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民法の法定地上権について質問です。 民法を最近勉強しはじめたので、的を得た質...

linkin4720515さん

2017/12/601:28:51

民法の法定地上権について質問です。
民法を最近勉強しはじめたので、的を得た質問になってないかもしれませんが解答よろしくお願いします。

テキストに
抵当権設定後、土地または建物の一方が他人に譲渡され土地・建物が別異の所有者に帰属するに至った場合、土地、建物どちらが譲渡された場合でも法定地上権は成り立つとありました。
それがなぜだかわかりません。
テキストに書いてあった事例が、B所有の土地にB所有の建物が建っており、土地にAが抵当権を設定したとします。その後Bが建物をCに売買により譲渡し、Aが抵当権による競売実行により、Dに土地所有権が移った場合などです。
いまいちわからないのが、BがCに建物売買により所有権が移転するときに、Cは約定地上権なり、賃借権なり、借地権をつけてBの土地に建物を占有するのですよね? そうであれば、競売が実行されて土地がDのものになっても借地権を基に建物を占有できるのじゃないでしょうか?
わざわざCのために法定地上権が成立する理由がわかりません。どうしてそうなるのかご教授よろしくお願いします。

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jimokukkさん

2017/12/610:32:31

「そうであれば、競売が実行されて土地がDのものになっても借地権を基に建物を占有できるのじゃないでしょうか?」の部分に認識の誤りがあります。

法定地上権の事を一端忘れて、通常の状態で考えた場合、抵当権設定時には、土地も建物も同一人物の所有なのですから、建物の所有者Bが、土地の所有者B本人と、賃貸契約を結ぶなんてことはできません。つまり抵当権設定当時は建物の土地に対する権限は無権限だったということになります。

自分の土地に、自分で家を建てたのですから、誰からも撤去しろと要求されてりはしませんので、なんの法律上の約束事も必要ないわけです。

抵当権は、設定当時の権限が競売で買受人になった人に与えられるのですから、抵当権設定後にBとCが結んだ約定地上権であろうと賃借権であろうと、それ以前に設定した抵当権には対抗できず、Dは抵当権設定後のいかなる契約関係もすべて無効にできます。

そうすると、CがいくらBとの契約書を持ち出して対抗しようと、それ以前に設定されていたDの抵当権には対抗できず、家は撤去しなければならなくなります。

これは、たとえばアパートの住人の賃借権などで現実によく発生している問題です。こちらは土地に対する権限ではなく、借家に対する権限の話ですが、抵当権の対抗要件という意味では一緒です。

抵当権付きのアパートに賃貸契約した入居者は、その後アパートが競売にかけられて、別の人の所有になった場合は、新オーナーから退去を求められる場合があり、その際に、抵当権設定後に結んだ賃貸契約書は意味をなさず新オーナーの退去要求に対抗できません。

話を戻して、建物所有者は、抵当権設定後に結んだ土地に対する権限ではなく、抵当権設定当時にさかのぼった地上権がみとめられれば、Dに対抗できますので、立場は安定します。

実際に抵当権設定時には土地と建物は同一の所有だったのですから、本人が本人と契約書を取り交わすことはできないけれど、地上権が成立することを暗黙に了解していたとみなすことが可能で、これはそれを承知でその分安く競落したDにとっても理不尽なこととはいえませんし、Cもそれゆえ安心して建物を購入できることになります。これを法律で明記したものが法定地上権です。

質問した人からのコメント

2017/12/6 15:37:44

ようやく理解できました。抵当権設定後にBからCに譲渡されたのだから抵当権者からの競売譲受人Dに対して借地権が主張出来ない。だから、C建物に法定地上権を成立させなければならないのですね。
分かりにくい質問に対して意図を読み取り、誤っている部分を的確に示してくれて本当にありがとうございます。他のお二方も理解するのに役立ちました。またわからない点が多々でてくると思いますが良ければまた回答よろしくお願いします。

ベストアンサー以外の回答

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2017/12/605:37:44

わざわざCのために法定地上権が成立する理由はそうしないとCが困るからです

例えば
あなたの設定した事例で土地が一億とします
建物が建っている土地(いわゆる底地)の抵当権の価値は2~3000万なのが一般的

BがCに建物売買により所有権が移転するときに、Cは約定地上権なり、賃借権なり、借地権をつけてBの土地に建物を占有する。そうであれば、競売が実行されて土地がDのものになっても借地権を基に建物を占有できる。

しかし、Cの為に不当に長く、かつ、不当に安く借地権を設定すると底地の価値は下がる

すると、Cは競売で2~3000万は回収できると思ってたのに500万しか回収できなかったりして困る

約定の借地権を無視して裁判所に公正妥当な法定地上権に条件変更(つまりは、抵当権設定の時の期待のままの状況をつくる)は価値がある

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2017/12/602:08:38

これを今の段階で説明し、納得して貰うのは難しいかもしれない

でも「賃借権」と言うのは人と人との約束で生じる「債権関係」なんだ
人と人との関係なので、その「人」が変わってしまうと効力がなくなる

本来は設例はともかく土地の所有者がAで土地を借りて建物を建てたのがBとすると、AがCに土地を売って、Cが「私はBさんと何も約束してません。建物を収去して出て言って下さい」と言うと、Bは出て行かなければならない

でもこれじゃあんまりだってんで民法ではなく特別法である借地借家法で「建物の登記があれば出ていかなくて良いと」修整している

つまり借地借家法の特別な例を別にして、民法の世界では、土地賃借人・建物所有者は、出てけと言われたら、何も主張出来ない

ところで地上権と言うのは、元々は契約(人と人との約束)で始まりはするのだけど、うつろいやすい人と人との関係ではなく、一旦成立すると所有権類似の「物権的効力」が生じ、たとえ当事のどちらか、又は双方が変わっても効力が存続するんだ

・・ちょっと難しいかな・・

今日の所は「物権と債権の違い」、「賃借権は弱い債権だけど、地上権は強力な物権」を覚えてくれればいいよ

返信を取り消しますが
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