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セブンイレブンへの土地貸し及び経営について質問です。 現在、 100坪の自己物...

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ID非公開さん

2017/3/1413:41:20

セブンイレブンへの土地貸し及び経営について質問です。

現在、 100坪の自己物件でカフェ兼自宅を営んでおります。

私の前の所有者はセブンイレブンをAタイプで日販50万前後(セブンの説明)だったそうです。

その後、私が所有してタバコ販売権も取得して現在も販売を続けております。

隣接する幹線道路が都市開発で歩道を含め斜線も倍に広がる事が決定してます。
現在、裏手の巨大な団地は高齢化してきており、近隣のセブンが宅配だけでも相当らしいです。
さらに近隣に工業大学と女子短大があり、通り的にはソコに挟まれてます。
近隣のセブンはJR線路向こうで、もう一つは川向こうになります。
現在、この2店舗の売上げの大半はウチの通りに面した住宅街および裏手の巨大団地でまかなっているようです。

ソコでセブンから借地として要望が来ました。
実際、この通りにコンビニ出店は立ち退きもあり、土地も無く(立ち退いて道路を拡張でセットバックしても住宅しか無いので)タバコの販売権利の距離的にも出店は難しいとのこと。

当初は店舗と駐車場が狭いと言われていた最中、駐車場目の前の(通り並びで私道2Mを挟んで)古いパートが入居者がなくて取り壊し、駐車場にするとのことで、セブンとしてはソコも借りて道路に対して間口の広い駐車場を確保出来るとして再度依頼がありました。

但し、当店の方を取り壊し路面駐車場とし、目の前に建屋を立てたいとの事。

当初は40万の30年契約で3年毎の見直しとの提案でした。
ソコで質問です。

1)
色々とネットで調べてみると3年毎の見直しで家賃値下げの交渉をされることがネックと言われているケースが多いのですが、通常は土地貸しで建屋を立てられたりするのですが当方のように更地で貸す場合は3年後に交渉された場合に拒否権を行使した場合は駐車場が無くなるので、向いの土地で建屋があるのでセブンの営業が出来なくなるので、特にネックにはならないのではないか?と思ってますが如何でしょうか?

2)
当初は土地を駐車場で貸し出し、向かいの店舗のCタイプオーナーをやろうかと思い、セブンと交渉してました。(計算上Aタイプと収支的には遜色無く、リスクも少ないので・・・)
それで話がまとまりかけて年明けに担当者が変わるとの事で、新しい担当者と面談したことろセブンではそのような契約形態は取れない!と言われました。
Aタイプか地主として土地のみの貸出しかいずれか!とのことです。
前担当者はOKが出ており、銀行や新しい住居など諸々模索していたところでの条件変更で、些か不信感が生まれております。
これはセブン側としてコスト削減としてのトラップなのか?はたまたそもそも土地貸しのCタイプオーナーという契約は本当に無理なのでしょうか?
(さすがに借金までしてAタイプオーナーになろうとは思ってません)

是非ともご教示頂ければ幸いです。




当初は

Yahoo!不動産 Yahoo!不動産 教えて! 住まいの先生利用者からの投稿(参考ページ

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ベストアンサーに選ばれた回答

sys********さん

2017/3/1420:28:48

色々と調べられているようですが、説明自体を読んでいても良くわかりません
あなた様も同じように少し混乱しているのでは?

一度状況を整理して、結論をどのように持って行きたいのかを書かなければ結局答えは出ないかと思います


一番リスクがないのは土地のみを賃貸することです
事業用定期借地で賃貸すれば、契約満了後は間違いなく土地は返ってきます
契約の更新もできませんので、借り続けることはできません
建物も解体され更地の状態で地主のもとに土地が返ってきます

ただ恐らくセブンさんの場合は「普通借地」を希望されると思います、これは更新できるからです
売上が好調であれば更新できるし、悪ければ中途撤退できます
借り手にとってはリスクはない契約です、いつでも撤退できます

事業用定期借地の場合は、基本的には中途撤退できません※特約で中途撤退できるようにすることは可能

土地を貸すのなら定期借地にして貸す方がリスクが少ないです
普通借地の場合、中途解約できるというよりも「更新できる」というのが非常にネックです
将来土地の状況が変わり、新たな土地利用を計画しても借り手が「借りたい」という意思を持ち続ければ
土地は還ってきません

担当者によって契約の内容自体が変わることはあり得ません
担当者の力量によって、会社内の決裁を取れる取れないはあるかもしれませんが
セブンが出店できるのなら他コンビニも同じように出店できるかと思われますから聞いてみたらどうでしょうか

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    質問者

    ID非公開さん

    2017/3/1511:39:14

    ご返答ありがとうございます。

    ご指摘・アドバイス感謝申し上げます。

    担当者によって契約内容が異なる事は無いと思いますので、前任者の返答がやはり間違えだったというコトであれば、この案件が提示されて既に10ケ月なので、何故に内容が変わったのか、やはりセブンに対して不信感が募りますね。

    他のコンビニも話はしていたのですが、目の前空き地の地主さんに対してセブン既にが抑えてるようです。
    出店に際しては当店のタバコ販売権譲渡がないと出店出来ないようで暗唱に乗り上げている感じです。

    当方としては駐車場貸しが一番希望ですが3年更新がネックと感じておりますので、もう一度精査したいと思います。

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ベストアンサー以外の回答

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hos********さん

2017/3/1415:50:52

担当が変わり、新たな担当はCタイプは存在しないと言うのですね。3年契約の土地貸も、担当が変わり更新しないと言われても困らないのであれば、どうぞご自由に。何の学習もされていないのですね。

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