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借地借家法第35条について。 借地上の建物の賃借人が、借地権の存続期間の満了を...

pjw********さん

2015/1/1218:54:12

借地借家法第35条について。
借地上の建物の賃借人が、借地権の存続期間の満了を知らなかった場合
⇒最高で1年間まで、土地建物の明渡しを裁判所から猶予してもらえる。とあります。

この趣旨は、たとえば、A:借地権設定者(地主)、B:借地権者、C:建物賃借人とします。ここでBの借地権が存続期間満了によって消滅し、更新しなかった場合、Bは土地をAに明渡さなくてはならず、当然Cも出ていかなければならない。その場合、Cが可哀想なので、Cは最高で1年間、土地建物の明け渡しを裁判所から猶予してもらえる・・・という事だと思います。

ここで疑問ですが、CはすでにBから建物の「引渡し」を受けています。つまり、建物賃借権の対抗力を備えていると思います。(借地借家法第31条)。であれば、建物買取請求権により、建物の所有者が、BからAに替わったとしても、Cは対抗力を備えている以上、引続き建物を賃貸できると思うのですが、この解釈は誤りでしょうか。

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pqp********さん

2015/1/1219:27:28

>>>建物買取請求権により、建物の所有者が、BからAに替わったとしても、Cは対抗力を備えている以上、引続き建物を賃貸できると思う

これは正しい。

しかし、建物買取請求は常にできるわけでは無い。
建物買取請求は借地契約が満了した場合に認められる。
債務不履行(賃料未払いなど)の解除では、認められない。

よって、
借地権者が債務不履行をしている場合、
契約満了であるが、借地権者が建物買取請求を行わない場合(なお、判例はこの場合は423による買取請求の行使も認めない)
には借35が効いてくる

言い換えれば、通常の借地権ベースの建物を借りているケースで
①期間満了で
②借地権者が建物買取請求権を行使した場合

のみ賃貸人の地位移転が起こるってこと

質問した人からのコメント

2015/1/13 22:49:50

ご回答ありがとうございます。

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