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建物の表題登記で新築年月日はいつの日付にしているのでしょうか?

carrotmelonさん

2014/3/1021:07:17

建物の表題登記で新築年月日はいつの日付にしているのでしょうか?

建物の表題登記は、建物の所有権取得の日(新築年月日)から1月以内に申請しなければならない。
とテキストに書いてありました。
新築年月日が所有権取得の日なんですね!?

実務的には、登記原因及びその日付に書く新築年月日は、いつの日付にしているのでしょうか。
所有権証明書に記載されている何らかの日付でしょうか?例えば、工事完了引渡証明書の引渡日や検査済証の完了検査の日、工事代金の領収証の日付など思い浮かびますが、これらの中から適当に選ぶとかしているのでしょうか?
また、「登記をするには完成した建物でなくてもよく、屋根及び周壁があり、・・・・・床及び天井ができていなくても建物として登記することができる(大判昭和10・10・1)」という先例を見ると、もっと前段階の未完成の任意の時点でも新築年月日にできそうな気もしてくるのですが。

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hennex_outさん

2014/3/1118:30:27

前にもお話したとおり、基礎から正確に覚えていかれた方がいいと思いますよ。

所有権を取得した日と新築年月日は、全く別のものです。
不動産登記法47条1項では、新築した建物(注文住宅)と表題登記がない建物(建売住宅)の2つを明記している。
また、既に登記されていなければならない建物の事例も実際には存在するが、それについては表題登記がない建物と同様に思量する。
さらに注文住宅は、ハウスメーカーなどから、当該建物の引渡しを受けてから施主が法律上の所有者となり、建売住宅の場合は、販売業者と契約をした時点で民法上の所有権が移る。

次に新築年月日であるが、この日付は不動産登記法では定められていない。
あくまでも建物表題登記の原則は、建築基準法の手続きを経た日付を新築日付とするいうことになる。
関係法令は建築基準法7条で、工事が完了したら、建築主は建築主事に対し検査申請をしなければならないというものである。
それにより、建築主事が建物とその敷地の法的適合を認めて、やっと違法建築ではない建物として証されると同時に、検査済証が交付される。
ですから、建物表題登記においては、その検査年月日をもって新築年月日とする訳です。

しかし、諸々の事情により、検査済証の発行を待たずに登記しなければならない場合がある。
この場合でも、建築主事による完了検査が終わり、その日付が分かっている場合は、新築年月日を検査日とする。
まだ、完了検査が終わっていない場合は、工事が完了しハウスメーカーから引渡しを受けた日を援用せざるを得ない。
また、その日付は適当に決められる性質のものではなく、ハウスメーカーと施主がハウスメーカーによる最終施主検査などの折に、施主の意向を考慮して引渡し日が決められる。
引渡しを受けなければ、施主が建物表題登記の申請人となることはできない。
このいずれかの方法になるが、中古案件のように、その日付が分からなければ、新築年月日を全部もしくは年、月単位などで不詳とすることもできる。

判例の話ですが、例えば、建築途中で事情により工事が中止され、建築確認申請どおりに建築されなかった場合のことを指しており、工事中の段階では、前述した通り施主に所有権がない訳だから、登記ができるはずがない。
つい最近までは、工事費回収を急ぐ余り不適切な事例があったことは事実だか、そのようなことは覚えなくてよい。
現在では、土地建物実地調査要領の改正に伴い、登記物件の写真の提出や登記官による実地調査が行われているため、そのことを全く考慮する必要がなくなった。

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