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専門家のご意見をお聞かせいただければ幸いです。 重量鉄骨造3階建て、築10年超の...

ghost_in_the_shelltさん

2017/11/514:57:57

専門家のご意見をお聞かせいただければ幸いです。
重量鉄骨造3階建て、築10年超の購入を検討中です。
現在問題と考えているのは、外壁メンテナンスのランニングコストです。

ALCが2面と、ALCに樹脂モルタルないしモルタルで美装しているのが2面という構成です。屋上も別途防水が必要な構造で、ざっくり屋上、ベランダが計70平米で、外壁350平米程度です。

サッシ周りのシーリング/コーキングは耐用年数を考えて10年程度で打ち替えもしくは増打ち、外壁塗装・防水も10年毎に施工していただくことを想定しています。そのため、ざっくり250万程度/10年を想定していました。
今回お聞きしたいのは、ALC板同士のシーリングの耐用年数に関してです。

と言いますのも、上記モルタルで美装している面はALC同士のシーリング部分も隠れてしまっており、ALC同士、壁面のシーリング補修は、上記モルタル層を剥がしての施工になりますので、膨大な費用がかかる可能性があるということです。(知り合いのHM勤務の建築士さん曰く、下手すると一千万を超える金額が必要になると言われ、大幅予算オーバーです。) モルタル層で保護されているので、補修はかなり先でいいのか、それとも10年や20年スパンで考えなければならないのでしょうか。

一部では、ALC同士のシーリングはかなり持つとも記載されており、今後のざっくりした修繕計画の目安とともにお教えいただけると非常に嬉しいです。

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専門家

2017/11/716:10:02

まずモルタル化粧している面のALC板の目地にはシールしてあるのでしょうか。

モルタルをはがさなければならない必要性も確認する必要があります。

特にモルタルに浮きなど見られなければはがさずそのまま塗装でもいいようにも思えます。

またALC板はサイディングと違って動きが非常に少ないためシールのひび割れの周期も長いです。

あとはモルタルをもし剥離するなどしようとすれば、その影響も考える必要があるのかとも思います。

例えばモルタルがALCに密着しすぎて、剥離するときにALC表面を欠如させてしまうとか、ALCは結構もろいのでその点が心配です。

実際モルタルを剥離してのシール処理をするならばとても現実的な方法だと思いません。

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  • 質問者

    ghost_in_the_shelltさん

    2017/11/719:02:02

    ご返信ありがとうございます。
    ALCでシーリング施行され、その上からモルタルがしごいてあり、フラットになっている状態です。
    一部シーリングのやせによりモルタルに凹凸が付いている部分があり、シーリング部分が分かるような部分がありました。

    見積もりに同行しましたが、モルタルを含めコーキングの打ち替えは可能だが、仕上げを再度モルタルにするか一般にされているように塗装にするか相談ということになりました。

    ご指摘のようにALC版のモルタルは浮きなどなく、ALCを損傷するリスクの方が大きいので触らないのが、いいと判断するに至っております。

    的確なご指摘賜り本当にありがとうございます。

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fdkuroさん

2017/11/618:41:16

重量鉄骨の現場管理していましたが、自宅にするには考えてしまいます。
鉄骨部分の断熱材の欠損や、コーキングの頼りなさ、揺れ、地震への弱さ、
どれをとっても木造かRCのほうがいいな、と。

鉄骨造、かなり揺れます。
建物の幅があれば多少違いますが、歩いた振動でも揺れるし。

コーキングもRCにしてもコーキングは打ちますが、シールが切れても水が基本的には下に流れるように目地の形状やサッシ回りのRC構造を工夫しています。
鉄骨ALCはコーキングだけで、ALC板の天端は水平だったりするので、シールが切れれば内部に流れていく可能性も。
コーキング頼みのあの構造。

錆びにしても、重量鉄骨は錆びても厚みがあるのでいいのですが、基礎部分とか想定以上に錆びたりすると。
その錆びの原因になりやすい結露に関しても対策が難しいですし。
施工時の錆止め塗装とか、どうやっても塗れない部分もあるし。

施工管理によってかなり耐久性等に影響が大きいので、個人的には自分で建てた鉄骨造以外は住む気にならないです。
自分で建てるなら現場管理が面倒過ぎる(上記対策をしようとすると設計通りでは無理かと思う)ので鉄骨は選ばないし。

メンテナンスも大変です。耐震性も高い訳ではないし。
よほど注意してご購入とメンテナンス計画を立ててください。

モルタル塗りの上に吹き付け塗装だと想像しますが、モルタルに割れは発生していないでしょうか?
鉄骨はかなり揺れるので、最上階は特に気になります。
屋上もあるとのことで、床材は何でしょう?
ALC床とか結構大変。
デッキプレートだとまだ揺れとかもマシですけど。

いろいろ書きましたが、意外と古い鉄骨の建築物も残っているので、定期的にメンテナンスしないで、悪くなったら売って引っ越すとか、買った家にお金掛けないって方法も有りだと思います。

  • 質問者

    ghost_in_the_shelltさん

    2017/11/621:59:59

    貴重なご意見賜り、誠に感謝致します。
    ご指摘のように私も重量鉄骨がいいとは思っておらず、可能であればRCと思っていましたが、ちょうど条件のあるモノのいい物件が重量鉄骨であったという次第であります。懸案のALCのコーキングに関しては、なんとか解決できそうな雰囲気ですが、屋上の防水や防錆など本当に考えることが多いなぁというのが正直な感想です。
    モルタル施工部分は壁が動いたためか、コーキング周りにクラックが目立つ箇所があり、重点的な確認が必要と工務店と相談しているところです。なお、最上階周りにはクラックはほとんど目立ちません。
    屋上の材質は確認しておりませんので、至急確認したいと思います。
    アドバイス本当にありがとうございます。

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lalanntakaさん

リクエストマッチ

2017/11/519:47:17

リクエスト頂きましてありがとうございます。拙なりに答えさせて頂きます。

ALC版間目地は、建てた時期に由って、ALCの建て方が違いますし、使われている材料も違います。

10年を超えていると書かれていますが、本当は何時なんでしょうか?

15年以上前だとすると、今地震対策として使われているロッキング工法ではなく、一面の壁が全く動かないモルタル挿入筋工法だとすると、何処かモルタル仕上げをした部分にヒビ割れが見受けられるのではないでしょうか?全くないはずがないと思います。

ALC版間目地のシーリングはアクリル、窓廻りはポリウレタン、窓の露出しているシーリング(窓水切)はポリウレタンか、変成シリコーンだと思われます。

ALC自体は木造で良く使われるサイディングと違って経年劣化で、変形がほぼない物です。動くとすると地盤から揺れる地震とか、近くの道路を重量物を運ぶトラックが走る場合とかです。

2011年の東北地震でALCに被害がありましたけど、その建物は大丈夫だったのでしょうか?版間目地一つ一つ確認するべきです。

ALC協会のHPを覗いて見たところ、版間目地は未だにアクリルでも問題ないと書かれていますが、今実際のところ細い版間目地をアクリル、太い版間目地をポリウレタンで施工する物件は事実上ありません。今は全部ポリウレタン以上の物が使われているはずです。

それに比べ、きっとその建物はALC版間目地は、アクリルだと思われます。

アクリルは水性の材料で、施工後直ぐに降雨でもあれば溶けて流されて防水効果がなくなります。またシーリング材としては塗装の汚染は少ないものの、一番固い物で一番安価です。正しい施工がされたアクリルシーリングはALCとの接着が強固で固い為に揺れをシーリングだけは逃がせなくて、周りのALCを破壊させます。

自分がリフォーム施工した物件で、新築時に施工後の降雨でアクリルが流されているにも拘わらず、室内に雨水が入って来ていないからと、そのまま塗装して仕上げてしまっていた建物がありました。素人の方は、雨水が室内へ目に見えて入り込まないと雨漏りはないと判断します。また大震災後に、シーリングに亀裂が入るのはなく、その横に亀裂が入っている物件は結構見受けられました。

私的な持論では、モルタル挿入筋工法のALCとは言え、リフォーム時に安価なアクリルから、ポリウレタン以上の物に換えた方が良いとは思いますが、もうその上にモルタルが施工してあるとなると、モルタルを全部撤去して打ち換えるべきだとは大声では言えません。

私的に考える現状に則した施工の仕方をしましては、モルタル施工部分に亀裂がないか確認して、亀裂が見られる部分のみ、モルタルもシーリングも撤去打ち直し、モルタル再補修をして、塗装じゃないかと思います。

ただ、この場合は、仮設足場を掛けてからじゃないと判断が難しいのと、リフォーム後にも、違う部分に亀裂が発生する場合がある事を承知の上での判断となります。

少し考えました。モルタル施工部分のみ、金属系のサイディングをリフォームで貼るのは如何でしょうか?そうすれば最初のコストは掛かりますが、その後のコストは抑えられます。ただ、ALCに金属サイディングの下地を如何して良いものか業者としては考えますけど、全部建物を金属サイディングにするのは、お勧めしません。

モルタルが塗っていないで、普通のALC外壁でしたらシーリング撤去打ち換えして再塗装したら、10年と言わず15年はリフォームなしでいけるモノを、10年スパンで仮設足場を掛ける必要がある物件に変えるのはもったいないです。

誤字脱字乱文失礼致しました。

  • 質問者

    ghost_in_the_shelltさん

    2017/11/522:05:59

    詳細にお返事いただき感謝致します。まず築年数が曖昧で申し訳ありません。築11年となります。モルタル施工部分はクラックが数か所ありますが、ALC板に及ぶようなヒビではないと判断しています。地震の影響はありそうですが、それ以外大きなキズはありません。
    素人目にご回答を拝見すると、ALC部分はシーリングの打ち替えが必要(今後は15年毎程度)で、モルタル施工部分も理想的には打ち替えだが、他の手段も一考の余地ありと理解しました。
    ご提案いただいた金属サイディングは、外壁が入り組んでいるため難しい可能性があります。他にご提案頂いたようにクラック付近のモルタルを剥がした上で打ち替えとモルタル施工に塗装が現実解かと考えています。ただ、この場合次の外壁塗装の際に大規模なシーリングの打ち替えが必要となると思いますので、トータルで予算が厳しくなりそうです。
    もし築年数から施工方法など変わるようでしたらご教授頂ければ幸いです。

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tuiteluzeさん

2017/11/516:48:36

最近の変性シールなら持ちますが、一派的なウレタンだと5〜7年が耐年数です。
10年近くは持つと思いますが、部分的に劣化している場合もあります。
ただ現実にはこれらを打ち替えると多大な予算を必要とします。
平米数にもよりますし、使う材料によりかなりの金額が違いますのでなんとも言えませんが、最低でも500万程度は必要だと思いますよ。

  • 質問者

    ghost_in_the_shelltさん

    2017/11/520:57:37

    いやはや、やはりその程度かかると思われるのですね。近くのリフォーム屋さんでは、現地確認もした上で、シーリング部も塗装のみであと30年以上いけると言われたものの、調べていくうちにシーリング劣化に関しての知識を得て、上記見積に疑問を抱き、現在に至っております。お返事賜り、本当に感謝致します。

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