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住宅リノベーションか建て替えか・・・・・ 現在戸建の住宅の購入を考えており...

nuk********さん

2015/10/3110:47:42

住宅リノベーションか建て替えか・・・・・

現在戸建の住宅の購入を考えております。
1850万円一括購入です。
築35年でほぼ建物の価値はないかと考えております。

予算が2500万円までしかありません

相談内容

1.築35年の為、耐震、耐火の設備がない為
予算:700万円にてどこまでできるかわかりませんが補助金を活用しつつ
それを含めてフルリノベーションを考えております。
フルリノベーションを行い、10年定期メンテナンスで30年住みたい

または
2.現行の状態で3.4年住み貯金をしつつ
建て恐し、ローコスト住宅(1200万円)程の新築を立てる
10年定期メンテナンスで30年住む

または
3.他土地を1550万円で購入し
ローコスト住宅(1200万円)程の新築を立てる
10年定期メンテナンスで30年住む
(予算オーバーの為に2.3年待ってローンを組む必要があります)

の上記3点の中で悩んでおり結論がでず困っております。
現在家賃15万円で家賃支払いが馬鹿らしい状態です。
ローンを組んで新築を立てる事も考えましたが、(個人事業の為、節税の影響で審査通りません)

月の家計を減らす為の購入です。
より良いいい家に住みたいという願望はありますが、
ローン組んでまでも2.3000万の家は・・・という考えです。
(仮に建物2000万と土地で3550万、30年でも資産は残りますが家賃10万程でメリットが感じられません)

それぞれのメリット・デメリットもあります為結論がでません
その為、リノベを行った方、ローコスト住宅を建てた方などの意見
または
上記条件でしたら、私でしたら、こうする!その理由は?等の回答があれば助かります。

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tom********さん

2015/11/400:48:17

私見です。

30年以上前の家屋だと、デザインが今とは違います。
特にバリアフリーの観点がありません。
耐震に対する基準も違います。
ですから、中古の古い自動車をメンテをしても、今風にはならない程度のものと思った方がいいでしょう。

中古物件でも、30年以上前だと、建物価値はほぼゼロ、場合によっては解体費用込のマイナスです。ですから、ここは交渉次第で値引きの可能性があります。
その中古物件の立地が気に入れば、何年か住んで建て替えもいいと思います。

但し、中古物件は周囲の人間関係も中古です。既に出来上がった近隣関係の中に入っていく側面があります。それに対して、新しい団地は住民が全員新人です。
どの住宅情報誌にも書いてありませんが、この点の考察は必要です。

尚、今後家はあまり、人口は減少します。ただし、そうなると中心部の便利の良い場所に人々が集中し、外周部が廃れます。その中古物件がある場所が便利がよい場所であれば、特に人口減少の影響は考慮しなくていいでしょう。

賃貸も選択肢にはなります。但し、老人世帯には中々貸してくれないのが現状です。また、老人も入ることができる公営住宅は、ある程度収入がある世帯は所得制限で入れません。

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rrr********さん

2015/11/120:58:01

1850万、坪数は???
田舎と都心でかなりかわります。

もし30坪あるなら上物の価値はなく良心的
な値段なので・・・・
2500万では無理となります。
(リノベで30年延長は無理)

もし15坪程度なら上物を安くしたら
いけるかな・・・

と考えると貯金を数年して
安い家に建て替えかな。

うちの斜め前の区画なのですけど
6500万で購入です。
その5年後、4500万の区画を
うちが購入です。
勿論材料など違いますけど。

数年で大きく変わるのが市場であることも
知った方がいいかもです。
数年で500万貯めた!!と思っている間に
いい家が安くとか、事情があって築浅が
売られたとかの情報を見ると時期早々かなとも
思います。

i10********さん

2015/11/118:23:43

私ならば3でしょうか。
建築費は、地域によっても変わるので絶対とは言えませんが、家を耐火構造にするには壁だけでなく柱も防火被覆にしたり鉄骨にする必要があります。
となると基礎だけ残して建て直しとなりますが、耐火構造でそれだけの予算では無理です。耐震構造は、基礎から建て直さないとだめなのでリノベーションでなどうにもなりません。柱一本でも残っていたら、その家は築35年です。
消費税や土地などの取得税も入って700万ですよね?700万でのフルリノベーションがそもそも無理でしょう。水道管も替えなくてはいけないと思いますし、壁紙から中側だけの新築そっくりさんでは対応は難しいのではないでしょうか。


また、築35年と言うと建築基準法の改正(昭和56年6月)より前の物件ではないでしょうか。
そうなると現在は法律違反の建物であり、建て直しそのものができないとか、容積率オーバーとかリノベーションにしても障害があるかもしれません。
築35年の家は住宅ローン控除も受けれませんからね…せめて築20年以内ですね。

kee********さん

2015/11/103:12:47

私も築22年の自宅を購入し、今年で築34年を迎えます。

何度も手を入れられていたので、住むには十分ですので住み続ける予定ですが、同じ建売の両隣りが「新築くん」と貴方の考えるようなローコストに近い建て直しをしました。

1、のリノベも良いのですが、700万円では「耐震、耐火」なんて無理ですよ。
広さにもよりますが、参考までに床面積70平米未満の2階建てでも「見た目は」といったところか。

2、ローコスト住宅とは6~8百万円の軽量鉄骨戸建てで、コミコミ坪45万程度の「何で安いのだろう?」と思える家です。1200万ならそこそこの家ですよ。

3、の場合、現在お住まいの家はどうされるのですか?
そりゃ「繁華街で買い手は十分にいる」なら構いませんが、地方だと負の遺産になる可能性大。

記載内容からの推測ですと、「耐震、耐火」の心配だったり「月の家計を減らす為」だったり「より良いいい家に住みたい」と矛盾してみたり、考えがまとまらないお気持ちは十分理解できます。

参考にして頂きたいのは、最近の「軽量鉄骨ローコスト住宅」はすごく良く出来ている。坪40万でも70万の家でも設備の違いと間取りの自由さを除けば大差ありません。鉄骨の出処なんて同じ場合があるほどですから。
輸入家屋も鉄骨でしたら似たようなものです。

これも想像ですが、節税対策をするのですから利潤は出ている、ならば3年良い決算を出して少し贅沢してみても良いのでは?
ま、土地を買って・・・から始めると時間と手間がかかりますから、「自宅を建て直すor気に入った中古住宅を買う」が良いかと。
取引銀行or信金に「すぐにでも換金したい家」の情報はごまんと有るはずですよ。

貴方が探す項目を教えますね。私も先月子供たちが大学に通う家を買いました。
当然、格安でしか売れない家です。
「違法も関係ないよ。どうせ現金買いだから」というのであれば、不動産屋のHPにも「妙に安い・○○オーバー」などと書いてある。
これが最高に得をする買い方、下手な競売より安心だし。

本当は私もこれを狙ったのだが、流石にヤバ過ぎ、「建ぺい率・容積率」オーバーだけなら良いが、オーバー分の固定資産税の話し合いを10年以上無視し続けた事が判明。さすがにビビって身を引きました。

実際購入したのが「家が建った後の条例に引っかかる家」です。
建て直す時に条例に従えば良いだけですし、現状違法ではないが家を買う方は気にするようで。
実際30年住むつもりでしたら条例自体が存続し続けるのかも疑問ですし、「現存の家」なら「こんなはずじゃ・・・」にもなりません。

貴方も気にするようでしたらローコストで建て直しをお奨めします。

hel********さん

2015/10/3111:25:25

この中の選択肢なら、私は3です。

1は、700万で補助金を使って耐震パネルを入れる等簡単な工事ができるかもしれませんが、基礎部分は35年たっているのは変わらないので、あと30年持つか疑問。

2は、土地+建物代ですでに予算オーバーだし、取り壊しなどにもお金がかかるので、1200万では建て替えできず、もっと費用が掛かるかも?

3は、予算オーバーですが2よりはオーバーする額が少なくて、かつ新築なので手入れしながら30年は住める。想定している土地の価格が購入しようか迷っている1850万のところより安いので、立地や広さなど少し不便になるのかもしれませんが…。
予算オーバーする分は購入した土地を担保に建物の代金を借りたり、もしくは親族に借りたりできませんか。


私も築48年の社宅(戸建)に住んでいましたが、買い取りしないかと会社(義両親の自営)から言われて、住宅ローンは適用できない狭さの物件だったので、ただの金利の高いローンで35年ローンを会計士にすすめられましたが、築80年以上家がもつとは思えなかったので、新築物件に住みかえしました。
安い建売なので、ローコスト住宅と同じ感じかもしれません。(建物の代金、1000万もないかもしれない)でも、不自由なく住んでます。
建築基準法も新しいものが適用になってるので、違法建築でないかぎり耐震もしっかりしてると思います。

deh********さん

2015/10/3111:09:39

私なら10万以下の賃貸に引越し、そのまま賃貸生活ですね!

理由はまず、節税の為所得を操作しているのでローンが通らないし金は無いが、月の家計から家賃分を減らしたいし、新しい家に住みたい。

無理です。15万の家賃の家に住んでいて、1200万のローコスト住宅なんて住めますか?

新しいだけで、グレードが落ちてるので、より良い家になってませんよね?


より良い住宅を求めているのに、築35年の家に700万程度のリノベで、メンテしてもあと30年は無理があります。

無いんですから、仕方無いので身分相応の所で我慢するしかありませんよ!

よって自営業でいつどうなるかわからないので、多額のローンは危険ですし、家計の負担を減らしたいなら、家賃の安い所でずっと賃貸暮らしが一番よいですし間違い無いですね。

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