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土地賃貸借契約についてです。 私(賃貸人:甲)の故祖父が昭和の時代より事業所...

kmytp795さん

2017/11/1714:44:56

土地賃貸借契約についてです。
私(賃貸人:甲)の故祖父が昭和の時代より事業所(法人)に土地を貸しています。
先方(賃借人:乙)は自己の建物を所有しています。

(借地権あり)
当時の公正証書は残っています。

甲の父が亡くなり相続が発生し、それを機に先方(乙)より「再度、賃貸借契約書の取り交わしをしましょうか」と話が出ました。
不動産の専門家にその契約期間について相談したところ、このまま旧制度での契約(更新)ではなく、事業用定期借地権に移行して将来土地が戻ってくるようにした方がよいとアドバイスいただきました。また公正証書にして契約するというのも解釈できました。

別の専門家に聞いてみると、昭和の契約なので借地法(旧法)が適用され、現行の借地借家法に移行しての定期借地権の契約はできないのではないかとも言われました。

現在も甲乙は友好的でありトラブルはありません。
先方が事業を継続される限り土地賃貸は支障ありませんが、半永久的に土地が戻ってこないと
解釈することもできます。

この場合、甲乙両者で話し合って承諾が得られれば定期借地権設定が可能でしょうか?
それとも定期借地権には移行できないでしょうか?

借地法、借地借家法をそれぞれ調べてみましたが、専門知識はない故、理解しにくいです。
アドバイスいただければ幸いです。

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2017/11/1720:22:33

ダメですね。
今の借地借家法には、定借が有りますが、この定借であっても、引き渡しの前に締結する必要があります。

建物がない状態、その状態で、公正証書で定借契約を締結後、その後に土地を引き渡して初めて、定借契約が有効になります。

本件の場合、既に建物が有るのですから、一旦解体して、更地の状態で、定借契約結んで、土地の引き渡しをしないといけません。

外見上、新たに、定借契約を結んだ形になっていても、実態が旧法であれば、旧法です。

航空写真などで立証されてしまえば、定借契約は絵に描いた餅ですね。
いまは、関係が良好で良いのでしょうけど、相続などで悪化して、相手方が旧法を主張した時は、旧法の借地契約になります。
裁判で争われても、航空写真などで立証されやすいので、形式上の定借契約は意味が無いですね。

  • 質問者

    kmytp795さん

    2017/11/1821:51:28

    アドバイスありがとうございます。
    当初は旧法適用で取引継続するしかないのかなと考えていたときに、不動産相談会で定借のお話しが出たため、また選択肢として再考することになりました。先方へは定借の話は出していないので、現行のまま契約書を取り交わすことになると思います。もめ事になりそうなことや意味がないことはやめておきます。

    昭和時代からの借地契約ですが、相続で名義人が変わっているので、賃貸借期間は例えば2018年1月~にしてよいのか、あくまで元契約から起算して更新年数ごとの更新にしないといけないのか、決まりはありますか。
    不動産相談会の場では年数はあまり意味をなさないとも言われましたが、いちおう賃貸借契約書は自分で作成するつもりです。

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boston5145さん

2017/11/1714:51:49

定借で契約し直すのは可能だと思います。しかしそれはお互いが望んだ場合です。相手が今のままとなれば単に元契約の賃貸人の名義変更とならざるを得ないと思います。

定借の場合、期間が限定されるので、場合によっては借地料を安く設定したりするので、今回下げるので新たに定借で契約し直し可能かと話持っていけば検討するかもしれません。

しかし住宅ならいざ知らず事業となると移設は大変な労力を要するのでどうなるかは話してからでしょうな。

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