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大手不動産会社の開発した大規模分譲地に住んでいます。 25年ほど前に購入したも...

san********さん

2013/10/513:44:43

大手不動産会社の開発した大規模分譲地に住んでいます。
25年ほど前に購入したものですが、宅地の裏側に隣接する6000平米程の畑が有りますが、今回売却して大規模開発をするようです。

その畑は当家よりも3メートルほど地盤面が高く、25年前の開発の際、地主の希望でその畑の土留めの擁壁は当家他3軒で所有しています。(今回の売り主の地主は自分で所有したくないのでごねたようです。)

先日の台風18号の際はその畑からおびただしい雨水がまるで滝のように当家の庭に流れ込み、芝生がかなり浸水したので、急きょ排水枡を開けて対処したほどでした。

当家等が所有する土留めの擁壁は畑の為の擁壁で、宅地の為ではないのではないかと、市役所の開発指導課に問い合わせたところ、宅地の為の擁癖になっているので、強度等に問題がなければ、宅地造成を許可するとの回答でした。但し雨水は宅地内で処理するように指導するともいわれました。

私が疑問なのは、上記の土留めの擁壁は当家等の所有なので、棄損等が有った場合は、当家等が補修の義務があると思いますが、畑ならともかく、多数の住宅を建てるとなると重量で破損の危険性が増しますし、又損傷があった場合は、補修しなければ当家の建て替えもできなくなります。私としては、上の畑の開発には新たに自分たちで土留めの擁壁を建築してから、するのが本当だと思うのですが、他人の土留めの擁壁を当てにして宅地造成するのはおかしいのではないでしょうか。近日中に隣人と開発指導課に行ってこようとは思っておりますが、どなたかお知恵のある方御意見をお願いします。

私としては、どうにもならない場合は、土留めの擁壁を一部撤去して住宅を改修するという開発許可を先に出そうかとも思っています。自分の土留めの擁壁ならそれも可能かと思うので。

補足1件回答をいただきましたが、そんな事を聞いているのではありません。恐れ入りますが、建設的なご意見を頂ける知恵のある方のみご回答下さい。

擁壁,土留め,当家,宅地,地主,土止め,不適格擁壁

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ベストアンサーに選ばれた回答

ben********さん

2013/10/515:34:56

大手の不動産業者で25年前の宅地造成の場合、擁壁は宅地用になっているはずです。そうしないとあなたの家も建築できませんでしたから。

土地の土止めの擁壁を他人に持たせるというとは通常大手の不動産業者は避けるのですが、バブル期にはごねる地主も多かったので、ご機嫌伺いでそういうこともあったようです。

でもあなたの所有物です。他人に無料で使わせる必要はありません。
嫌なら壊してしまえば良いんです。但し、1000万円以上の費用がかかりますよ。2メートルを超える工作物の撤去には開発許可が必要だから、質問者さんの言われるように、先に開発許可を申請してしまって、あとは資金繰りの都合でまだできないと放置しておけば、それが完了するまで相手方は開発行為ができませんので有効です。

なるべく早く開発指導課へ印鑑を持参のうえ行かれることですね。
近隣から異議を申し出ないと、意義のないものとして開発許可が先に降りてしまします。早いも勝ちです。

質問した人からのコメント

2013/10/11 09:29:04

成功 有難うございました。開発指導課へ行ってきました。「役所が過去に認めた擁壁だから、認可をしない理由がない。」と言われ、上部を少し壊して花壇を作ることにしました。そうすれば費用もそんなにかからないし、相手方には許可が下りないようです。

ベストアンサー以外の回答

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sou********さん

2013/10/514:20:10

所有権の経緯は別にしてこの擁壁の維持管理については受益者たる上の土地持ち主や分譲元に応分の負担を求めることは取り組むべきです。
判例を見ればわかってもらえますが、必ずしも所有者が全て責任を負う必要は無く、受益者が応分の負担をする判決は見られます。

但し維持管理に関する負担と上部の土地利用を制限するのは話が別になります。ポイントは既設擁壁の違法性と現状に問題がないか?になります。
質問をみれば役所が違法性について指摘していないので合法とすれば、ブロック積みにクラックや異常な傾きが無いか、調べることが重要です。
既設擁壁の診断は国土交通省で判定のための項目を列記したシートもありますので参考にされてはいかがでしょうか?

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onb********さん

2013/10/514:06:29

写真の擁壁は不適格擁壁かどうかです

不適格擁壁ですと上の土地に建物を建てる場合色々な制限も掛ってきます

http://www.youheki.com/cgi-bin/youheki/siteup.cgi?category=2&page=1

役所に相談した方が良いでしょう

mit********さん

2013/10/513:58:35

既設の土止めや崖をあてにしても一向に構わない。
あんたがた数軒は、自分ちの擁壁であることを知って購入したんじゃないのかね。

地盤より低い道路などの上に家を立てれば、そこにある擁壁が持つかどうかのチェックで使用するのは当然の好意。

あんたたちの敷地は擁壁の上部、宅盤側コンクリートの端まであるのだから、きちんと管理することだよ。
敷地内に排水施設がないのは、自己責任。

pin********さん

2013/10/513:51:20

3メートルって、凄い段差ですよ。崖下に家があるようなものですよ。

今更…。です。

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