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不動産屋さんに家を売るとき

maron842123さん

2017/9/3009:03:00

不動産屋さんに家を売るとき

ローンの残高き聞かれたら
証明書まで見せないといけませんか?

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回答数:
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カテゴリマスター

2017/10/111:18:21

コンサルをしている元宅建業者です。
不動産の売却では、ローン残高は必ず聞かれるはずですが、銀行からの
「残高証明書」までは、求められなければ出す「必要」もありません。

ただ、売却価格がローン借入額と同程度、あるいは「安い」場合などは
求められることも有るかも知れません。

なぜならそれは、買主が出て取引になっても、銀行の抵当権がはずれ
なくては元も子もなく、売主の口頭での「うろ覚え」などを前提に話を
進める訳には行かないからです。

ローン残高を明確にしておけば、仮に買主が「値段交渉」をされたと
しても、それを受けて良いかどうかも基準がわかるからです。
銀行は申請すればすぐに出してくれます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
売却依頼の手法ですが、経験談をお話しますと、これまで、
――1社に「専属専任媒介」で依頼する―――ことが最良とお勧めして
きました。

「媒介依頼」の形態は3種類あるのはご存じ化も知れませんが、
◆一般媒介◆専任媒介◆専属専任媒介、とあります。

「一般媒介」は、タナボタ営業であり、ネットもPCも無かった時代の
名残の形態だと、私は思っておりますし「専任媒介」は、売主が直接
買主を見つけても良いのです。

なぜ「専属専任媒介」か、と言いますと、これは依頼受託業者が「完全」
に物件をコントロールでき、他社も客を安心して紹介できるからです。

プロの業者がコントロールしていれば、他社が案内しても物件の経緯が
完全に把握でき、客への対応で信頼にキズつけないのです。

仮に何社でも一度に媒介契約できる「一般媒介」は、コントロールは
素人(失礼)の売主が行うので、流れが不明で、案内した客が気に入って
も物件を手に入れられない、となる可能性があるからです。

物件を取得できなかった客は「物件を確保できない業者」と、不信感を
発生させて信頼を失うリスクがあるからです。

現代は1社に依頼すれば、瞬時に全国の不動産業者に情報が流れます。
法規定により各形態が「○日以内」にオンライン(レインズ)に登録が
義務付けられているからです。

最後に、価格ですが、およその相場に近ければ、まずご自身で希望価格
を決めることです。
そして、即日~1週間程度で反応がなければ、業者が「値下げ交渉」に
入るはずです。値下げ交渉もしない業者は不慣れな業者と私は考えます。

なぜなら、高額を付けても―――売れなければ無意味―――だからです。
高額で売れれば仲介手数料もアップし、つまり売主と業者の利害は一致
するからです。

以上、参考になれば幸です。

  • 質問者

    maron842123さん

    2017/10/111:54:34

    詳しい説明ありがとうございました。
    助かりました。
    確かに色々なとこに
    頼めば他の不動産屋やさんとの信頼が失うのは当然だと思いました。色々話してみて
    一番気持ちがいい不動産屋さん一つに決めようかと思います。
    その際なんですが
    一つは今の家を買った不動産屋さんが入ってますが大手ではなく個人で建設もされてます。
    もう二社は大手です。
    やはり大手がいいのでしょうか?

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質問した人からのコメント

2017/10/6 19:44:52

詳しくありがとうございました
一社に決めて進めてもらうことにしました。

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カテゴリマスター

2017/10/120:33:33

抵当権登記では、被担保債権の残債は判らないですね。
担保割れも想定が必要なので、証明が必要かと思われます。

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カテゴリマスター

2017/9/3015:52:06

そこまでは、必要ありません。
抵当権を抹消するには、残債務以上の金額で売らないと
いけませんし、売主だって仲介手数料や諸経費が要りますから、
あんまりデタラメでは、困りますけどね。

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2017/9/3012:24:58

正確な計算をするなら当然に必要です、常識ですが。

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