。
仲介業者の担当が宅建業法主任者の免許を持っていれば、詳細や全項目(一般に100項目以上になる)までではなくとも、物件を紹介する際には、値段や土地面積、間取りは当たり前として、主要な重要事項を踏まえて説明してくれることが大切です。
ちなみに主要な重要事項としては、用途や建ぺい率、あるいは都市ガスや上下水道といったインフラなどについての制約事項有無などです。これにより、例えば、妙に安い理由が、市街化調整地域や急傾斜地指定、都市計画で大幅なセットバックが必要である旨などについて、事前に理解できます。
また、欠陥施工を避けるために、売主と施工業者の関係や所在なども聞ければ良いですね。(このあと、あなたご自身で、売主や施工業者の評判や、物件についての朝昼晩や雨天時などの評価を行い、納得すべきです)

・仲介料は実はネゴできる
宅建業法では、宅建業者が依頼者から受け取ることができる媒介報酬の額は、国土交通大臣が定める告示(現状下記。消費税を除いた額で計算。)により、”上限”として定められています。(よく、「法律で金額計算が決まってます」とうそぶく業者がいますが、実はこれ以上取得してはいけない決まりであって、事前にしっかり重要事項説明をしないとか、媒介契約書を策定しないとかの債務不履行があれば、ネゴして下げてもらっても良いのです。)

売買代金 媒介報酬額
200万円以下の部分 5.25%以内の額
200万円を超え400万円以下の部分 4.2%以内の額
400万円を超える部分 3.15%以内の額

・最後に
営業マンは「末永いお付合い」とか言いますが、基本的に仲介は、引き渡しで債務完了ですから、欠陥住宅云々がもしあれば、あくまで売主との交渉になります。

kit********さん

2013/8/2108:52:47

大丈夫の意味がよく分かりません。けれども大丈夫なのでは?^^;

また仲介手数料なしとは今回、ボランティアで仕事するという意味ですか?それともコネがあるのですか?

購入後、トラブルがあれば悪い意味で不動産屋と付き合う事となりますけれど、何もなければ引渡しで終わりですね。

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