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借地権売買の質問です。 借地権者が所有する建物が古い為に売却する前に任意に解...

k1102sasakiさん

2014/5/215:16:46

借地権売買の質問です。
借地権者が所有する建物が古い為に売却する前に任意に解体しており、現況更地になっています。建物の滅失登記はしていないので、登記簿上は建物が存在している事になっていますが実際に

存在しない建物を売買対象として売買契約を締結する、というやり方になりますか。
それとも別な方法がありますか。実務をやっている方、ご教示下さい。

補足補足しますと底地権者はお寺ですが、建物がなくなっても返地しなくて良いと言ってくれています。
もちろん、今回の売買にあたり譲渡承諾・建て替え承諾は支払義務があります。しかし売買対象のモノがなくなっている状況で不動産売買契約を締結するのに良い知恵がないかと思いまして。

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編集あり2014/5/813:38:33

自己の建物を任意で解体して、借地権の解除理由とはならないのですか?
借地権の売買(譲渡)について、借地権が賃借権であれば土地所有者の承諾が必要になるとおもいます。住宅用借地権(賃借権)ならば裁判所が承諾に代わる許可をしてくれると思いますが、建物がない場合には借地権の存続の目的が変わってくるのでは・・・
借地上の建物がなくなって更地になっている状況で何も言ってこない所有者さんは仏さまのような人ですね。
定期借地権であることを願います。


補足をいただいて

方法として、

1、土地に賃借権の登記をして賃借権の移転の登記を行う。
しかし余分な費用がかかってしまう。

2、土地所有者より借地権譲渡の承諾を得ているならば、建物の存否にかかわらず、借地権売買契約として権利移転の後、新借地権者が建物を建築しその後新建物の登記と旧建物の滅失登記を同時に申請する。対抗要件のない状態を防ぐため。
不動産の売買賃貸の仲介でないため宅建業の報酬規定もなく、他人の法律行為の代理でもないため弁護士法の適用もないと思うので、報酬は借地権移転当事者との合意で決定するようになるはず。
勝手に仲介のケースを想定していますが、当事者同士の借地権移転ならば譲渡価格についてはかなりの定額でなければ合意できないと思います。(高額であれば着地権譲渡を受ける意味がなくなってくる。また賃借権には抵当権を設定できないので自己資金が豊富な人しか建物を建てることができない。仲介の場合も同じことがいえる。

3、ずばり売買と考えないで、賃借権を譲り受ける人が新たな賃借人となって所有者と土地賃貸借契約を締結して旧賃借人は新賃借人からいくらかお礼をもらう。


やはり、実際にない建物の売買は難しいのではないのでしょうか。売買契約をしたとしても目的物がないので原始的履行不能で売買契約自体無効となってしまうでしょう。

ながながとすみません。参考になればと思います。
更に研究をしてみてください。

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