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媒介契約について2点質問があります。1.一般・専属・専任のどの媒介契約でも仲...

rayvbaさん

2014/3/2217:44:26

媒介契約について2点質問があります。1.一般・専属・専任のどの媒介契約でも仲介手数料は売出価格*0.03%+6万円なのでしょうか。2.一般にすると複数の不動産会社と契約でき各不動産会社がそれぞれ、

物件を売ろうと頑張るので競争は激しくなるが、仲介手数料が制約出来た不動産にしか払われない為不動産会社は一般で契約したお客の物件は手を抜くのでしょうか。そこがいまいちピンとこないのですが。一般で契約されたのならライバルの不動産会社が居るので真剣に物件を売って仲介手数料を勝ち取ろうと思い売主にとっては良い事だけのように思いますが。お手数ですがどなたかご教授ください。

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kenanami3150さん

2014/3/2312:25:04

団塊世代の不動産問題コンサルタントです。r

あなたは、自宅の売却を予定しているのかも知れませんが、最大限有利に売りたい・・・とする誰でも願うことを、ご自身で努力して検討しているようですので、極めて望ましいことです。

そこで、あなたの想定している各媒介形態について、多少、現実と異なる部分がありますので少しお話します。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
あなたの疑問に思うところは<一般媒介>契約についてのようですが、この形態は通常、不動産業者(いわゆる不動産屋)が最も嫌うパターン、と言っても過言ではないでしょう。

と同時に、売主に取っても最も不利な契約とさえ言えるのです。

なぜなら、誰が契約しても早い者勝ち・・・と言う内容だからです。

更なる理由は、物件自体は、不動産は唯一無二の存在だからです。

つまり総じて言えば、<より高く、より早く売る>と言う、売主と業者は利害が同一になります。(高く売れれば手数料も・・・だからです)

そして他社が買主を早く紹介すれば?・・・との理屈ですが、
――もし買主を紹介して案内の後で詳細な説明~購入決定――して売主に伝えた際に、<既に他社で決まった>とされたら、当の業者は買主にどのように見られるでしょうか。

物件を他社に取られてしまった信用できない業者・・・として、他の物件すら紹介など拒否されて当然、とはなりませんか。

しかし現実はこの繰り返しなのです。

従って、業者の「競争」などはあまりなく、むしろ最初から紹介などしない・・・ほうが無難、となってしまうのです。(手を抜く、まで至らないのです)
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ここで、媒介形態の3種類の内、売主に取っても不動産業者に取っても最も合理的で有利なのは、<専属専任媒介>となるのです。

なぜなら、売主は一般媒介のように各社との調整(案内など)に煩わされず、
<専属>業者一社とだけの打ち合わせで済みますし、業者は物件を完全にコントロールできて、また他社も業者のコントロールなら安心して買主紹介できるからです。(客に紹介前に、現状況をプロの報告で聞けるからです)

●この状態を別の説明ですれば、<誰でも付き合う>女性より、<あなただけ>と付き合う女性の方が、はるかにあなたを大切に想う・・・のが人情ではないでしょうか。

上記の媒介形態についての詳細は、私が作成した<知恵ノート>に記載しておきましたので、よければ下記で参照してみて下さい。

●ただここで、媒介形態のいかんに関わらず、売却成立がなされることも事実であることをお伝えしておきます。

また、手数料は法規定されており、<取引価格>により違いがあり、通常は「3%+6万円+消費税」です。

以上、参考になれば幸です。
---------------
★なお、よければ私が作成の<知恵ノート>で参考になる項目をご覧下さい。(上記公開ID<kenanami3150>を開けば「知恵ノート」項目があります)

★また、更なる質問があれば、「回答リクエスト」でもお受けします。
(同様に<kenanami3150>を開き→左側の<回答リクエスト>で可能です)

質問した人からのコメント

2014/3/23 13:53:52

降参 丁寧な回答ありがとうございました。早速知恵ノートを拝見しまた何かありましたらリクエストしたいと思いますのでその折はよろしくお願いします。

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xtggq956さん

編集あり2014/3/2221:43:12

1.についてはその計算式であっています。その式は物件価格が400万円以上の計算式です。
そして出した金額x消費税となります。

2.不動産会社によっては仲介専門の会社もあります。また仲介手数料は成功報酬なので、成約しない限り手数料を
得る事が出来ません。従って一般の仲介であっても手を抜くということはありません。

不動産を不動産会社に依頼して売却をする場合は、不動産会社と契約を交わします。
契約の仕方は一般仲介、専属媒介、専属専任媒介というように三種類のやり方があります。
そして仲介以外のやり方で契約を交わすと、他の不動産会社に仲介の依頼をすることはできません。

1.の補足
物件価格が~199万円の場合は物件価格X5%
物件価格が200~399万円の場合は物件価格X4%プラス2万円

不動産会社が不動産売買契約をするときに、売主に対して専属媒介や専属専任媒介での契約を要求するのは、
そうすることによって買主を見つけて成約に至れば、仲介手数料を売主側買主側の両方からもらう事ができ
るからです。これを業界用語で両手といいます。

そうではありますがこの二つでの契約をした場合は、遅くとも一週間以内にレィンズというものに登録する
義務があります。これは一般の人は見る事が出来ません。レインズに加盟している登録業者だけが閲覧でき
ます。媒介や専任媒介で契約しても必ず両手で契約できるとは限りません。
そこに仲介業者の入り込む余地があるのです。

2014/3/2218:10:11

>1.一般・専属・専任のどの媒介契約でも仲介手数料は売出価格*0.03%+6万円なのでしょうか。

一般的にはその通りです。
売り出し価格ではなく、売買価格です。
売り出し価格→広告にかいてある価格。 売買価格→最終的に売買される価格(値引き等後)。
計算式は、売買価格が400万円以上の場合です。
ちなみに、他に消費税が課税されます。

>2.一般にすると複数の不動産会社と契約でき各不動産会社がそれぞれ、物件を売ろうと頑張るので競争は激しくなるが、仲介手数料が制約出来た不動産にしか払われない為不動産会社は一般で契約したお客の物件は手を抜くのでしょうか。

業者に依ります。また、物件にもよります。
決まりやすい物件であれば当然力を入れるでしょう。
逆に決まりにくい物件であれば、手を抜くかもしれませんね。

不動産会社としては、専属や専任媒介を取りたがります。
理由は、他の不動産会社でもその物件を売買できるようになっては、客集めや紹介もくたびれぞんになる可能性大ですね。

しかし、一般媒介で売りにくい物件だとすれば、少しぐらい塩漬けにして、(売主に交渉して)売りやすくなるまでほっておくのも手かと。。。

不動産会社は仲介手数料と言う成功報酬しかありません。
上記のことを踏まえ、もし質問者様が不動産会社であれば、どの媒介契約が力入れますか?

①物件・・売りやすい。一般媒介。
心の声(早いとこ決めなきゃ!)
②物件・・売りやすい。専任・専属媒介。
心の声(早いとこ決めてやる!)
③物件・・売りにくい。一般媒介。
心の声(他で決まっても仕方ないか。)
④物件・・売りにくい。専任・専属媒介。
心の声(何とかして決めなきゃ!対策対策・・・)

個人的には②ですが、通常は④でしょう。あとは、物件を紹介していく中で、売主と相談でしょうね。。。
間違っても、③は媒介契約書の無駄になる可能性もあります(他できまっても仕方ない)。

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