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マンション投資について。 不動産業者からワンルームマンション投資をすすめられ...

mot********さん

2013/9/1619:05:54

マンション投資について。
不動産業者からワンルームマンション投資をすすめられています。築3年、駅一分で表面利回り5パーセント強です。
ただワンルームマンションは売るときがしんどい、高

くても&利回り少し低くても2DKの方が買い手がつきやすいと、友人から言われました。

私的には独身世帯や少家族化がすすんでるから、ワンルームの方が売りやすいと考えていましたが、それは甘い目論みでしょうか
やはり少し無理してでも2DK以上の物件を購入したほうが得でしょうか

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kit********さん

2013/9/2118:38:39

投資は素人が手を出すと悪い人達のカモにされ痛い目に遭うだけです。

他の人も書いていますが、表面利回り5%台だなんて少し勉強すれば絶対に検討すらしないレベルです。

投資物件を売る不動産屋は当初の売却利益、それを賃貸し、管理し、そして再度売却する時の全利益をボッタクるビジネスモデルを形成しているのです。

本当に利益になる物件は投資物件屋が売っていない物件です。ワンルーム、2DK関係ありません。

レインズという不動産業者しかアクセスできないネットワークの情報で一般顧客より先に業者が押さえてしまうのです。

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kou********さん

2013/9/2108:46:07

ワンルームマンションの危険性については、他の方がすでにいろいろ書いておられるので、別の面から述べます。

知り合いでワンルームマンションを持っている人がいます。その部屋は、ある会社(優良な中小企業)の寮として賃借してもらっていて、安定した収益があるそうです。その物件が、特に駅に近いというロケーションでないそうで、たまたま良い会社が近くにあったというだけです。

また、現金で購入しておけば、あなたが自宅購入の際のローンを銀行から借りる際、頭金が少ない場合でも、そのワンルームマンションを新築自宅と共同抵当に入れれば、ローンが可能となることもできます。

ただ、私がここの他の質問でも答えました通り、今も訴訟となっている「安愚楽牧場」詐欺では、一般の出資者に、それだけの配当金を出すくらいなら、その会社自身で銀行から金を借りて、自社で牛を育てて販売する方が、その当時の銀行の長期金利からすれば、会社自身の利益になるものでした。それを見抜けずに、多くの人が 甘い言葉にだまされて、多額の出資をしてしまったのです。

ですからワンルームマンション投資が、その不動産会社が言う通り、それほどもうけに直結するならば、建設会社なり、不動産会社なりが維持して、自社で収益物件としてやってゆくはずです。その確証がないから、一般の人々に、売りに出している訳です。その点を考えて検討されてください。

zer********さん

2013/9/2023:27:49

情報が少ないので仮に現金買取1000万の物件で家賃4.5万×12カ月=54万とします。
管理費修繕積立金で1.5万×12カ月=18万、固定資産税少なめにみても6万
要するに実質年間手取り30万、3%の利回りになります。
この物件の値下がりですが毎年30万以上だと思いますので実質マイナスになると思います。
まだ空室率が有りますし器具の取り換えや新規募集時の手数料などローン金利が付かなくても損になる。
まだ有ります。例えば10年後に今の家賃4.5万は維持できず徐々に下がります。
私なら絶対に手出ししない物件です。

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fig********さん

2013/9/1700:01:07

まず、簡単な項目をご理解下さい。

①マンション経営で投資物件を仕込む場合は
最低でも利回り目安指標、表面で8%以上は欲しいです
5%など投資を知っている人間からしたら
ありえません。

②仮に、自宅用として購入する方が居ても
単身者や小家族であっても、ワンルームという
選択肢は殆ど有りません、広めの1LDK以上、殆どが
2DK以上ですので、そういう購買層を狙う事は
ワンルームでは賢くありません。

さて、ココからは想像ですが、その薦めてくる不動産業者
というのは系列やそういう形で、新築のワンルームなどを
販売している会社ではないですか?

まず、世の中の中古業界を見渡せば、確かに築3年というのは
少ないですが、それなりの年数の中古でワンルームが
表面利回り7・8%以上というのはゴロゴロ転がっています。
そして、中古仲介業者は、決して特有個別の物件を強く
薦めるようなことはあまり行ないません・・・それはなぜかと言えば
結局、仲介手数料3%程度しか利益が出ませんので、そこまで
強く色んな手法で薦めても、費用対効果が合わないからです。

さてワンルーム経営が割に合わないケースの諸悪の根源は、
「新築時の高額さ」に尽きます。簡単に言えば新築の価格が
高すぎるという事です。戸辺りで考えれば、利益が原価から
比較して30%以上下手したら50%ほど乗せて販売します。
なので、表面利回り5%なんて信じられない低利回りが
生まれるのです。
かなりうまみが有る、強欲な商売です・・・売れれば・・・の話ですが。
そのために、しつこく強烈な営業マンが活躍します。
それに押し切られた心優しい人間が馬鹿を見るように出来ています。

築3年で売りに出ているなんて、多分新築で買ったはいいが、、、
騙された・・・と後悔したオーナーが、損失を少しでもかぶらないように
買った金額に近い金額で売りに出している物件でしょう・・・
だから、結局利回りも5%近いと・・・・
そして、無理にでも売らなくてはいけない事情がその会社側にも有るので
「営業しなきゃいけない物件」なんでしょうね。

悪い事は言いません、それを購入して得られるのは多分
「俺はマンション経営者になった、ワハハ」くらいの満足感ですよ。

それの代償としてあなたは大きな金額を自腹でその物件に
注ぎ込まなくてはいけないでしょう・・・

私も沢山の投資のお客さんを持っていますが、特定の物件を
進めることは有りません、モチロンワンルームもやりますが
市場を吟味して利回り等その他を考慮してから、又
出来れば確かに2DKくらいの方を薦めています

shi********さん

2013/9/1621:08:24

質問の内容は売却する場合、どちらが売りやすいですかと、言うことでしょうか。

売りやすさとすれば、どちらでもです。売値が少しでも買手にしてみたらお得と感じられれば、
すぐに売れるでしょう。

駅1分であれば売るのに困ることはないでしょう。

ただ、貴方の投資はキャピタルゲインを狙っているのでしょうか。
インカムゲインを狙うとすれば5%だとキツイですよ。
5%は表面でしょうから、ローンで購入した場合、利息・管理費・修繕積立金・固定資産税を考えると年間ではプラスになるのは
わずかなはずです。

空室リスク、家賃の下落リスクなど再度考察してご判断ください。

mki********さん

2013/9/1619:13:26

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