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不動産のプロの方々にお聞きしたいです。 申込みをした物件があります。 中古住...

kalubee2013さん

2013/10/1910:18:44

不動産のプロの方々にお聞きしたいです。
申込みをした物件があります。
中古住宅で調整区域に建っています。築7年、建物は綺麗で、土地は100坪あります。
価格は3千万です。
駅からな徒歩3

0分位、近くににスーパー、病院はありません。(コンビニはあります。)
不動産屋の話ではこの家は建て替えもできると言っていました。
ただ、ネットで調整区域のことを調べれば調べるほど、不安になっています。
自分で建て替えの事など調べるには市役所の何課にけばいいのでしょうか?
一般人にもおしえてくれるでしょうか?
今は建て替え可能でも将来法が変わってできなくなることもあるのでしょうか?
調整区域で気をつけないといけないこと、
取引の際、気を付けることを教えて下さい。

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ベストアンサーに選ばれた回答

編集あり2013/10/2306:27:07

(1)市街化調整区域の基礎知識
市街化調整区域では、都市計画法34条各号(又は29条1項許可不要案件)に該当するものだけが立地可能です。
例えば農家住宅(29条1項2号)とか分家住宅(34条14号に基づき各都道府県等が定める基準)等です。
(2)今回、既にある住宅に住むことに許可が必要か
今回、既に建っている住宅に入居するとのことですが、この場合でも、原則として42条又は43条の建築許可(用途変更許可)が必要となります。
つまり、例えば農家住宅として建築された建築物をサラリーマンも住める一般住宅とするための用途変更許可です。
問題となるのは、元の建築物が建築された経緯です。農家住宅のように農家だから建築出来た場合は、先に述べたように用途変更許可が必要ですし、許可されるには、建築されてから一定期間が経過している等の要件が付されます。
一方、34条11号に基づく条例指定区域ならば、(都道府県等の運営によりますが、自分が知る限りは)属人性のない建築物であり、つまり、サラリーマンでも誰でも建築出来るので、建てた時点で一般住宅であるため、今回住む人が変わっても、建築許可(用途変更許可)はいりません。
今回、駅から近いとのことで、市街化区域近辺の建築物が建ち並んでいる区域が想定されますが、それならば34条11号条例指定区域という可能性が高く、一般的にはこの地区では属人性がないため、当初から一般住宅であり、あなたが住むことに建築許可(用途変更許可)はいりません(ケース1、属人性のない場合)。
次に、現建築物が農家住宅等で、あなたが今回建築許可(用途変更許可)を受けるケースですが、この場合、用途変更許可を受けた時点で属人性は解除され、誰でも住める建築物にはなります(ケース2、属人性のあるケース)。
(3)将来の建て替え等
ケース1の場合、将来誰かに売って、その誰かが建築することも可能です(但し、何でもかんでも可という訳ではない)。
ケース2の場合、条例指定区域については最近運用をやめた県があり、将来、あなたがお住まいの都道府県が運用を辞めれば、(一定期間猶予措置はあるでしょうが)建て替えが若干困難になるケースはあります。若干というのは、同種同規模の建て替えは元々許可不要であり(昭和45年頃の建設省通達により、平成12年改正で自治事務になった後も、開発許可制度運用指針では明示されていないが、運用を継続している都道府県等が多いと思われる)、そのような建て替えなら行えるということです。
また、そうでなくとも、34条(又は29条1項)で新築基準に該当すれば、新築として建築可能です。
(4)相談窓口
まずは、市町村開発許可部局に、登記事項証明書、現場写真(携帯での撮影で可)でも持って、相談してください。
但し、建て替え可否は市町村も下手なことは言えませんから、一般論だけを回答されることになると思います。
一般の人が行っても、きちんと対応してくれると思います。
なお、ここで不動産のプロを名乗る方やカテゴリーマスターの方の都市計画法に関する回答は正しいのを滅多に見かけませんので、鵜呑みにせず、市町村等に直接確認することが重要です。
(5)他の回答
随分と曖昧な認識です。
「都市計画法34条の1項~14項」→34条は1項しかありません。号の誤りでしょう。
「14項の場合には、さらに○○市都市計画法や」→市に法律を制定する権限はありません。
「窓口で資料があるはず」→同種同規模が許可不要なのは昭和45年頃の建設省通達によりますし、建て替えの全貌が書かれたペーパーは見たことないです。新築可能なケースに関する資料は提供してもらえるでしょうが。
「事前に建て替え可能か回答を得られる相談、協議書類などがある」→ない市町村がほとんどと思います。建て替えは30年後、50年後のことであり、建て替えの確約は出来ません。
「既存宅地か開発区域内なら再建築可」→そんな訳がありません。開発区域内なら再建築可ならほとんどの建築物が再建築可になってしまいます。
「既存宅地というのは市街化調整区域が定められた都市計画法施行時に宅地だった土地には特例で再建築を認めるという内容でしたがこれは都計法が改正され原則建替え不可となりました。ただしそれは大変な事なので自治体でフォローするよう条例で便宜的にOKにしているのです。」→あまりに違うので修正が困難な位です。
まずは、市街化調整区域になった時点であって、都市計画法施行時点ではありません。
また、再建築可というだけではなく、新築、改築、用途変更可ということで、主に新築です。
次に、平成12年に法改正があり、新築は原則不可になりましたが、建て替えは同種同規模ならこれまで同様可能として運用する都道府県が多く、原則不可とは言えません。
次に、自治体が救済措置として条例を制定しているのではなく、 平成12年の法改正で、34条8号の3(現行11号)が追加されましたので、当号に基づき新たに地区を指定したのです。
「市街化区域に近接隣接」という点で既存宅地の対象地区だった地区とかぶるというだけです。
既存宅地確認制度のほうは、5年の経過措置を経てH18.5.17で完全廃止されますが、34条14号に基づく開発審査会基準として救済措置的内容を設けた都道府県等は確かにありますが、それを条例化した都道府県等は自分の知る限りはありません(条例化するとしたら34条12号)。
34条11号に基づく条例は、既存宅地確認制度の救済措置ではありません。

質問した人からのコメント

2013/10/25 10:27:13

降参 回答者の皆様ありがとうございました。
回答を参考にして市役所に相談したところ、建て替えは築20年経たないとダメだそうです。
調整区域って素人には難しいです(--;)
不動産屋の説明もなく、不信感もあったのでこの話は白紙にしました。

ベストアンサー以外の回答

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kitmo21さん

編集あり2013/10/2415:43:09

既存宅地か開発区域内でしたら、建替えも可能です。

万一建替え不可なら不動産屋にて契約前の重要事項説明時に遅くとも説明がなされます。

そうですね、役所で事前確認した方が無難だと思います。総合受付で話せばどこへ行けば良いか教えてくれます。


調整区域は一般的に住宅ローンの審査が厳しめか、または融資しないという銀行もありますので

早めのローンの手配をお勧めします。

また将来法令の改正で建てられなくなる可能性も確かにあります。

既存宅地というのは市街化調整区域が定められた都市計画法施行時に宅地だった土地には特例で再建築を認めるという内容でしたが

これは都計法が改正され原則建替え不可となりました。

ただしそれは大変な事なので自治体でフォローするよう条例で便宜的にOKにしているのです。

この条例が廃止されればアウトです。

先の事なのでどうなるかは誰にも分かりません。リスク回避なら調整区域内の物件は避けた方が無難でしょう。

銀行が融資に慎重なのはそのためです。再建築不可=担保価値ゼロですから。

なお既存宅地ではなく開発区域内(インフラ整備がきちんとなされている)でしたらまず大丈夫です。

【追記】
上の専門家様の回答に対して

「開発区域内なら再建築可ならほとんどの建築物が再建築可になってしまいます」→開発区域=都市計画法29条開発行為による区域を現場では開発区域と呼びます。

学者様か役人と思わしき専門家様の回答は「正論」ですが厳密過ぎて、屁理屈でしょう。

tomi_heliさん

2013/10/1912:27:30

違法に建てられたものでない限り立て替えは可能です。

建築指導課と都市計画課とか町づくり課とかという名前が多いようですが

開発行為の担当窓口に行ってみてください。

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