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宅建の物上代位についてですが、 「賃貸借が終了して建物が明け渡された時、賃料...

tle********さん

2008/4/1911:50:03

宅建の物上代位についてですが、
「賃貸借が終了して建物が明け渡された時、賃料債権は、敷金の充当により当然に消滅し、 当該賃料債権を物上代位により差し押さえた抵当権者は、その限度で物上代位権を行使できない!」
という解説がありますが、全く理解できません(*_*)

上文で、「敷金が充当により当然消滅する」とは、賃借人の滞納分の賃料を敷金で賄う意味なんでしょうか?

また「抵当権者は、その限度で物上代位権を行使できない!」 のその限度とは何の限度なんでしょうか?

この解説文が理解出来る方、具体的に教えていただけないでしょうか?

よろしくお願いします。

補足ご回答、誠にありがとうございます。何となくイメージがわきました(^O^)
ただ初歩的な質問なんですが、賃料債権の物上代位を行使されるのは、賃借人に対して行使するのですか?

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pat********さん

編集あり2008/4/2323:30:26

>「敷金が充当により当然消滅する」とは、賃借人の滞納分の賃料を敷金で賄う意味なんでしょうか?
これはその通りです。敷金とは、賃借人が負担する一切の債務(未払い賃料、現状修復費用等)を
担保するために差し入れられるものですので、未払い賃料があればその分が敷金から充当されます。

>「抵当権者は、その限度で物上代位権を行使できない!」 のその限度とは何の限度なんでしょうか?
本来であれば差し押さえた賃料債権の全額について物上代位できますが、敷金から控除された場合
その分の賃料債権は消滅してしまいますので、その分についてはもはや物上代位できないのです。
具体例を挙げて説明しますと、賃料債権50万円分を差し押さえているときに賃貸借契約が終了し、
あらかじめ敷金30万円が差し入れられていた場合、未払い賃料債権50万円のうち30万円分は
敷金から控除されることで消滅しますので、物上代位権を行使できるのは差額の20万円分になるのです。

これは差し押さえが契約終了より先行していても同じです。
「敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使して
これを差し押さえた場合においても、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたときは、
賃料債権は、敷金の充当によりその限度で消滅する」(平成14年3月28日最高裁判決)

【補足に対する回答】
行使の対象は債権ですので賃借人に対してするわけではありませんが、イメージ的にはそんなところです。
物上代位と言うのはつまるところ、抵当権者が抵当権の効力を主張して、「持ち主でなくこっちに債務を払え」と
主張するものです。賃料債権に物上代位をかけるということは、賃借人に対して「家賃をこっちに払え」と
主張することに他なりません。ところが敷金から未払い家賃が控除されるとその分の家賃は払ったことになりますから、
その範囲で物上代位は空振りに終わるわけです。

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