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不動産業の売買は仲介と直売(不動産屋の所有権)比較するとどちらがもうかるので...

mag********さん

2014/6/708:23:12

不動産業の売買は仲介と直売(不動産屋の所有権)比較するとどちらがもうかるのでしょうか?

不動産屋が競売で他の不動産屋が手を出さないような物件を安く買い、転売する業者があるようで、私の隣の土地がそうらしく、なかなか買い手がつかずリスクが多いように思います。すぐに売れれば利益は仲介より多いとは思いますが、長く在庫をかかえれば、建物の管理、草刈り、固定資産税の支払いで赤字になりそうです。
この不動産屋は2年前に新しい経営者になったらしいです。ホームページには私から見て「くずの土地(原野、雑種地、片田舎の宅地)」が掲載され、こんなのだれも買わないよと思えます。賃貸物件(アパート・借地・駐車場)は一切扱っていないとのことで、どうやって利益を得ているか不思議ですが、いくら競売で安いとは言え、資金が必要なので、借り入れ金で仕入れているのかな土地ころがし専門業者です。土地こりがして登記や地目の変更、合筆、分筆でその不動産屋と客が不動産屋付き司法書士を使ってくれれば司法書士にはおいしい仕事でしょう。そのうち資金売りに困り破産するかもね。

補足この不増産屋は平成24年10月に競売で24坪、100万以下で隣の土地を建物付きで購入し、半年後に建物(中の荷物も処分)を取壊した(費用50万以上かな)後、今だに買い手が付かず160万円まで値を下げて、私の倉庫代わりに使っている古家付き土地20坪、100万円で最近になって売ってほしいと持ちかけてきたんです。断りましたが、もし売却したら、代金、所有権移転費用、古家の取壊、合筆、測量等で、200万円以上かけて、土地は広くなる(44坪)けど、確実に売れるかどうか別だから(売価400万程度?)、期間が空きすぎているからバックに誰かいる(土地を動かして報酬が得るのは司法書士)のかな。素人の私はおかしいと思います。

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jim********さん

編集あり2014/6/901:45:15

その不動産屋のことを、こころから心配されている、心優しい方とお見受けしました。

確かにあなたの言うとおりですので、優しさついでに、そんな商売は、はやくやめるよう声を掛けてあげられてはいかがでしょう。・・って、やりっこないか。

確かにクズみたいなものも、競売には毎回たくさん出されてきていますね。債権者も大変だろうなと思います。たいして回収できない物件に大金かけて競売に掛けているのですからね。

しかもそれが、ちゃんと落札されていたりすると、わたしも、あれをどうやって収益物件にするのだろうと不思議になりますが、ただ単にホームページに掲載して客を待っているだけの、道楽業者なのかも知れませんね。

なにか別の本業か副業かしりませんが、お金が稼げる仕事をやっていて、こちらは、ほとんど趣味の世界なんじゃありませんか?

クズ物件なんて、ほとんど二束三文で落札できますから、そういう人ならたいしたことのない出費です。

(補足へ)

それは単に目算を誤っただけでしょうね。

安かったので落札したけれど、建物を解体しようと思っても残置物の処理ができずに半年もぐずぐずして、ようやく金を払うなどして放棄書を手に入れ、解体したのでしょう。強制執行に比べたら、2、30万円くらいなら払った方が安いですからね。

24坪上にある建物なら、小さな小屋程度なのでしょうけれど、残置物の処分も含めて解体業者に処分を依頼したら、いくら小さくても50万円以下というわけにはいきませんよ。アスベストなんてあったら料金は跳ね上がります。

つまりこの時点ですでに大赤字ですよ。税金の問題もありますしね。

もしかしたら、そんな物件を喜んで買うような相手は隣地所有者くらいでしょうから、本当はあなたに売りつけようと思っていたのではありませんか?

思いつきだけで行動している不動産屋みたいですから、親から引き継いだ、経営能力の無い馬鹿息子が親の資産を食いつぶしているようにも見えますね。確かに司法書士などのいいカモになってるのかもしれません。

もしあなたの予想通りの業者だったとしたら、「更地じゃ固定資産税負担も馬鹿にならないでしょうから、ただでもらってあげてもいいですよ」と、逆に話を持っていってあげてもいいんじゃないでしょうか。登記費用はそちら持ちと伝えれば、どうして良いかわからずに、お抱えの司法書士に相談に行って、司法書士の大賛成の意見をもらって本当に譲渡してくるかも知れませんよ。司法書士は仕事になるので反対しないでしょう。

質問した人からのコメント

2014/6/12 23:10:38

ご回答ありがとうございました、間が空き過ぎているのでおかしいですよね。こんな転売専門や売買専門(賃貸物件は扱わない)でバブルのころなら商売になったかもしれませんが、今は片田舎の原野や山林をほしいという人はまずいないし、商売にならないと思います。

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ty7********さん

2014/6/802:42:43

概ね、不動産業は自社で購入して再販する物件のほうが儲かっている事が多いです(もちろんリスクも多いですが)。

殆どの方が質問者さんのようにくずだと思われる物件は格安で入手できますが、実はそういった物件でも一部の人には魅力的に見えることも多いのです。

おそらく質問者さんが心配されている不動産屋さんは、格安で入手可能であれば購入し、魅力的だと見てくれる方が現れるまで待つと言う形での商売をなされているのではないでしょうか?
これなら1物件あたりの利益が多いので、たまにでも物件が売れているようであれば潰れるどころか大儲けしていると思います。
もちろん、1つも売れていないようでは潰れるかもしれませんが。

yuu********さん

2014/6/708:43:16

一概にどちらが儲かるというのは
無いですが、
仲介は不動産屋からするとノーリスクですが
そのぶん、決まった額しかもらえません。
法律で価格の10%と上限が決まっていますので。

一方、直接買いあがて売るのは
リスクが大きいですが、
利益は自由に設定できます。
一般的には販売価格の60%以下で
土地を仕入れるケースが多いので、
粗利は40%を超えます。

どれだけ安く、焦げ付きのリスクが小さい土地を
仕入れることができるか、なんでしょうね。

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