ここから本文です

不動産売買の重要事項説明義務の範囲について。 設計士です。 先日お客様か...

sho********さん

2017/10/820:41:51

不動産売買の重要事項説明義務の範囲について。

設計士です。

先日お客様から中古物件を購入の上のリフォームの依頼を受け、内見の時から同席させて頂き、計画を勧めている案件があります。

内見の際に、隣地との間のブロック塀が傾斜しており、倒壊の危険があると判断したので、施主にその旨を伝え、仲介業者に境界の確定と塀の所有権について説明を求めるよう助言しました。

その際仲介業者が言うには、境界はブロック塀の中心で確定しており、立会はしないが公図で確認済みであり、塀の改修については隣地の所有者と協議の上、善処するとの返答を得ました。

その後、設計を進めていき、施主は売買契約を交わして、引き渡しを終えました。
ブロック塀の件について施主に確認すると、費用折半を念頭に仲介業者が協議中であるとの事でした。

いざ施工と言う段階にいたり、隣家(現在は空き家であり、所有者は他の不動産業者)の所有者が塀の強度に問題はなく、改修費用の折半にも応じないし、改修自体不必要との返答だとの事でした。

ブロック塀は10cm幅の非擁壁用の物を鉄筋なしに10段積んであり、ブロック塀に隣接するカーポートの改修時の振動で倒壊する恐れがある上、境界の塀に直交する(境界ではなく完全に隣地の)道路側のブロック塀も道路側に大きく傾斜しており、境界のブロック塀のみの改修は技術的に難しい事を伝えました。

この段階で仲介業者は、ブロック塀に関する隣家所有者との交渉は、善意で行っている物で義務はなく、先方が拒否している以上、これ以上の交渉は行えないので、以降は施工業者で交渉してもらうようにと施主に言ったようです。

ココで質問なのですが、敷地境界の確定や、重要事項説明の義務は仲介する業者にあり、今回の件に関する交渉義務も負うべきだと思うのですが如何でしょうか?

もちろん施工管理者として、円滑に運ぶように配慮は必要だと思いますが、土地家屋売買に関して施工業者が負うべき責任ではないと思うのですが、皆様のご意見を伺わせて下さい。

補足ご意見ありがとうございます。

皆様のご意見からして、説明義務はあっても交渉義務までは無いと言う事かと思います。
仲介業者の説明義務は果たされていると思いますので、本件に関しては今後、弊社で引き継いで交渉をしようと思います。

しかし、購入を検討する段階では、隣家と共同所有壁の改修について合意出来そうな見通しを伝えていたのに、契約後には一転して応じてもらえなくなったと言うのは、潜在的瑕疵に当たるのではないかと思うのですがこの点も考え違いでしょうか?

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

閲覧数:
241
回答数:
6
お礼:
500枚

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

fud********さん

2017/10/912:22:10

コンサルをしている元宅建業者です。
この質問の場合、本来、仲介業者が売主より聴取し、現場を確認し、
確かな事実をそのまま買主に「告知」すべきだったハズです。

仮に―――隣地との境界壁の上方が当地へ傾斜しており、現在、不安定
で隣地とは未解決になっている―――ような記載になるでしょうか。

そこで、仲介業者の主張する「公図」で確認済み?の意味が不明です。
公図では「壁の状況」など表示されてなどいないからです。

そして「境界壁」自体は法的な存在ではなく、役所に基本台帳などが
あるはずもありません。

そして本来「善処」するなら、取引後ではなく「決済前」に完了して
おくべきだったはずなのです。
そうでなければ「告知」かのいずれか、です。

ここで「重要事項説明書」(略:重説)の「範囲」とのことですが、
重説のフォームに記載されている各項目の記載内容をすべて説明する、
ことが宅建業法で定められています。

従って、壁の傾きなどの「様子・交渉」は、説明義務ではありません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
更に、境界壁の中心が「隣地との境界線」はよくある話ですが、
その壁に崩壊等の支障が発生した場合は、隣地との合意の元に修復し、
費用は隣地と折半にするのが通例です。

そのような差配も知識・経験のない業者も多数、存在しますので、
県庁の宅建指導班等に出向き、対処するしか方法はないかも知れません。

宅建指導班では、仮にあなたが「設計」の専門家であっても、コトは
不動産取引関連のことですから何らかの対応は得られるかと思います。

不動産業者の多くは「賃貸仲介」「賃貸管理」専門で、「売買仲介」に
不慣れな業者は圧倒的に多いものです。
「売買仲介」専門の業者なら「壁が倒れかかっている」状態など、
見逃すことは考えられないのです。

以上、参考になれば幸です。

  • fud********さん

    2017/10/1011:10:09

    補足での疑問は「契約前」と「契約後」の「条件の違い」に
    関することでしょう。

    契約前では、何を言おうと約束しようと法的拘束力が無いのはおわかりだと思います。
    契約して初めて当事者に「権利・義務」が発生します。

    契約前に「言った・約束した」は、契約時の法定書類に記載されなければ「根拠」にはなりません。
    (法定書類:2種類=重説・契約書)

    或いは「購入申込書」(任意書類)にでも、条件・希望内容でも記載されていれば別ですが。

    キチンとした仲介業者なら「塀」の問題を解決後に契約するか、傾斜して危険な点を書類で明確に「状況記載」するか、対処をするはずです。

    「潜在的・・・・・」などの話ではなく、直面している状態をそのままでウヤムヤにした状態で契約をしてしまったように思われるのです。

    本来、内見時に、あなたが関連資格者なら、契約は踏み止まらせる「べき」だった位ですし、あなたがヤキモキしてもすべては当事者の姿勢次第です。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

質問した人からのコメント

2017/10/10 15:11:16

皆さん有り難うございました。

私が思っていたほど、仲介業者の責任範囲は大きくない事がわかりました。
今回は良い勉強だと思って、今後の交渉を行おうと思います。

ベストアンサー以外の回答

1〜5件/5件中

並び替え:回答日時の
新しい順
|古い順

wat********さん

2017/10/914:02:28

交渉義務?

買主が希望する通りに、交渉を成立させん義務はありません。

ブロックの改修が難しければ、契約前にアドバイスをするべき。

買主を不安にさせているだけ。

不動産会社には、落ち度はなし。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

tad********さん

2017/10/908:52:49

貴方は、本当に建築士ナノカ?
常識を持たない自己中だな。

ものの強度に伴う交渉義務は、所有者に有ることすら無視する理由は何だね

nor********さん

2017/10/907:36:02

不動産業者です。

まず、媒介業者には、売主が所定の期日までに買主に対し境界の明示ができるよう、必要なアドバイスなどをする義務があります。(民法第644条、第656条)
ですが、ブロック塀の強度などの状態などに問題がある場合など、それを知っていれば説明義務がありますが、改修についての交渉義務はありません。

又、契約で売主が交渉するなどの特約がなけれは売主の義務でもありません。

今回の場合、買主又は買主の依頼人が交渉すべきことだと思います。
倒壊の恐れがあるなら、応じない隣接地所有者に対して不作為の罪になると言ってみてはどうですか?

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

プロフィール画像

カテゴリマスター

kit********さん

2017/10/822:40:49

>重要事項説明の義務は仲介する業者
この部分は合っているでしょうね。
>交渉義務
これは無いです。この義務が有ったら弁護士でなくてはできなくなってしまいます。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

プロフィール画像

カテゴリマスター

rif********さん

リクエストマッチ

2017/10/821:21:46

>ココで質問なのですが、敷地境界の確定や、重要事項説明の義務は仲介する業者にあり・・・

敷地境界の確定は、売買契約上、任意の条件です。売主側で確定させることが条件で無いならば義務ではありません。
また、重要事項説明の義務と、交渉義務は別のものだと思います。
正確に回答するには、重要事項説明書及び売買契約書の中身と現在までの経緯を見ないと何とも言えませんが、隣が他人である以上、確定的な結果を求める約束はしていないように思います。

「引き続き、隣を説得するよう努力します」程度の口約束だったのではないでしょうか。
隣に拒否された場合、仲介業者が何らかの責任を取ることが、媒介契約書に明記されていますか?

返信を取り消しますが
よろしいですか?

  • 取り消す
  • キャンセル

この質問につけられたタグ

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる