まず、宅建業法は国と地方公共団体に対してその全てが適用されません。 （適用の除外） 第七十八条 この法律の規定は、国及び地方公共団体には、適用しない。 そもそも、「宅建業法」の目的に照らして考えれば実に簡単なことです。 （目的） 第一条 この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。 （用語の定義） 第二条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。 二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。 国や地方公共団体も、土地や建物の売買をすることがあります。例えば、税金を滞納した国民・住民から土地や不動産を税金の代わりに徴収した時に、その不動産を「換金」するために土地を売ることがあります。あるいは、公共事業のために土地を購入することもありますし公共事業で余った土地を売却することもあります。 しかし、国や地方公共団体は建物や土地の取引を「業として行う」者ではありません。また、仮に国や地方公共団体が宅地や建物の取引で「不始末」を起こしたとしても、宅建業法以外の法律で国や地方公共団体を相手取ってその損害を賠償してもらう方法がすでに用意されています。だから、ことらら宅建業法の規定を適用するまでも無いのです。 さらに言えば、国や地方公共団体は宅建業者とは比較にならないくらいに「金」を持っています。だから国から不動産を購入したとしても、瑕疵担保責任を追及する局面になったとしても、安心して責任を追及して賠償してもらう事ができるのです。 次に、信託会社等の資産運用を行う会社、あるいは特定の法人に対しても宅建業法の適用が無かったり、または宅建業法に基づく免許の取得が無くても、「宅建業免許を取得していると【みなす】」規定が有効となります。 （信託会社等に関する特例） 第七十七条 第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、信託業法 （平成十六年法律第百五十四号）第三条 又は第五十三条第一項 の免許を受けた信託会社（政令で定めるものを除く。次項及び第三項において同じ。）には、適用しない。 ２ 宅地建物取引業を営む信託会社については、前項に掲げる規定を除き、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。 ３ 信託会社は、宅地建物取引業を営もうとするときは、国土交通省令の定めるところにより、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。 ４ 信託業務を兼営する金融機関及び第一項の政令で定める信託会社に対するこの法律の規定の適用に関し必要な事項は、政令で定める。 第七十七条の二 第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、認可宅地建物取引業者がその資産の運用を行う登録投資法人（投資信託及び投資法人に関する法律第二条第十三項 に規定する登録投資法人をいう。）には、適用しない。 ２ 前項の登録投資法人については、前項に掲げる規定並びに第十五条、第三十五条、第三十五条の二、第三十七条及び第四十八条から第五十条までの規定を除き、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。 第七十七条の三 第三条から第七条まで、第十二条、第二十五条第七項、第六十六条及び第六十七条第一項の規定は、特例事業者（不動産特定共同事業法第二条第七項 に規定する特例事業者をいう。次項において同じ。）には、適用しない。 ２ 特例事業者については、前項に掲げる規定並びに第十五条、第三十五条、第三十五条の二、第三十七条及び第四十八条から第五十条までの規定を除き、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなしてこの法律の規定を適用する。 理由は大きく二つあります。 まず、信託会社にせよその他の団体にせよ、その設立や運営については宅建業法とは比較にならない程の規制が他の法律で用意されています。例えば、信託会社が不動産信託を営む場合には、「信託業法」による規制を受けます。ここには設立にせよ監督にせよ、非常に厳しい規制が用意されており、宅建業者のようにホイホイと設立したり潰したりすることが出来ません。 また、信託会社や銀行といった企業はやはり宅建業者とは比較にならないくらい沢山の「金」を持っています。だから信託会社との間で何かトラブルが発生したとしても、賠償能力は宅建業者とは比較にならない程しっかりしていると言えます。 もう一つの理由は信託会社が土地の取引をする「理由」にあります。 信託会社も、見かけ上は宅地や建物を交換したり貸し借りをしたりします。しかしそれは「資産運用のため」であって、信託会社が土地の交換や貸し借りそのそのものから手数料を取るなどしてカネ儲けをする訳ではありません。このため、見かけ上は宅建業者のように見えたとしても、宅建業者と同じ規制を適用することは信託会社の業務として非常に都合が悪い場面が多く登場してしまいます。 こうした「背景」は宅建テキスト等ではほとんどバッサリと割愛されているのですが、知っておくと良いかと思います。