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土地賃貸借契約について 資材置き場として土地を貸そうと思っています。 建物は...

bgrpq937さん

2008/7/209:42:14

土地賃貸借契約について
資材置き場として土地を貸そうと思っています。
建物は建てません。その場合は土地賃貸借契約締結で、法律的には民法の適用になりますか?
契約上、決めておくべき要点があれば教えて下さい。

10年契約でも問題ないでしょうか?更新なしでもいいですか?
建物なしですから、事業用定期借地(公正証書契約)はできないですね。

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ベストアンサーに選ばれた回答

sabotteinmanさん

2008/7/210:28:26

ご質問のとおり、建物所有目的ではないので借地借家法の適用はありません。

法律的に必要なのは契約期間、賃料、賃料の支払時期
念のため使用目的の制限と建物建築不可の文言。
転貸・借地権譲渡の禁止とかも明記しておいたらいいです。

10年の契約、更新なしの契約はどちらも有効ですが、事業用定期借地は不可です

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ベストアンサー以外の回答

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abare_taizouさん

編集あり2008/7/211:36:42

(1)借地借家法の適用がある「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権」又は「建物の所有を目的とする土地の賃借権」を言います。(借地借家法2条1号)
従って、資材置き場として貸す場合は、専ら民法・債権編の「賃貸借」の規定が適用されます。

(2)賃貸借期間の制限の規定は次のとおりです。

(賃貸借の存続期間)
第604条
(第1項)賃貸借の存続期間は、20年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年とする。
(第2項)賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から20年を超えることができない。

(3)借地権・借家権には、借地借家法により強力な権利が付与されており、極論すれば「一度貸したら、賃料が支払われている限り返って来ない」という状況を呈していますが、民法上の土地賃借権は、地主有利です。

賃貸借期間が満了すれば、借主は、借りたときの現状に復して返還しなければならず、貸主に更新に応じる義務はありません。
(念を入れるなら、「更新をしない事を条件に貸すのだ」という旨を明記して置く方が良いと思います。)

(4)「どういう事をしたら、契約は無通知で当然に解約(解除)される」「地代を何回分滞ったら、契約は無通知で当然に解約(解除)される」と謳っておいた方が良いでしょう。

地代滞納に備えて、或る程度の敷金(保証金)を預かっておくのも良い方法です。

「契約期間満了時又は契約解約時に借主が土地に設置・留置している物は、貸主が任意に処分する事に同意し、その事による不法行為・不当利得その他一切の理由による賠償の請求をしない。撤去費用・原状回復費用は借主の負担とし、借主は 貸主から請求あり次第遅滞無く支払う。」という事も謳っておいた方が良いでしょう。

(5)上記が原則ですが、「権利濫用」(民法1条3項)の法理 その他を理由として、地主の思い通りにならない事もあり得ますし、物を置いて行方不明になれば撤去費用は事実上貸主が負担せざるを得ない事になるという事は想定されます。

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